威海房价即将暴跌「山东威海房价暴跌」

供大于求

2019年1-5月威海市区（包括环翠区、经区、高区、临港区、东部滨海新城）新推房源面积是2018年同期的125%，但是2019年1-5月威海市区住宅销售面积是2018年同期的57%。

从上面两图也能明显看出，2019年新推出的房源量与2018年同期相差不大，但是2019年的销售情况却越来越呈现腰斩趋势，当前的市场，库存量在增加，需求却在减少，整个市场处于供大于求的状态。

今年还将继续加推的中南华夏熙悦、信泰龙祥国际、万科威高翡翠公园等等，以及将要推出的新项目中梁国信海岳府、国信一品南山等等，都将继续扩充市场供应量，而且体量不小，市场供大于求的状态预计将会持续。

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区域情况

2019年1-5月，新推房源最多的是经区（占45%），其次是高区、环翠区：

经区的数据主要来源于新开盘的天一仁和·悦海锦府、龙祥国际，加推的万科威高翡翠公园、财信保利名著、翡翠城；

高区主要是加推的正弘山语、金猴龙湖天璞、都市枫景、垛山一品雅苑、新田田村B村、威高盛和花园；

环翠区主要是新推的中南华夏熙悦，加推的恒大海上帝景；

临港区的主要项目是加推的学府水岸，新开的天亿学府。

威海各区出让的住宅用地中，面积最大的区域是南海新区，其次是环翠区、荣成、文登。

住宅用地流拍7宗，其中文登5宗，荣成2宗。

还有一个值得注意的情况是，2018年底，威海双城房产在张村拍下一块土地，这块地当时是底价成交，26311平方米，容积率2.0，楼面地价约4200元/平米；但是在今年1月份，双诚地产将该地块退还政府。

该地块有两个主要的竞争“对手”，一是海岳府，一是国信·一品南山。中梁国信海岳府也是底价成交，39944平方米，容积率2.0，楼面地价3960元/平米。国信·一品南山项目是国信地产收购一品南山三期地块运营的，虽然具体收购情况不清，但知道一品南山当时拿地的楼面地价是864元/平米，如今收购，楼面地价应该不会超过双诚的。

三者对比，双诚地块的劣势很明显：楼面地价最高，品牌效应最低。

2017年威海市区土地成交均价1755元/平米，楼面均价1060元/平米；

2018年威海市区土地成交均价3228元/平米，同比增长83.9%，楼面均价2040元/平米，同比增长92.5%；

原本土地成本增加就使得开发风险增大，另一方面威海楼市因为2018年6月的调控，成交量大幅下降，2018三季度的成交量下跌近九成，进入2019年虽然有所回暖，但是跟2018年同期相比，成交量近乎腰斩，住房成交的暗淡传导到土地市场，开发商情绪自然很受影响。

威海楼市还有一个趋势是本地开发商与外来品牌房企联合开发，例如张村的国信一品南山项目是国信地产与一品南山合作，高区的彩凤山城三期是威海光威和保利合作，还有万科威高翡翠公园、金猴龙湖天璞、财信保利名著、保利正弘山语、中南华夏熙悦、中梁国信海岳府等等。

自2012年华润进驻威海，威海楼市正式开启了品牌地产时代，至今入驻威海的品牌开发商已有约20家，其中不乏世界500强、地产T100企业，品牌房企在威海楼市的占有率越来越高，行业集中度也越来越明显。

品牌房企有经验，不论是户型规划还是物业服务，优势都远超本地开发商，而且资金雄厚，对购房者来说更有信赖感；本地房企了解当地情况，了解本地人的需求，有优质地块，在拿地方面有优势；双方面合作，优势互补，在当前这不景气的市场能够有效地分散市场风险，提高利润率。

非住宅土地（包括商服用地、工业工地、公共设施用地、仓储用地、零售商业用地等）主要集中在荣成、文登、乳山，占总量的94%；

其中乳山占非住宅用地总出让量的22%，文登占55%，荣成占17%；

非住宅流拍7宗，面积占比18%。

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成交情况

2019年成交套数一直地位徘徊，5月继续4月的腰斩情况，成交套数仅占2018年同期的44%。

2月是春节，受人口流动影响，是传统的成交低谷期。

成交数据相对较高的3月和5月，主要是因为当月有热门项目推出，集中签约造成。

成交套数居前的项目：万科威高翡翠公园、新田田村B区、恒大海上帝景。

当前威海楼市整体是一个量跌价涨的情况，但价钱主要是受调控和备案的影响，从市场数据来看，供应不减，成交下滑，供大于求，非但客户，开发商的观望情绪也在加剧，销售压力可能还会继续加大。

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