Hi住宅评测丨成都主城区最大旧改项目保利时代再推新 300万起 值吗

近日，网传消息：精装房的精装价格部分不再纳入贷款，需要在房屋首付时一并支付，而11月6日取证的成都市金牛区保利时代云汀花园，则是首个试点楼盘。

目前，上述消息尚未有官方文件证实。而作为网传的试点楼盘之一，在保利时代云汀花园，真实情况是这样的吗？相较前几次开盘而言，本批次产品又有哪些不同之处？

和封叔一起去看看。

楼盘档案

保利时代云汀花园

物业类型：住宅、公寓

建筑面积：379亩

容积率：4.51

绿化率：30%

开盘栋数：1-7号楼

房源套数：597套（本批次）

面积区间：147-190㎡（本批次）

开发商：四川府河华益置业有限公司

物业公司：保利物业发展股份有限公司成都分公司

物业费：2.8元/㎡

楼梯户比：2梯3户（本批次）

装修状况：精装

购房资格：成都11区、高新南区、天府新区（即：高新南区、天府新区、武侯区、锦江区、青羊区、成华区、金牛区、高新西区、双流区、新都区、龙泉驿区、郫都区、温江区）

项目地址：成都市金牛区西北桥东街

版块&配套

保利时代位于金牛区西北桥，邻近一环路和府河，项目南侧是龙门镇小区，一环路，北侧是二环路。项目西侧的府河，是保利时代的一大销售亮点。

据置业顾问介绍，保利将沿河2公里打造府河生态艺术走廊，对于逐水而居的成都人而言，早晚可以在母亲河边散步遛弯，还是很具备吸引力的。

目前来看，伴随着地铁7号线的开通，以及龙湖上城天街等商业体的开业，板块里的交通和商业开始变得更丰富，可以为项目提供一定的配套支持。

交通方面：项目本身定位为TOD项目，所以交通将是其一大亮点。除了拥有二环BRT、106路、34路、75路等公共交通以外，据封叔不完全统计，在项目售楼部1.5公里范围内，约有8个地铁站，主要路线为地铁1号线、5号线、6号线（在建，预计今年底开通）、7号线和18号线（在建）。其中，北站西二路地铁站（5、7号线换乘站）距离项目售楼部仅600米，未来将与项目实现无缝接驳。

此外，项目周边有人民北路、北站西二路、一环路、二环路构成的立体路网，自驾出行比较方便。

商业方面：项目周边1.5公里范围内现有已运营的商业，除了金牛万达广场以外，又新增了今年9月开业的龙湖上城天街，更近一些的花千集项目也有一些开放式商业，而一环沙湾路口的汇龙湾广场则相对老旧一些。

教育方面：项目紧邻成都五丁小学、英菲尔幼儿园、成都市北站小学校、成都市西一路小学、成都铁中、成都七中万达学校（通锦校区）、人民北路中学。其中位于项目隔壁，距离最近的成都五丁小学，原为成都市铁二院小学，创建于1954年，2004年成为金牛区教育局直属学校，2018年更名为五丁小学校。置业顾问介绍，项目内部将规划配建幼儿园，同时保利也将承担扩建五丁小学的职责。

医疗方面：项目1公里范围内，东侧有成都大学附属医院（曾名为成都铁路局医院），这是一家三级甲等医院。南侧有成都西部甲状腺医院、四川结石病医院和3家诊所，再往南一些的白马寺街道上还有四川省林业中心医院。值得一提的是，置业顾问透露，在二环外侧的地块，将由保利代建一座医院，并且有可能是三甲医院。

总的来说，项目各项配套完善，生活居住便利。不过，位于一环附近，躲不过的一点就是城市界面偏旧，周边老旧小区较多。

项目&规划

保利时代，是成都主城区最大的旧城改造项目，面积达到379亩，分11个地块打造，“横跨”一、二环。

项目以北，二环外侧有1#、2#两宗地块。其中，1#地块就是上文提及的将由保利代建的医疗中心，2#地块则将是商业。

二环内侧3-11#地块中，3#、4#、8#地块为商业，5#、6#、7#、10#、11#为住宅地块，9#地块为保利配建的派出所和幼儿园。而五丁小学则位于10#地块旁。

置业顾问介绍，作为TOD项目，保利时代将通过地下、地面、空中连廊三个界面的贯通，连接城市空间、公共绿地和自建商业体，形成高铁、地铁、BRT三网合一的换乘体系。

作为一个379亩的主城大盘，项目规划有购物中心、商务楼、住宅等，其中在3#地块的商务楼规划约200米高，目前来看，将成为成都二环内仅低于“339”的高楼。

除了商业规划以外，住宅产品部分又是怎么样的呢？

置业顾问介绍，项目采取“小街区”模式打造，组团内设计有休闲游乐区、小型水景等，大部分楼栋为南北朝向。

封叔在项目总平图上看到，除了5#、6#地块楼栋数量在7、8栋以外，其余住宅地块楼栋不多，数量差不多在2-4栋左右。但项目容积率4.51，绿化率30%，多为28-32F高层楼栋，梯户比是2梯3户、2梯4户，居住体验有待考证。

