当前位置:首页 >房产指南 >

宁波哪里公寓值得购买「公寓适合买吗」

来源:   2023-08-17 18:16:44

#今日头条# #宁波头条#

最近,关于宁波公寓的丑闻一件又一件的爆发,引起了很多人的讨论,宁波的公寓该不该买,买的话,该怎么选?今天,我就来说一说公寓该不该买!

随着楼市火爆,公寓类产品凭借着诸多优势:不限购、总价低、买一送一、可落户,圈了一大波粉丝。

但是,问题也是大规模的爆发,比如:交付与样板不符、1/4的购房费用是服务费,退房就损失10万、1.5万/平的公寓交付变身办公楼……等现象五花八门,让一把波人在直呼上当受骗。‍

一时间,公寓产品等同于骗人的陷阱。金玉其外败絮其中啊!

我在这里要告诉大家几点。

NO1:认清公寓投资属性

用住宅的投资去买公寓,你只会吃哑巴亏。

如果你觉得买住宅找一个发展前景好的的片区,买一些低价房源,放几年,等房价上来,再卖掉。我告你这个周期不要不超过5年。因为,投资住宅适合短期。但是公寓适合长期投入,高额的税费就打败了短期的可能。

你一定要明确:住宅和公寓是两种不同的产品。低总价投入,赚取稳定的租金,才是公寓的正确方式。

下面我就举个例子:

以钱湖天地为例:二手挂牌1.4万,买一套40平米大概55万,首付27万,贷款28万;月供2000元,租出去2000元/月,实际还款变成0元;五年以后原价55万的公寓卖到80万,实际上只付出了27万、盈利达53万,平均一年10万、每月8000的利润。

当然这是理想状态,现实中还存着在空置期,物业维护,水电商用,转卖税费高等问题。但公寓投资通过小成本投入,赚取持续、稳定的租金现金流,因此拉长投资周期,提高出租率,便能有效的控制成本。目前公寓的投资年回报率在3%-5%,算中规中矩。

NO2:判断公寓出租价值

房屋出租有风险:空置期和房屋维护。

市中心老破小合租850-1200元/平,整租1200-2000元/平,高教园区学生集中的地方,月租金在1500元-2000元,鄞州南部商务区、东部新城这些CBD区域,公寓的月租金基本在2000-2500元;三江口较新的公寓,租金达到3000-5000元/月。

如何选择:可以试着关注以下几个原则就可以了。

NO1:地段成熟,配套齐全,人流量大。

地段成熟,周边小区多,配套成熟,生活便捷,就会自带租房热度。若是自身带有商业综合体,那么租客群体会更多。

比如鄞州中河区域:汇聚了鄞州印象城、钱湖天地、巴丽新地、万象汇、宝龙广场等一众商业广场,又有地铁3号线穿行,不管是租房还是二手房,都是交易场上的主力。

东部新城、南部商务区等商务区的租房需求无疑是最茂盛的,买不起住宅的工薪族,要么选择买公寓,要么选择租房。

例如熙汐LOFT:依托欢乐海岸约23万方的大型shopping mall,周边分布着50多栋办公大楼,充足的需求量可稳定出租预期。

NO2:紧邻地铁,交通便利

紧邻地铁口的优势不多说。

例如:恒厚阳光一品、保亿未来风景里的公寓项目U²公馆等都临近地铁口。

NO3:小面积,高利用率,提高租金溢价率。

一般比较畅销的户型是40平左右的小户型。

此外,“买一层送一层”也是市场主打,主要就是LOFT复式和双钥匙户型两种,能提高租金的溢价,获得更合适的回报率。


NO3:从选择上降低风险

期房有太多不确定性,不管是住宅还是公寓,基本维权都是与实际不符造成的。

一定要记住不论销售说的在好听,只要没交付,后期也会有矛盾的产生。尤其是这几年的楼盘!

怎样才能降低风险呢?注意以下2点!

1、购买现房或准现房

现房的周边配套已定,公寓性质已定,风格也已定。这就是你看到什么就是什么,减少了风险。

例如:华侨城·熙汐LOFT、中海学仕里LOFT CITY、星荟park、等现房或准现房。看到的就是你买的,非常省心。

2、土地性质要细品

你如果喜欢某个期房,一定要去仔细的看用地性质,避免纠纷。公寓属于商业用地,常规使用年限40年。

宁波政府对土地的商改住限制较严格,好地段的公寓基本告罄。

可以看出,购买公寓的风险很大。但也不能除区去它的优势。

如果,你要购买。请记住明确自身购房需求:自住及长期持有为宜。要花心思去研究产品本身,现房优先或者二手。真的,如果有钱还是去买住宅吧,实在是公寓风险大,不安全。

我是@宁波楼市大佬 ,宁波楼市资深人士,分享重磅内幕消息,解读楼市信息!

关注@宁波楼市大佬 ,爆料甬城楼市消息,解答疑难问题,分享有趣观点!

如有爆料投稿,请私信我,幸福你我他,感恩有你!

相关文章



TOP