深度 | 驻马店百亿项目延宕七年 红星美凯龙“双模式”遭遇信誉危机

红星国际广场一期住宅建设情况

中房报见习记者 张超凡

记者 樊永锋 | 驻马店、北京报道

作为国内家居零售龙头的红星美凯龙，长期以来运用自营＋委管的双轮驱动模式，不断在三四线城市上演快速扩张的拿手好戏。其凭借自营积累的品牌优势及运营能力在轻资产输出的道路上狂奔不止，如今疯狂之后隐患已经浮现。

红星美凯龙在河南省驻马店市投资的超大型城市综合体红星国际广场项目，因整个项目工程进度缓慢，一期住宅多次出现延期，引发舆论关注。

作为驻马店市政府于2013年重点招商引进的首个百亿级别的项目，同时也是红星美凯龙在河南投资额度最高、业态最全的项目，从签约引进至今已近七年，但整个综合体项目完成不到三分之一。

一个地方政府为产业转型升级重点引进的招商项目，为何时延期数年未能完成建设？红星美凯龙与地方开发商的合作又有哪些不为人所知的利益纠葛？

关于这个项目的延拓原因，中国房地产报记者在当地走访时，听到最多的关键词是“开发商缺钱、转移资金、矛盾纠纷”。记者实地调查发现，整个综合体项目规划用地被分为A、B、C三块，目前开发建设的是A 地块，开发业态主要是一期住宅项目和商业项目，住宅项目的承建商星海置业资金链断裂难以为继。此外，天方药业部分厂区尚未搬离，用于整个综合体后续的大部分用地未能整理出来。

时间过去了近七年，2020年6月9日至11日，中国房地产报记者在项目实地走访时，并未看到当年宣传中的“多元化高端城市综合体的繁华恢弘，映入视野的则是水泥架构外露的停滞在建商业项目、至今仍未搬迁的天方药业厂区，而红星美凯龙国际广场一期的住宅项目外，还竖着打着“跟定红星大牌”宣传字眼的绿色防尘围挡。

百亿招商引资来“贴牌房”？

停滞的商业项目

“当初选择买红星国际广场的房子，就是因为看重（开发商）是大品牌有知名度，但没想到这个住宅项目不仅建设周期磕磕绊绊问题百出，现在住宅二期延期两年未能交付。”

一位红星国际广场的业主向记者表示，后来发现自己上当买了一个“贴牌房”。

这个延宕多年的项目，在七年前带着大品牌、重点项目、百亿级的“光环”横空出世。

据记者查询，2013年11月，驻马店“红星国际广场”大型城市综合体项目签约。当年的对外宣传显示，此项目是2013年驻马店市政府为实现产业转型升级，完善城市区域功能重点招商引进的项目，同时也是驻马店市首个百亿级别的招商项目。

公开资料显示，该项目位于驻马店市驿城区驿城大道与交通路交会处，占地约760亩，总建筑面积160万平方米。彼时，项目对外宣传称，项目预计总投资120亿元，是“汇集大型商业广场（爱琴海购物公园）、大型家居广场（红星美凯龙家居馆）、商业步行街（玫瑰天街）、星级写字楼、精品住宅、高星级酒店于一体的多元化高端城市综合体”，也是目前驻马店市在建最大的一个综合体项目。

迟迟未搬迁的天方药业

如今，大部分宣传中的业态仍是空中楼阁，在规划中早应搬迁的天方药业部分厂区仍有作业（生产）迹象。

记者查阅资料及实地走访获悉，根据驻马店市政府的城区规划，天方药业的部分厂区需逐步进行搬迁改造。当年，驻马店市政府拟引入上海红星美凯龙实业有限公司对上述区域进行投资开发。而整个综合体的一期住宅部分由驻马店市星海置业有限公司（以下简称“星海置业”）负责承建。

工商信息显示，星海置业于2014年1月23日成立，经营范围包括房地产开发经营。2015年4月，星海置业通过拍卖取得项目一期住宅用地的土地使用权，由于商业住宅有红星美凯龙的品牌做背书，该项目开盘时销售火爆。

记者查询资料及实地调查发现，整个综合体项目一期用地230亩，共计建设21栋2259套商品房，星海置业负责承建一期项目的住宅，而林州东风建设有限公司以及河南新航建筑工程有限公司负责住宅项目施工建设，综合体的商业项目则由中建一局二公司负责承建。目前整个综合体仅交付住宅项目的一期，而其他商业部分几乎全线停滞。

