光耀东方：迷途黑马前途几何

僵持之下，光耀东方股权归属将何去何从？重资产项目能否顺利推进？企业发展又将面临带来怎样的隐患与变局？

你很难说清什么是真的。

如《楚门的世界》克里斯托的忠告：世界是一场骗局,人生是一个秀场，我们向来接受现实。

于是，当标榜“真性情、真态度 追求快意人生”的央视主持在微博喊话“不能放弃自己和孩子的正当权益”，当言语乖巧的集团长子步步逼问“谁在操控真相？”，一向精明的吃瓜群众也顿时语塞起来。

图/徐珺与李烨东的微博首页

3月13日，随着 “光耀东方股权转让案”在北京市第一中级法院的二审开庭，这宗“后妈”与“儿子”的百亿家产争夺战再次引发媒体关注。

“后妈”即是上文提到的央视女主持徐珺，也是光耀东方前董事长李贵斌的二任妻子，“儿子”则是李贵斌长子、北京光耀东方副总裁李烨东，事件同时还牵涉到李贵斌之弟李贵杰。

一切的纠葛都源于2017年2月13日，这一天，光耀东方前董事长李贵斌突发脑梗去逝，随即带来家族遗产的竞相争夺。僵持之下，光耀东方股权归属将何去何从？重资产项目能否顺利推进？企业发展又将面临带来怎样的隐患与变局？

起家：做中国的烂尾楼之王

时光追溯至十余年前，在地产界，李贵斌以“收购烂尾楼”出名，他本人的名字或许不被很多人熟知，但提起“收烂尾楼的”，人们总会回过神想到，“那个山东人”。

2003年，时年43岁的聊城人辞去农业银行支行行长一职，凭借对地产公司的运作了解与通达人脉，正式踏入一家名为“聊城裕隆房地产开发有限公司”的企业，这也是如今光耀东方的前身，‘新东方广场’成为其首个试水的商业项目。

占地65亩，总建筑面积10万㎡，投资3.5亿，如此大体量的资产虽然是聊城市政府重点工程，却也是一宗彻彻底底的烂尾楼。

图/聊城新东方广场

从接手管理到重新开业，李贵斌将项目盘活只用了8个月时间。然而，由于商业地产实操性、专业性强，做好却用了3年。期间他带人四处学习，多番摸索，2006年，“新东方广场”不仅跻身水城县商业中坚力量，还成为当时聊城乃至整个鲁西北地区最大的超一流商业广场。

李贵斌立志做中国的“烂尾楼之王”。

在赴美考察期间，一个叫“五兄弟”的地产公司给了他极大启发：通过专门收购烂尾物业，其规模竟位居美国开发商前十。李贵斌从中嗅到商机，坚信同样的逻辑在国内也完全可以成功。

2005-2007年，李贵斌一鼓作气，先后在河北邯郸、石家庄、山西大同等地收购4个烂尾项目，且均以惊人的速度在3-6个月内完成整改，化腐朽为神奇，那些烂尾10余年的项目经他手改造一跃成为人气火爆的购物标地。

数据显示，2010年，光耀东方储备土地的建筑面积已超过1000万㎡，李贵斌曾言，2010年光耀东方持有的商业物业将达50万㎡，销售额将达150亿，而这一数字已超过SOHO中国2009年130亿的规模。然后者已在地产界苦心经营多年，前者2003年才刚刚入局。

易居研究院总监严跃进认为，光耀东方模式的成功正迎合了市场起落的契机，伴随商业的增量开发，局域城市的地产过热留下了后遗症，资金链短缺、经营不善、产权纠纷等不时出现，在地方政府、债务公司焦头烂额的情况下，往往也欢迎此类企业的介入。

此外，一位与李贵斌合作过的业内人士透露，李贵斌离开银行后仍与金融圈保持着紧密联系，且踏实通理，易获信任，擅长处断复杂的债务纠纷，在挑选项目时也格外注意城市等级、商圈位置、项目品质等因素，因而在烂尾盘活方面游刃有余。

进京：地产黑马遇难题

或许受儒家思想教化，山东人厚道保守的特点在李贵斌身上体现的淋漓尽致。

在版图扩张上，光耀东方目前仅占据北京、天津、河北、山西、山东、上海6座城市，在集团的收购半径上，李贵斌曾提出 “北不入东北，南不过长江” 的理念，以此管控管理半径，提高投资收购的成功率。

图/光耀东方城市版图 来源/集团官网

另一方面，李贵斌虽早在2005年就把将总部迁到了北京，但项目正式进军一线却是在四年后，李贵斌曾表示：、

一线城市一直不缺少机会，但企业从前的资金实力和人才队伍都是短板，所以没有贸然进入。

2009年，李贵斌终于等来时机成熟。

潜伏过后，其先是从12个股东手中收购了“新中关购物中心”47%的股权，成为第一大股东，后又将北京西站附近烂尾十年的海天广场收入麾下。

为快速回笼资金，项目到手后立即出售住宅、办公部分，以销售收入覆盖收购成本一直是李贵斌惯用的操作手法。

同样，接手海天项目后，其于2个月内将所有法律问题处理完毕，创下北京最快上市闲置楼盘纪录；之后又以2.3万/平方米（远低于市场均价3万/平方米）的开盘价出售现房，开盘当日500套房源即被抢购一空。光耀东方也因此在一线打响名号，被冠以“地产黑马”之称。

