2021年发生的房地产事件分析「二月大事件」

中房网讯 （刘敬/文）回顾2月，中房网（微信公众号：zhongfangwang）分别从“政策、宏观、市场、土地、金融、企业、声音”等七方面带您一同回顾当月发生的房地产大事件。

  政策

  入选事件

  中央一号文件：稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例

  国务院：制定支持发展养老服务业土地政策

  央行、银保监会：保障性租赁住房有关贷款不纳入集中度管理

  全国房地产政策变动监测报告（2022年2月）

  2月22日，《中共中央 国务院关于做好2022年全面推进乡村振兴重点工作的意见》，即2022年中央一号文件正式发布，连续第十九年聚焦中国“三农”议题。其中文件提出，扩大乡村振兴投入。继续把农业农村作为一般公共预算优先保障领域，中央预算内投资进一步向农业农村倾斜，压实地方政府投入责任。加强考核监督，稳步提高土地出让收入用于农业农村的比例。支持地方政府发行政府债券用于符合条件的乡村振兴公益性项目。提高乡村振兴领域项目储备质量，强化预算绩效管理和监督。

  2月21日，国务院印发《“十四五”国家老龄事业发展和养老服务体系规划》。其中在“增强发展要素支撑体系”专栏中明确，完善用地用房支持政策的规划。《规划》提出，科学规划布局新增用地。根据人口结构现状和老龄化发展趋势，因地制宜提出养老服务设施用地的规模、标准和布局。科学编制供地计划，分阶段供应规划确定的养老服务设施用地，并落实到年度建设用地供应计划，做到应保尽保。涉及新增建设用地的，在土地利用年度计计划中优先予以安排。制定支持发展养老服务业的土地政策，以多种方式供应养老服务设施用地。

  2月8日，人民银行、银保监会发布《关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知》，明确保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理，鼓励银行业金融机构按照依法合规、风险可控、商业可持续的原则，加大对保障性租赁住房发展的支持力度。

  中房研协测评研究中心监测统计，2022年2月地方出台房地产调控政策39条，较上月略有减少。其中，宽松性政策22条，中性政策14条，紧缩性政策3条。宽松性政策数量占调控政策总数比重达56.4%，较上月进一步扩大，紧缩性政策占比由上月的13.3%进一步缩减至7.7%。地方房地产政策环境持续改善。

  宏观

  入选事件

  财政部：1-2月房产税收入574亿元，同比增长27.7%

  财政部发布的2022年1-2月财政收支情况显示，1-2月累计，全国一般公共预算收入46203亿元，同比增长10.5%。在土地和房地产相关税收中，契税911亿元，同比下降25.8%；土地增值税1355亿元，同比下降1.4%；房产税574亿元，同比增长27.7%；耕地占用税165亿元，同比增长35.5%；城镇土地使用税320亿元，同比增长13.2%。

  市场

  入选事件

  前两月全国住宅销售额同比下降22.1%，库存创2018年5月以来新高

  2月房价：市场有所分化，警惕三四线城市急速降温

  国家统计局近日公布的《全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-2月份全国房地产开发投资14499亿元，同比增长3.7%；商品房销售面积15703万平方米，同比下降9.6%；商品房销售额15459亿元，下降19.3%。其中，住宅销售面积下降13.8%，住宅销售额下降22.1%。库存方面，2月末商品房待售面积57026万平方米，比2021年末增加6003万平方米。其中，住宅待售面积为28352万平方米，比2021年末增加5552万平方米，创2018年5月以来新高。

  国家统计局发布的《70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》显示，2月份70个大中城市新建商品住宅价格环比上涨的城市有27个，环比下跌的城市有40个，3个城市环比持平。二手住宅方面，环比上涨的城市有10个，环比下跌的城市有57个，3个城市持平。整体来看，新房市场回暖仍有阻力，二手房方面，则出现了较为明显的分化现象，一些大城市二手房市场相对强势，而很多三四线城市总体比较疲软。

  土地

  入选事件

  2月全国土地市场供应和成交规模继续走低

  2022年2月，受春节假期影响，全国土地市场供应和成交规模再度下滑，同时因主要城市供地节奏变化影响，和去年同期相比也有较大的差距。市场热度方面，在北京新年首次集中土拍热度“稳中有升”的影响下，溢价率微涨趋势得以延续，流拍现象也较1月有所缓和。集中供地方面，除已完成首轮集中土拍的北京外，上海、福州、合肥和青岛等城市于2月推出了2022年首批集中供应地块，徐州、温州等22城之外的城市均将在3月份进行土拍。对此来看，成交规模环比下行趋势或将在3月份逆转。