红星美凯龙的角色？

驻马店驿城大道旁的红星国际广场项目

2013年，红星国际广场项目作为驻马店市政府首个百亿级别的重点项目被引进。红星美凯龙与星海置业签订合作协议，综合体一期住宅部分由星海置业负责承建。走访期间，有当地知情人士向记者透露，驻马店御苑城项目与星海置业的老板都是赵保山，其把用于建设红星国际广场住宅项目的资金转移到别的项目。

记者拨打星海置业公司电话及营销热线，均提示已经暂停服务。记者致电曾任职星海置业的一位李姓经理，其表示在公司任职期间短，负责的是后勤工作，对于星海置业的情况以及与红星美凯龙的合作不愿多谈。随后记者联系到一位当时负责住宅项目施工的孙姓负责人，该负责人承认，此前开发商确实存在拖欠施工方工程款的情况，而对于星海置业和红星美凯龙的合作情况并不了解。

七年间，在这个项目上星海置业和红星美凯龙的关系，就现有资料来看，很难一言以蔽之。

查阅资料可以发现，双方因利益纠葛曾诉诸公堂。企查查显示，星海置业涉及司法案件145宗，而有关民间借贷纠纷的案件多达52宗。2017年9月，赵保山作为出质人，星海置业为出质股权标的企业，出质股权数额5000万元，质权人为红星美凯龙控股集团有限公司。

记者从裁判文书网查询获悉，上海红星美凯龙美龙置业有限公司与驻马店市星海置业有限公司服务合同纠纷一审民事裁定书显示，上海红星美凯龙美龙置业有限公司于2018年9月14日向上海市普陀区人民法院提出财产保全的申请，要求冻结被告驻马店市星海置业有限公司名下银行存款。

红星美凯龙控股集团有限公司与驻马店市星海置业有限公司、赵保山等其他执行裁定书显示，上海市浦东新区人民法院在执行(2018)沪0115民初21225号红星美凯龙控股集团有限公司与驻马店市星海置业有限公司、赵保山、王丹企业借贷纠纷一案，经查明，被执行人驻马店市星海置业有限公司、赵保山、王丹目前暂无财产可供执行。

据地方媒体报道，驻马店市橡林办事处相关人士表示，企业资金调度出现问题造成工程进度迟缓，2018年项目由于延期交房等问题被列入驻马店市问题楼盘之一。

因延期交房成为问题楼盘后，地方政府也曾经介入该项目，督促解决问题。

2018年10月，驻马店市政府主要领导带领相关部门到上海市红星美凯龙集团总部对接，针对红星国际广场一期逾期交房、拖欠工程款、进度缓慢、在建工程抵押等问题，进行了沟通交流。经过商谈，红星美凯龙集团方面称会积极制定措施，准备对驻马店红星国际项目做全盘接收。

而事实证明驻马店市政府与红星美凯龙的此次沟通效果甚微。

一位二期项目的知情业主告诉记者，2018年在当地政府协调后，工地施工约一个月后便再次停工。“如今我们买的房子已经逾期两年，至今未能交付，若红星美凯龙方面准备全盘接收驻马店红星国际广场项目，为何目前项目还是呈现进度缓慢甚至停滞的状态？”

记者多次致电红星美凯龙集团总部及驻马店市人民政府均无人接听。记者又联系到上海红星美凯龙实业有限公司，其回复称 “没有什么好说的”并挂断电话。

“这块区域是政府重点改造区域，前些年被列为棚改项目，这几年政府在腾笼换鸟，天方药业没有一年半载是搬不完的，附近居民曾多次向有关部门反映药厂带来的空气污染以及夜间施工噪音扰民的问题，但是搬迁进度缓慢，时间一推再推。”一位附近的地方人士告诉记者。

天方药业有限公司位于驻马店市驿城区交通路西段，占地面积共850亩，包含2个分厂，共有8个生产车间。2013年已拆除一个生产性分厂（包括四个生产车间），拆除面积200亩，拆迁后的土地已用于开发建设红星国际广场的一期项目。

但目前天方药业二分厂搬迁进度缓慢，剩余土地何时能够整理出来用于开发建设存在不确定性，记者走访当日发现，厂区内马达轰鸣，仍有施工作业的迹象，而二分厂的这块土地早些时间已被红星美凯龙通过拍卖拿下，整个综合体项目进展缓慢与药厂搬离迟缓不无关系。

