北京买房推荐板块「北京房产投资哪里好」

来源： 2023-07-20 08:16:09

大家好，我是京爷，是少有的能够切入北京房产全流程交易与大数据分析的咨询师！以下为公众号“京爷说房”粉丝提问精选，关注“京爷说房” 微信公众号，加入知识星球进行提问和获取资料，有问必答，全程指导：

1、提问：您好，预算700w左右，想在望京板块投资一个二居室，纯投资目的，希望跑赢大盘。入手后会长期出租，持有时间大概5年或更久，希望到时好换手。请问京爷推荐具体哪几个小区呢？以及除了望京，还有其他板块和小区您推荐吗？谢谢您了！

回答：您好，如果选择望京的话好，最好选择望京北，然后稍微带点儿学校，有两种方式，一个是选择次新，比如澳洲康都，两居，上京新航线也可以看看是否有合适的房源；另一个方式是选择老小区的板楼（不要买塔楼），比如望馨、望京花园等。其中，第一个选择好一些。如果愿意赌，也可以看看北纬，未来也有可能非普政策调整，但是赌的成分偏大。除了望京，我建议可以看看新北苑的次新学区房，自己住和投资都完全没问题。亚运村的一些次新也可以看看，比如紫薇天悦等。详见星球资料《这些二手房跑赢大盘》

2、提问：京爷好，目前有首套首贷资格，预算180w以内，大概总价440以内的，想买一个一居室或者小两居，目前看了东风家园(离四环和地铁站近，西南两居塔楼，自采暖），华纺易城(西北一居无采光)，国美第一城(暗次卧两居和一居)，驼房营西里(西南或南向两居)，梵谷水郡(离高铁太近)。目前感觉很纠结，想请问京爷该怎么选择，并且如果以后考虑房子跑赢大盘方便5年后改善置换的话，哪个潜力最大？还有京爷还有其他推荐的房源吗，基本以朝阳东部或北部或东北部为主。

回答：您好，这里面，华纺易城和国美第一城楼龄新，环境算还可以，相对来说是不错的选择，其中华纺易城较好，但是户型太差，不建议，国美第一城的两居如果价格合适也可以考虑。我建议还可以看看青年汇小区的南向户型，也是个不错的选择。可以参见星球资料《北京各小区历史收益统计与分析》

3、提问：京爷，还差一些首付，有人建议用一些贷款（比如xfd），但是我很担心被坑，您推荐做一些额外的贷款吗？

回答：在金额不是差别太大的情况下，可以考虑配置一些。做这方面的配置需要注意的事项无外乎利率合理、风险可控以及靠谱中介。可以查看我们星球内部资料《北京各种贷款方式优缺点及攻略》

4、提问：京爷好，本人和男票准备年底前买房。由于我俩工作一个在玉泉路，一个在南礼士路。资金有限，准备买1号线偏西的房子。我们想首付200万左右，大两居(主要想改三居)，2000年后，不要求好学区，但希望交通方便，房价扛得住。目前有两个小区我们所中意的，一个八角游乐园的西引力，地铁旁附近；一个南沙窝桥附近的西翠芳庭，五棵松南不到两千米。希望能够得到京爷的建议，或者您有没有1号线以西推荐的适合我们小区，谢谢。

回答：您选择的两个小区，确实能基本满足您的需求：需要大两居，而且楼龄要新一些。我认为是可以买的，从产品角度上来说，因为这两个小区太小，没有小区氛围，所以才造成价格不高。也正是这样才在价格上满足了咱们的需求。这两个产品中，我更建议西引力，一方面楼龄更新，另外一方面周围有个公园能弥补小区环境的不足，还有就是附近土拍价格在攀升，对小区来说也是个好事儿，找个不临街的即可。其他小区可以看看长安新城，珠江峰景之类的。

5、提问：您好，最近孩子出生，目前手头的房子已经住不下了，于是想着换房改善。但是换房又面临二套政策，能贷的款非常少。最近有人推荐全款购买后抵押jyd，可以实现低首付，这个是否靠谱？费用如何？

回答：您好，北京二套政策确实让很多改善者望而却步。当前确实不少人使用全款买入后抵押，最终实现低首付目的。好处有：jyd一般是根据房子的评估价来贷款，比网签价还来得实在，因此很多人发现，实际首付比例能做到30-40%。当然也得付出一定的费用，比如如果自己没有条件全款购入，则需要过桥资金，一般月息2%。另外还需要贷款中介的服务费，1-1.5%。如果没有公司，还需要注册公司。市场中有不少做相关业务的中介，比较乱，不少中介比较坑，比如中间乱收费。还有一些其他坑，可以星球内部联系。做这一类贷款最主要的是安全（要做到合法合规），其次是费用和产品类型。详见资料《北京各种贷款买房的优缺点大分析》

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