成交价28万/㎡ 楼龄20年学区房“国城花园”天花板在哪 ｜深圳楼市早7条

2021年1月14日全市新房住宅成交信息（单位:套）

全市244；宝安72；福田2；龙岗21；罗湖2；南山15；盐田2；龙华45；坪山45；光明21；大鹏新区0；深汕19。

1、单价超28万/㎡，深圳学区房“国城花园”天花板在哪

最近，有消息称深圳福田百花片区的国城花园，44㎡房源成交总价达到1420万，折合32.27万/㎡。由于该小区自带深圳实验小学和实验中学两个优质学位，多年来，备受家长和投资客追捧。链家APP显示，该小区建成年代1995至1998年，楼龄已超过20年。

根据《证券时报》调查，多家房产中介门店的经理均表示并不知晓有相关房源出售的消息，各大房产中介交易平台查询时也未发现该房源。几个主流房产交易平台数据显示，国城花园参考均价为22.64万元，以一层楼总建筑面积920平方米来计算，国城花园这栋楼“市价”约为62.5亿元。

另有知情人公开表示，44㎡房源最新成交总价为1250万，未成到1420万。由此可见，成交单价已超过28万/㎡。

乐有家营销副总裁孟凡振接受《证券时报》采访时表示，深圳一些片区的学校本来市场对其“预期”没那么好，但只要一两届学生的考出好成绩之后就会有家长“一拥而上”，一些优质学区房价格也被抬得很高，绝大多数购房者也就是纯粹为了学位需求，也不全是为了炒作或者投资用。虽然学位供应续会不断增加，但是教育和一个学校的发展还是需要时间，教育资源和师资力量也需要沉淀。从学位供给角度来看，未来会带来分化和平抑的效果，但短期和中期内难以改变当前的优质学区房热的局面。

2、龙光前海天境:银行将严查首付资金来源

14日，龙光发布前海天境花园温馨提示，其中表示，监于深圳市场近期出现的一些新情况、新问题，为贯彻国家“房住不炒”的政策导向，积极履行社会责任，让房子回归真正的居住属性，请在购房前认真了解相关风险。

龙光重点提到，开发商不承诺代办按揭贷款手续，购房需提前了解相关条件，确保符合贷款条件及偿还能力。同时强调，银行将严查首付资金来源、银行流水，且不允许非直系亲属担保，存在银行不予以批准贷款申请的违约风险，购房人需自行承担责任。若购房人无法按揭，则银行有权要求提高首付比例，开发商有权回收选房源并重新对外销售。

此外，龙光还提示了住房三年限售、代持风险等。

据了解，龙光位于前海，天境花园项目占地面积约3.2万㎡，总建面约25.4万㎡。计容建面约18.3万㎡，容积率约5.79。其中住宅约16.5万㎡（含只租不售人才住房约4.1万㎡），商业1万㎡，规划配建车位1850个。

3、最新，前海总规（草案）来了！规划140公顷宅地，桂湾最多

2020年6月，前海片区开发单元规划修编（草案）发布，规划草案披露，前海规划了居住用地 商业用地合计超过140公顷。

具体来看:

桂湾片区:规划用地总用地面积338公顷。其中居住用地61.79公顷，二类居住用地26.97公顷，二类居住用地 商业用地34.82公顷。

前湾片区:规划用地总用地面积401.04公顷。其中居住用地24.59公顷，二类居住用地16.85公顷，二类居住用地 商业用地7.74公顷。

妈湾片区:规划用地第一阶段总用地面积726.50公顷。其中居住用地36.40公顷，二类居住用地25.70公顷，三类居住用地5.30公顷。

第二阶段总用地面积726.50公顷。其中居住用地59.00公顷，二类居住用地44.50公顷，三类居住用地5.30公顷。

4、2020年光明持续扩大住房供应

过去一年中，光明区公共住房用地有序供应，“住有所居、住有宜居”得到有力用地保障，完成长圳车辆段保障性安居工程二期等公共住房项目用地供应，新供应用地面积20.11公顷，已提前超额完成年度计划任务，完成率209%，市规划和自然资源局光明管理局提前介入、全力配合全市首个创新试点——合水口与薯田埔统建楼项目处置改造为保障房安居工程试点项目办理规划用地手续。

据了解，市规划和自然资源局光明管理局持续大力推进公共配套空间供给，完成公共服务和城市基础设施项目用地报批56项229.4560公顷（含12项划定管理范围线132.8290公顷），有力保障了深圳科技馆（新馆）等多所学校及龟山东路、光明小镇运动森林公园等民生项目建设。

5、为何重点城市纷纷放宽落户限制？

“大城市放宽落户，有几方面的原因，首先2020年发布的《中共中央 国务院关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》提出，深化户籍制度改革，引导劳动力要素合理畅通有序流动。”北京大学教授陆杰华告诉21世纪经济报道记者，“因此，在国家的宏观政策背景下，大城市开始放宽落户。”

华南城市研究会副会长孙不熟也指出，根据国家政策，全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，全面放宽城区常住人口300万至500万的大城市落户条件，因此放宽落户是自上而下推动的。

与此同时，一些大城市的就业人口出现下行趋势。

孙不熟指出，为何很多省份都在打造强省会，就是因为必须有一个大城市来留住人才，如果这个省份缺乏大城市，人才就可能流动到其他省份去了，这是一二线城市面临的一个新问题。一些大城市的就业人口出现下降的原因，首先是伴随着人口的老龄化，人口红利下降。其次是大城市的生活成本尤其是房价高企，会挤出一部分人口。另外，中西部省份的强市近年来出现人口回流的情况，至少人口净流出的现象在缓解。

6、房企开年密集融资背后：偿债最高峰将至 1.2万亿债务年内到期

2021年开年伊始，房地产企业在债市密集融资。1月以来，已有超过30家企业披露了发债计划，境内外发债总规模达到千亿量级。

这轮发债虽有着年初“抢跑”的惯性，但两个重要的背景不容忽视。

2020年，针对房地产融资管理的“三条红线”政策，以及银行业房地产贷款集中管理制度先后出台，将在一定程度上限制房企的负债规模。同时，2021年将是房企到期债务规模最大的一年。

贝壳研究院近日发布报告称，2021年到期债务规模（不含2021年将发行的超短期债券）预计将超过1.2万亿元，同比增长36%，并历史性地突破万亿大关。

“三条红线”叠加偿债压力，将使房企迎来现金流最紧张的时段。受此影响，房企的拿地、投资等运营策略都将有所调整，规模增速也将不可避免地放缓。从更长远的周期来看，行业的发展思路正在逐渐改变。

7、房贷降消费贷增，信贷投放结构料优化

展望2021年银行信贷投向，多位业内人士表示，在政策引导下，银行信贷结构料优化，信贷资源将加速流向普惠金融、制造业等实体经济领域，预计房地产贷款增速将回落。2021年以来，支持小微企业发展的政策持续加码。例如，央行等五部门近日明确，普惠小微企业贷款延期还本付息政策、普惠小微企业信用贷款支持政策均延期至2021年3月31日。在个人贷款领域，业内人士预计，消费类贷款投放力度将加大。

来源综合自《南方日报》《南方都市报》《21世纪经济报道》《中国证券报》《深圳特区报》《深圳商报》《宝安日报》深圳房信网、深圳市住建局

【整理】冯少文

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【作者】

大湾区楼市观察

来源：南方 - 创造更多价值