深圳新物业管理条例「深圳整治物业乱收费」
来源： 2023-07-04 14:16:48
今年8月底，新修订《深圳经济特区物业管理条例》在市六届人大常委会第三十五次会议表决通过，并将于明年3月正式施行，新规在业主大会、车位权属、共有空间权益等方面做出明确规定，其中业主大会被赋予法律身份，相当于有了“身份证”，并可单独开设银行账户或共管账户存入共有资金，成为一大亮点和焦点，围绕新规共有资金监督管理等问题，昨日第48期深圳业主论坛召开，市人大代表、律师等各界人士共抒己见。
本次业主论坛主题为“新物业管理条例业主共有资金研讨会“”，由深圳市透明和谐社区促进中心（深透社）、北京市盈科（深圳）律师事务所、平安银行深圳分行联合举办，深圳市人大代表杨勤、深透社理事长范国振，北京市盈科（深圳）律所党委副书记兼纪委书记陈德福律师等各界人士与会。
在深透社理事长范国振看来，业主成立业委会，就是要维护全体业主的物业权利，“管好小区的钱袋子就是最重要的物业权利”，范国振说，新规对共有资金予以明确的主体和规定，“但是帐户怎么开、业主共有资产怎么管、业主委员会要负哪些责任，这些都涉及到许多相关的法律法规和操作的实际问题。”
研讨会上，北京市盈科（深圳）律所合伙人律师党委副书记兼纪委书记陈德福律师围绕业主共有物业产权做了专题分享。陈德福介绍，在深圳，小区共有物业的收益比重很大，有的小区经审计，可能数年间的公共收益达到上千万，小的也有几百万，“对共有物业收益产权过去很不清晰，也有争议，但新规予以明确，共有物业产权收益归业主。
陈德福表示，新规中对共有物业的明确是一大亮点，“小区里面专有的就是登记为专有的部分，比如有房产证的是专有的，没有登记为专有的也不属于政府部门的，统统归业主共有，”陈德福说，比如物业管理用房，“这次明确了是登记到业主大会或者业主委员会的名下，过去一直没有这个提法，专有和共有的区分全部纳入了新规，非常清晰，不是专有、就是共有。”
平安银行深圳分行的韩骥针对小区业主共有资金监管的问题宣导了平安银行资金监管产品物管通，该产品是在条例修订后平安银行专门推出的资金监管产品，并且平安银行已经与深圳住建局的系统实现了对接，因此平安银行在账户开立、资金划转、事后监督等方面都会为小区业主大会和物业公司提供细致的服务，能在很大程度上解决以往小区业主共有资金监管不力的问题。
新《条例》实施后，是否意味着目前小区比如车位、架空层等一定马上归业主？对此，陈德福表示，这可能会涉及到法律溯及力的问题，“就是对过去发生的有没有效，一般来讲，法律是不具有溯及力的，就是新修订条例施行后再建的房子的管理要使用新的规定，也有有溯及力的情况，没有溯及力不是绝对的没有溯及力，”陈德福说，“我个人看不是绝对没有溯及力。如果说过去没有规定、现在有规定，那么发生争议的时候可以适用现在的法律，比如今后再发生架空层扯皮的情况下，走到诉讼程序新规就有溯及力，就可以判它归业主所有。”
市人大代表杨勤在发言中提及，新规中明确确立共有资金的公共管理要受监督，这是个历史遗留的突破，“明年3月1号开始执行，但好多问题要经过实践来检验，”杨勤说，物业条例是事关到千家万户利益的事情，“一个小区里面它的根本利益就在于每个业主。”
杨勤表示，深圳的包容性和可协商性是很大的优势，小区的事关乎每个业主，“希望大家也能够通过各种协商的方式，持之以恒用合理的方式来解决问题，反映的渠道多样的，有问题就一定能找到解决问题的办法，关键在于小区大家的努力程度和做工作的深度。
采写：南都记者 徐全盛
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