产品&户型

项目曾在2020年3月、6月和7月推出过11号地块、7号地块和5号地块，共计5批次带装修住宅产品，面积区间集中在109-149㎡。

而本批次开盘，推出的是面积段更大，梯户比更低的6#地块1-7号楼，2梯3户，共597套带装修房源，面积区间在147-190㎡，全部为套四户型，精装均价2.3万/㎡左右，总价300万/套起。

建面约147㎡四室双厅双卫户型338套

建面约149㎡四室双厅双卫户型169套

建面约189㎡四室双厅三卫户型30套

建面约190㎡四室双厅三卫户型60套

封叔去看了本次供应最多的147㎡和149㎡两种户型。

147㎡四室双厅双卫户型，横厅设计，客厅阳台约11.78㎡，现有格局下的中式厨房空间较小，约6㎡，没有单独的生活阳台，摆放烘衣机或晾晒衣物需要共享客厅阳台。置业顾问介绍厨房外餐厅部分，为业主预留了岛台，可以设计为中西双厨。

户型整体方正，4个卧室构成一个横躺的L型。主卧为套房设计，粗略估算面积在26㎡左右，其中睡眠区约14.82㎡，主卫约7.6㎡，衣帽间设计为两侧分区，以针对男女主人的不同收纳需求，中间区域是主卧室和主卫的步道过渡区。这个户型没有双套房设计，其余三个卧室一列排开，面积均在12㎡左右，整体空间利用上没有过多浪费。

采光方面，明厨明卫，每个卧室飘窗也不算小。

149㎡套四双卫户型，虽然建面只比147㎡户型大2㎡，但封叔的实际观感是149㎡户型各功能区尺度更大更实用一些。

这个户型是传统竖厅设计，双厅面积约36㎡，客厅和主卧旁的次卧共享一个面宽7.1米的大阳台，厨房约6.96㎡，带一个5.52㎡的生活阳台。

套房式主卧，面积约33㎡，带衣帽间和主卫。两个次卧面积在11㎡左右，书房约8.6㎡。和147㎡三个卧室全部排在客厅一侧不同，149㎡户型的卧室做了分区，以双厅为分隔线，主卧和一个次卧在客厅一侧，书房和另一个次卧在客厅另一侧。这样的分区，可以在三代同堂时兼顾老人房和儿童房，动静相对分离的需求。

封叔没在售楼现场看189㎡和190㎡户型样板间，单就户型图来看，是L厅户型，189㎡带约16㎡大的L型阳台，可以做到约270°观景。

感兴趣的朋友可以去现场看看。

附上户型图：

装修方面，置业顾问介绍，新风、地暖、中央空调三大件都是配齐的。

封叔在147㎡户型的样板间看到，整体色调以灰色、乳白、米白为主，卫浴五金为科勒、摩恩等品牌。

至于部分网友想了解的装修能否纳入贷款的问题，置业顾问表示，目前尚无官方文件，这部分费用具体将如何收取，均为待定事宜。

置业建议

保利时代项目位于传统主城区，是大型旧改项目，周边老旧建筑较多，新盘供应稀少，近10年新建小区主要是龙门镇、花千集、龙湖上城。据链家网数据，以2013年交付的龙门镇小区为例，近期该小区在售二手房挂牌单价在1.6万-2.1万/㎡左右，在成都三环内二手房市场来看，不算高位。

保利时代本批次房源均为套四户型，总价300万起跳，在今年主城区市场来看，门槛不算高，但如果装修部分不能纳入房贷，对于首次置业或预算有限的刚性改善客群而言还是有些吃力的。

现阶段而言，项目周边界面有些老旧，不少老建筑上已经画上了“拆”字，区域面貌整体焕新有待时日。当然，对于有主城情节，喜欢大盘的普通改善客户和地缘客户而言，还是一个还不错的选择。据置业顾问透露，本批次产品进入顺销，有意向的客户可以直接参与选房。

注：

1、本文旨在传达观点，交流意见，不作为指导、引导您进行相关投资、买卖的依据或风险担保。

2、除非专门标注，文本所指房屋面积均为建筑面积。

3、最终价格等信息，请以预售证为准。

4、本文信息收集截至11月11日，如有变动，以售楼部最新信息为准。

封面新闻记者 李竺轩

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