  金融

  入选事件

  央行：2月份住户贷款减少3369亿元

  87城房贷利率下降，多数城市放款周期不到一个月

  央行发布的《2022年2月金融统计数据报告》显示，2月份人民币贷款增加1.23万亿元，同比少增1258亿元。分部门看，住户贷款减少3369亿元，其中，短期贷款减少2911亿元，中长期贷款减少459亿元；企（事）业单位贷款增加1.24万亿元，其中，短期贷款增加4111亿元，中长期贷款增加5052亿元，票据融资增加3052亿元；非银行业金融机构贷款增加1790亿元。

  据贝壳研究院统计，2月103个城市中87城房贷主流利率环比下调，较上月增加28个，无利率提高的城市。包括一线城市在内的30个城市房贷利率随LPR下调5个基点。北京、上海房贷利率自2020年年中以来首次环比下降。降息空间加大，本月首套、二套房贷利率均环比回调9个基点，为2019年以来单月下降的最大幅度。中山、呼和浩特、惠州首套主流利率下调幅度较大，达到30个基点。房贷利率出现松动的同时，多城放款速度也明显加快。目前103城平均放款周期不足40天，一线城市中，北京、广州、上海均较上月缩短，北京、广州较上月加快了一个月；杭州、武汉、南京、成都、无锡、嘉兴等二三线城市放款速度也加快了一个月以上。目前包括北京、深圳在内，近四成的城市放款周期不足一个月。

  企业

  入选事件

  2022年1-2月中国房地产企业销售TOP100排行榜

  2022年1-2月中国房地产企业新增货值TOP100排行榜

  2022年2月，中国房地产市场延续下行调整趋势，叠加春节期间市场预冷，企业销售同比降幅较1月进一步扩大。根据克而瑞研究中心统计，2月百强房企仅实现销售操盘金额4015.8亿元，环比1月降低23.5%、同比降低47.2%，较1月降幅扩大逾十个百分点，较2021年月均水平则降低56.5%。

  克而瑞研究中心发布的报告显示，截止至2月末，新增货值百强门槛16.1亿元，同比下降30%，新增拿地价值、建面百强门槛3.1亿元、14.7万平方米，同比分别减少56%和16%。整体来看，新年伊始土地投资仍然极度低迷。1-2月份销售百强房企中尚有七成以上房企未拿地，投资处于停滞状态。单月销售TOP50拿地金额在北京集中供地带动下出现小幅反弹，环比上涨169%，但依旧处于近一年低位，同比降幅达63%。

  声音

  入选事件

  住建部：坚决处置个别房企房地产项目逾期交付风险

  贾康：房地产成长性依然可观

  穆迪：预计2022年房企全国合约销售额将下降5%-10%

  2月24日，住建部部长王蒙徽在推动住房和城乡建设高质量发展发布会上表示，2021年在各方面共同努力下，房地产市场总体稳定，“房子是用来住的，不是用来炒的”定位成为社会共识。稳妥实施房地产长效机制，进一步落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任。以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，以法治化市场化为原则，坚决有力处置个别房地产企业房地产项目逾期交付风险。规范发展住房租赁市场，整治房地产市场秩秩序，切实维护人民群众合法权益。

  华夏新供给经济学研究院创始院长、中国财政科学研究院研究员、博导贾康表示，中国的城镇化和经济发展依然处在中高速发展阶段，并且还有相当可观的纵深空间。房地产未来的成长性仍可期待，不能简单听信非理智断言。虽然当下房地产市场越来越具备“黑铁时代”的特征，但现在还不能认为整个行业都落入了局面沉稳而竞争较残酷的“黑铁时代”，反而需要特别注重正确认识分化的大市场。

  穆迪此前发布的一份报告预计，2022年中国房地产开发商的全国合约销售额将下降5%-10%，主要原因是在开发商融资渠道受限和购房者情绪疲软的环境下销售量下降和平均销售价格持平。据悉，2021年全国合约销售金额仅比上年增长5.3%，低于2020年10.8%和2019年10.3%的增速，原因是2021年下半年因信贷环境偏紧销售量下降且平均售价增速下降。此外，开发商的债券融资渠道仍将面临挑战，这尤其将增加财务状况较弱开发商的再融资风险。