中关村“食宝街”更是其得意项目，开业一年后，这里日均客流从起初的1万人次增加到5万人次，较开业之初翻了4倍有余，月销售额也翻了3倍。

图/中关村“食宝街” 来源/网络

从名不见经传的三线小城进入一线，光耀东方只用了6年。然而，除食宝街外，其在北京的运营的其他项目却差强人意。

以海天中心为例，其在更名“光耀东方广场”后，商场外立面却一直保持写字楼状态，有消费者表示，商城内光线昏暗，品牌所剩无几，即使在周末也人气冷淡，某点评网上其评分仅为2.4。继中关村食宝街一炮而红后，团队也试图在西客站附近打造第二个“食宝街”，但目前效果不甚理想。

北京京商流通战略研究院院长赖阳指出，同一项目在不同区位的成败或有其特殊性：中关村地段消费人口多而集中，团队将小而轻的时尚网红餐饮加以聚合，对标年轻群体，突出个性体验。

而北京西站虽为交通枢纽，但周围办公、居住人群有限，且人流拥挤杂乱，人们不愿特意来此消费，而大批量的出入旅客中，受出行习惯影响，从消费规律看，在站外进行大额消费的比例普遍较低，站内快餐反而更受欢迎，因此很难做成广域商业，商务、住宿等配套商业将有更多发展空间。

图/光耀东方广场 来源/网络

此外，2014年初，光耀东方收购了占“动批”市场份额60%的世纪天乐大厦，以及以美容美发产品批发为主的美博汇，欲配合批发市场业态转型打造一个“动批网”O2O平台，但项目运营不足一年几近夭折。22亿拿下的中关村广场购物中心目前也被诟病管理混乱、动线复杂等问题。

对此，资深地产人士林海彬认为，光耀东方虽然有强融资能力，但进入一线更是对其运营能力的极大考验，新商业环境的不熟悉、重新定位不准、功能改造及招商运营的不专业都会导致失败，比如世纪天乐国际服装批发市场的定位，本身就与政府外迁专业市场的发展规划背道而驰，投掷5亿构建“动批网”的规划则与许多成熟的电子商务平台产生同质化竞争。

迷途：内忧外患之下 光耀将照向何方

经营困境是每个企业都会面临的难题，但对目前的光耀东方而言，内部忧患或许更为棘手。

在李贵斌去世前十天，根据股东会的签署协议，其将名下60%股份全部转让给弟弟李贵杰，加之后者原本持有的20%股权，李贵杰一跃成为集团最大股东，占股80%，李烨东仍持20%不变。

图/北京光耀东方商业管理有限公司股权变更情况 来源/企查查

然而，所有的股权变更及遗产分配均与徐珺毫无瓜葛。

公开资料显示，李贵斌与徐珺相差14岁，两人于2010年8月结婚，皆为二婚，婚后育有一儿一女。 目前，光耀东方目前总共持有大型物业22项，有媒体统计，其总资产约100亿元。

后来的事情大家也都知晓一二，徐珺与李烨东各执一词。一边是“李贵斌失去民事行为能力”的司法鉴定，一边是“患者意识清晰”的诊断书；一边是“只给我们娘仨个留下四千块钱”的委屈哭诉，一边是 “夫妻不和，遗产早有分配”的约定嘱托。

2017年7月，徐珺于北京、山东两地发起多个诉讼，要求判决股权变更无效，并在一审判决中获得胜诉。而今，纷争再起，徐珺与李氏家族的资产争夺则又将企业发展拖入未知迷途。

赖阳指出，股权结构的处理还涉及决策权问题，如果光耀东方今后面临股权分摊，则很可能各自混乱，难以达成对企业发展的共识，丧失整个企业的战略合力。

此外， 自2009年起，李贵斌就一直将企业上市作为目标追求，并表示：上市工作一直进展顺利，IPO和借壳都可以考虑。但如今，甚嚣尘上的对战不仅让敏感的的金融机构收紧了对集团的融资，企业内部亦是人心惴惴。

有业内人士分析，光耀东方手持多为重资产项目，强金融关联的属性对现金流依赖性很大，目前其股权分配仍存在变局，除品牌形象受损之外，项目也会因可能面临的权务问题难出手，新业务的拓展更加难以进行，上市之路可谓阻碍重重。

不过，专家们也表示，当前我国正处于经济发展的振荡期，未来停建或待改造项目仍将大量涌现，存量地产时代，光耀东方如果能挺过这次困境，凭借此前在烂尾收购方面的品牌影响力，未来依然会有很大潜力。

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