土地租期超过二十年有效吗?「民法典规定租赁期限超过20年」

土地的租赁期限超过20年的部分，到底是有效还是无效？因为最近我们在办理案件过程当中发现很多企业因为比如疏解的原因，因为腾退的原因，因为不符合当地规划的原因，有很多租赁集体土地，甚至租赁国有土地的企业，以租赁期限超过20年合同无效为由，要求解除合同或终止合同。这样的案例从2018年2019年开始，逐渐越来越多。那么，土地的租赁超过20年的部分到底是有效的还是无效的？

咱们先看一些相关的法律规定，《民法典》第705条规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。

《民法典》第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。

租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。

原来的《合同法》当中其实也有这样的规定，其实《民法典》不过就是把这些法律都合到了一起。当时《合同法》的214条也是规定说租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效。这都是民事方面的法律规定，咱们再看看行政方面的法律规定，看看《土地管理法》以及相关规定是怎么规定的。

《土地管理法》第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

《土地管理法》第63条规定，土地利用总体规划、城乡规划确定的工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位和个人使用，并当面签订合同，合同上确定使用期限。

确定使用期限这里就和《民法典》当中的所说的期限有不一样的地方了，但是它没有说明具体应该多少期限。继续往下看，集体经营性建设用地出租，集体经营性建设用地出让的最高年限，转让、互赠、出资等等，参照同类用途的国有建设用地标准来执行。

《土地管理法实施条例》第三十八条国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途，且已依法办理土地所有权登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人在一定年限内有偿使用。

第四十三条通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

《土地管理法实施条例》第38条规定，国土空间规划确定的工业、商业等经营性用途企业，已经办理土地所有权登记的，集体经营性建设用地土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位和个人使用，在一定年限内使用。

第43条也规定参照国有的用途执行，法律另有规定的除外。所以，这里都出现了新的规定，就是这些土地可以出租，出租的年限参照国有的使用年限。

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本文法律知识并不代表其法律建议，如遇同类问题应当具体分析。