而从红星美凯龙自身看，近期发布定增融资40亿元，其中11.7亿元将用于偿还公司有息负债。此次定增前其年内已经进行3次债券融资，合计15亿元。近几年红星美凯龙凭借轻资产输出实现扩张迅速，致使其债台高筑，资产负债率不断攀升，流动性承压。

轻资产输出弊病

逾期交房、拖欠工程款、进度缓慢。驻马店的红星国际广场项目已经成为了红星美凯龙轻资产输出模式的负面样本。

实际上，红星美凯龙实施轻资产输出快速扩张所带来的隐忧也逐渐暴露出来，在管理和运营方面多被业界诟病。记者注意到，河南驻马店项目出现的问题并非个例。翻看过往报道，红星美凯龙在三四线城市投资的商业综合体项目，曾多次出现项目难以推进、业主维权、合作方投诉的情况。

2020年4月，长沙红星美凯龙营运总部遭上百商户堵门。当地媒体报道称，维权方为红星美凯龙宁乡合作店的商户，事件原因为红星美凯龙作为商场管理方亏损经营，使物业开发商无法盈利，因而双方产生纠纷，导致商场无法继续经营。

2016年至2019年，红星美凯龙的委管商场数量从134家快速扩张至250家，委管营收从27.41亿元增至47.02亿元。而委管业务的收入主要包括项目前期品牌咨询委托管理服务收入、项目年度品牌咨询委托管理服务收入、工程项目商业管理咨询费收入、商业咨询费及招商佣金收入。

记者注意到，近几年红星美凯龙轻资产快速扩张，在与地方中小房地产商的合作中摩擦不断，品牌口碑受到质疑。据新京报早前报道，2013年6月，红星美凯龙与遵化市浩友房地产开发有限公司签订了《合作投资协议》与《委托装饰和经营管理合同》，就在遵化投资建设红星美凯龙家具商场及委托红星美凯龙经营管理等事宜进行了约定。遵化浩友地产分期将1720万元以咨询服务费等名义拨付给红星美凯龙方面，但项目并没有开工。遵化市人民政府作为招商方曾催促红星美凯龙早日推进项目建设，但项目搁浅六年未能动工，合作方退费无门，叫苦连连。

业内人士认为，红星美凯龙的轻资产模式类似于酒店管理公司的品牌输出，主要与中小地产开发商合作，可以输出全产业链服务，不光是开业后的运营管理，甚至包括前期地块的选址评估、前期挂牌条件的商谈，到项目的规划设计、建造，到项目开业的整个前期管理过程。

亚太商业不动产学院院长朱凌波在接受中国房地产报记者采访时表示，目前商业地产轻资产输出模式的出现有三个主要原因：一是重资产投资大、回收周期长，很多企业不具备长期资金的投资能力和渠道；二是中国商业地产的持有物业和存量资产比重越来越高，严重考验企业/项目的持续性和专业化的运营能力。而很多新项目和中小房企缺乏这方面的积淀；三是知名商企和第三方机构经过多年的实践和发展，己形成系统性和专业化的模式和团队如酒店管理公司的独立性。

在红星美凯龙的招股说明书中，委托经营管理的高利率以及能迅速扩张，被作为重点进行推介。但一位业内人士坦言，这种轻资产的扩张是要以成熟的品牌管理及运营经验作为保障，“不然，经营管理跟不上扩张的步伐，带来的将是不可预知的危险局面。”

对于行业而言，轻资产输出模式在实际运作中存多重在隐患。朱凌波在接受记者采访时表示，轻资产输出模式存在的瓶颈和短板主要有四点：首先，轻资产的输出最重要的条件就是标准化和连锁性，而大多数项目的前期规划和定位、建造标准和硬件往往先天不足或参差不齐，后期改造操作难度大甚至不匹配；其次，轻资产尤其不良资产轻资产的经营回报较低，达不到企业效益及资本市场的要求，影响输出方和资产方的生存和持续发展。

“此外，轻资产在中国商业地产行业发展时间较短，企业动荡和人才流动频繁，成熟稳定的专业机构无论甲方型还是乙方型都是凤毛麟角，无法满足地域、行业和市场的总量和差异化需求。另外，市场合作的法律、信誉和习惯等综合性的环境和条件尚不完善，急功近利、货不对板、半途而废的失败案例太多，也影响了整个行业健康有序的可持续性发展。”