国贸学原三期2.1W 大东海公园府3.8W 刚需盘PK改善盘 怎么看

昨天位于高新区的国贸学原三期发布了全部的备案信息，同时位于台江区南公园的大东海公园府也领取了备案，一个高新区的刚需盘，一个市中心的改善盘，下面来聊聊。

项目共7栋高层住宅，主推79、89、115平米，合计758套，毛坯均价2.1W，车位AB区，均价19W/个，共631个。

1#：21层，底商，100套，2梯5户，端头89，中户79，均价20804，公摊25%

2#：25层，底商，120套，2梯5户，端头89，中户79，均价20604，公摊25%

3#：25层，底商，120套，2梯5户，端头89，中户79，均价20604，公摊25%

5#：26层，125套，2梯5户，端头89，中户79，均价20984，公摊25%

6#：25层，无架空，99套，2梯4户，端头115，中户89，均价21300，公摊22%

7#：24层，无架空，94套，2梯4户，端头115，中户89，均价21522，公摊22%

8#：26层，100套，2梯4户，端头115，中户89，均价21164，公摊22%

对于三期而言，备案价跟土拍一致2.1W，最容易的对比就是一二期：

一期：均价18999，车位19W，1556套

二期：均价19280，车位19W，816套

分析：从三期的备案价来看，车位没有依然与之前持平没有上涨，住宅方面上涨了2K，这次的备案不同在于，原来的限价是针对每一栋楼而言，而这次是针对整个社区。

由于这个差异，所以这次的楼栋价格出现了差异，6、7、8三栋2T4户的均价2.13W左右，剩余4栋2T5户的均价2.08W。

除了价格差异外，这次的公摊也是注意点，对于国贸学原，从一期到三期，由于都是高层住宅定位，公摊都不低，不过之前基本在23%-24%，而到了三期，2T5户的楼栋公摊高达25%，这也是因为楼栋的户型面积实在过小所致。

对于楼层差价而言，这次依然保持了之前的风格，楼层差价极小，除了3层差价1000左右，后续楼层差价在50-100，很明显从选择来说，能选高层选高层，选低层都不合算。

对于三期而言，目前最大的困惑还是在于最终去化如何，毕竟去年一二期短时间做到了高去化。

如今的楼市全面遇冷，三期区位比一二期来得差，价格还上涨了2K，对比目前高新区周边的次新房价格，很明显没有什么优势。

近期周边土拍低迷，虽然国贸底价加码了隔壁地块，不过项目在预售的时候也采取了分销模式，这次全部楼栋领取了备案，不过依然是分批开盘，可以说从一系列的操作来看，多多少少也是底气不足。

对于高新区，目前争议也不小，撤县划区被管控，南侧部分规划的地铁依然没有正式落地，目前最大的优势就是首付20%，如今福州也在救市，后续不排除下调首付比例。

如果同样的情况出现，对于这个依靠刚需外溢的板块，很多硬性优势也在消失，届时对于板块的楼市而言，会呈现如何走势也是值得思考。

项目仅1栋住宅，主推176，190大平层，其中有两套330左右的复式，合计48套，备案均价3.8W，公摊16.8%。

分析：2019年，大东海以楼面价22044元/㎡拿下南公园的纯商地块，面积仅10.26亩，规划成了独栋住宅。

项目的户型被设计成大平层，配合目前的均价，套均总价715W，对于项目而言，由于房源仅48套，整体的去化压力不大。

对于项目的楼层差价，也非常特殊，存在底商，不过2，3层的单元均价全部是44275，远高于后续楼层的单价。

项目4，5层的单价是最低的，后面的层差是东端777，其他388，当然还刻意设计两套复式，总价破千万，预计也是私人定制。

目前隔壁的联发臻品作为安商房，均价3.55W，不过去化成绩一般，相比而言，大东海的备案价有所上涨，不过纯商 改善的属性会更有优势。

项目的户型布局整体来说也不是目前主流的大面宽布局，除了东端头有南公园景观加持外，三个大平层户型都存在暗卫等硬伤。

对于大东海，也算是这几年民企的代表，靠着自身的资金实力，前几年拿下多幅高配比安商地块，做到了较好的利润回报。

不过近期在金山绿轴拿下的小型纯商，同样定位200平米左右的改善产品，即目前的大东海天樾，顶着备案价3.1W，硬是加价到了4W，只不过备案4个月，只网签了1套，不知道面对这个场景，这个勇者作何感受。

目前楼市遇冷，对于项目而言，拿地3年后上市，虽然时机不算太好，不过目前市中心改善项目依然不多，加上自身房源总量较少，虽然金山绿轴房企扑街，不过区位差异较大，如果按备案价去化压力不会太大。

不过对于大东海而言，很明显3.8W的备案价不会满足，当初预计会加价到4.8-5W，最终售价可以保持关注。

目前房企加价已经扑街了一个项目，这次如果再大力度加价，不知道是否还会有一个勇者来接盘。

这周福州就即将举行土拍，今年以来新盘上市的较少，不过近期有几个新盘首次领证，有鼓楼的新玺·西湖億礼、奥体的建发缦云、高新区的国贸学原三期、以及这个台江区的大东海公园府。

四个项目，三个改善，面对如今楼市遇冷，这些项目放在去年，去化预计不会太差，只不过如今的楼市，虽然面临房贷利率下调，各方面的松绑，不过大部分项目去化都没有改善，对于这四个项目，能否做到高去化，给楼市添一把火，大家怎么看？