宁波哪里公寓值得购买「公寓适合买吗」

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最近，关于宁波公寓的丑闻一件又一件的爆发，引起了很多人的讨论，宁波的公寓该不该买，买的话，该怎么选？今天，我就来说一说公寓该不该买！

随着楼市火爆，公寓类产品凭借着诸多优势：不限购、总价低、买一送一、可落户，圈了一大波粉丝。

但是，问题也是大规模的爆发，比如：交付与样板不符、1/4的购房费用是服务费，退房就损失10万、1.5万/平的公寓交付变身办公楼……等现象五花八门，让一把波人在直呼上当受骗。‍

一时间，公寓产品等同于骗人的陷阱。金玉其外败絮其中啊！

我在这里要告诉大家几点。

NO1：认清公寓投资属性

用住宅的投资去买公寓，你只会吃哑巴亏。

如果你觉得买住宅找一个发展前景好的的片区，买一些低价房源，放几年，等房价上来，再卖掉。我告你这个周期不要不超过5年。因为，投资住宅适合短期。但是公寓适合长期投入，高额的税费就打败了短期的可能。

你一定要明确：住宅和公寓是两种不同的产品。低总价投入，赚取稳定的租金，才是公寓的正确方式。

下面我就举个例子：

以钱湖天地为例：二手挂牌1.4万，买一套40平米大概55万，首付27万，贷款28万；月供2000元，租出去2000元/月，实际还款变成0元；五年以后原价55万的公寓卖到80万，实际上只付出了27万、盈利达53万，平均一年10万、每月8000的利润。

当然这是理想状态，现实中还存着在空置期，物业维护，水电商用，转卖税费高等问题。但公寓投资通过小成本投入，赚取持续、稳定的租金现金流，因此拉长投资周期，提高出租率，便能有效的控制成本。目前公寓的投资年回报率在3%-5%，算中规中矩。

NO2：判断公寓出租价值

房屋出租有风险：空置期和房屋维护。

市中心老破小合租850-1200元/平，整租1200-2000元/平，高教园区学生集中的地方，月租金在1500元-2000元，鄞州南部商务区、东部新城这些CBD区域，公寓的月租金基本在2000-2500元；三江口较新的公寓，租金达到3000-5000元/月。

如何选择：可以试着关注以下几个原则就可以了。

NO1：地段成熟，配套齐全，人流量大。

地段成熟，周边小区多，配套成熟，生活便捷，就会自带租房热度。若是自身带有商业综合体，那么租客群体会更多。

比如鄞州中河区域：汇聚了鄞州印象城、钱湖天地、巴丽新地、万象汇、宝龙广场等一众商业广场，又有地铁3号线穿行，不管是租房还是二手房，都是交易场上的主力。

东部新城、南部商务区等商务区的租房需求无疑是最茂盛的，买不起住宅的工薪族，要么选择买公寓，要么选择租房。

例如熙汐LOFT：依托欢乐海岸约23万方的大型shopping mall，周边分布着50多栋办公大楼，充足的需求量可稳定出租预期。

NO2：紧邻地铁，交通便利

紧邻地铁口的优势不多说。

例如：恒厚阳光一品、保亿未来风景里的公寓项目U²公馆等都临近地铁口。

NO3：小面积，高利用率，提高租金溢价率。

一般比较畅销的户型是40平左右的小户型。

此外，“买一层送一层”也是市场主打，主要就是LOFT复式和双钥匙户型两种，能提高租金的溢价，获得更合适的回报率。

NO3：从选择上降低风险

期房有太多不确定性，不管是住宅还是公寓，基本维权都是与实际不符造成的。

一定要记住不论销售说的在好听，只要没交付，后期也会有矛盾的产生。尤其是这几年的楼盘！

怎样才能降低风险呢？注意以下2点！

1、购买现房或准现房

现房的周边配套已定，公寓性质已定，风格也已定。这就是你看到什么就是什么，减少了风险。

例如：华侨城·熙汐LOFT、中海学仕里LOFT CITY、星荟park、等现房或准现房。看到的就是你买的，非常省心。

2、土地性质要细品

你如果喜欢某个期房，一定要去仔细的看用地性质，避免纠纷。公寓属于商业用地，常规使用年限40年。

宁波政府对土地的商改住限制较严格，好地段的公寓基本告罄。

可以看出，购买公寓的风险很大。但也不能除区去它的优势。

如果，你要购买。请记住明确自身购房需求：自住及长期持有为宜。要花心思去研究产品本身，现房优先或者二手。真的，如果有钱还是去买住宅吧，实在是公寓风险大，不安全。

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