房价打骨折 中介内卷 还有天价成交：当下的南京楼市 魔幻了

当下南京市场有多魔幻？

别光看打折、看吐槽、看笑话，事实上房价一旦打骨折，房源去化几乎无一例外，不成问题！

也别光看关店、倒闭、中介歇业，事实上光是年底一波开分销，不少中介兄弟赚得是盆满钵满！

更别看客观的数据，告诉你波动了一丁点，平衡了一丁点，还是下降了一丁点，这背后的事实仍然是一半海水一半烈火罢了。

暗流涌动的南京楼市，在一片“凉凉”的当下，自有买房人仍然在默默买房，仍然有万众瞩目的神盘卖出高价。

市场的喧嚣与否，从来都和真正要买房的人没有本质的关系，区别只有，当市场不热，真正的买房人，终于可以好好地挑选符合自己要求的房源了。

送手机送金条，拉横幅放神曲，只博中介兄弟们一笑

最近，有开发商向我吐槽，买房人看个热闹，看到房价打折就兴奋，事实上临近年底迅速去化回款，远比那些漫天飞扬的嘲笑要重要的多！

比起打折，事实上最惨的明明就是为了博中介兄弟们一笑，类似“烽火戏XX”的操作一点不少，堪称魔幻~

这是之前，桥北高新以及大厂某两楼盘工作人员的灵魂对话：

平心而论，在市场没有下行的情况下，普通楼盘某壳佣金是2.5个点，热门板块直接拒绝合作；市场下行，各楼盘纷纷加佣，提高到3~5个点。也就是说，300万的房子，某壳可以拿到更多佣金（实名羡慕）。

除了加佣外，如何让中介兄弟们来带看，开发商也算使尽浑身手段，今天你送手机，明天我就送金条，苏果卡、京东卡如果金额不够大，已经激不起半分涟漪。

其实，市场下行，某壳手上的客户也越来越少，购房者观望情绪越来越浓，决策周期越来越长。

除了物质鼓励，还有精神配合，前不久，一家开发商表示，市场下行，中介兄弟们的要求越来越多：

比如踩盘自己不来了，得出大巴，售楼处还得配合换大屏，售楼处的背景音乐也需要换成他们的品牌歌曲。

开发商表示：就是只为了那点增量，已经让各个开发商抢的头破血流了。

而另一方面，中介方面表面上似乎得到了今年下半年的江山，事实上这个行业已经非常困难了。

有中介透露，自今年南京遭遇YQ之后，关店潮一波接一波，很多做了n年的老中介表示：这轮行情，前所未见。

网上不断有人总结中国楼市的规律，怎么看也到了该救市的时候了，但是这次偏偏按兵不动，导致中介行业转行者不断。

但是即便如此，前文提及的开发商敢下重赏，自然因为有勇夫，有买房人表示，即便晚间9点，仍然有中介，在孜孜不倦的努力：

而我也去找了几个中介行业的大拿聊天，这个冬天，他们的业绩虽不如以往，仍然是个中翘楚，尤其是抓住这波“重赏”，也赚了不少。

但是，确实，这轮行情确实前所未见，所以此前的很多拓客手段也都失灵了，抖音、社群等现代网络手段占据主流，也是倒逼他们，不断“内卷”提升个人能力。

9.9万/㎡成交！南京改善市场无惧凉意

这边厢，开发商觉得市场下行，众人口里市场“凉凉”的当下，那边厢还是有令人震惊的成交！

仁恒江湾城四期卖出天价！

据中介透露：

就在今年10月，仁恒江湾天成（仁恒江湾城四期）成交了一套面积约为206㎡户型的房源，包含车位总价约为2040万，单价已经高达9.9万/㎡，在楼市冷清的档口，又一次刷新小区天花板价。

中介表示：206㎡户型是目前仁恒江湾天成标准户型中最小户型，功能性很强，空间宽阔，居住舒适度很高。

从户型图上看，这个户型拥有南北通透的超大客厅，南边带阳台，为了配合瞰江，整体向南面宽分布极大。

中介还介绍说，9.9万的单价是目前仁恒江湾城四期可以显示的最高价格，之前也听说小区也曾卖出的“不可描述”的价格，但是毕竟没有数据证据，也不能信口确认。

而另一方面，此前，刷爆朋友圈的恒盛金陵湾报价888万总价的学区房：

很多人都把关注焦点放在这套房源直降82万，却忽视了，这套房，仅用了1天成交！

10月25日调整价格，全网中介宣传，仅10月26日，这套房源就成交了。

深扒背后的成交真相，有几个点更值得关注：

1、除了总价下调外，资金构成方面，这套房源本身有700多万的抵押；

2、买方8成比例付首付，从付款方式来说，压力一点不小，诚意十足。

而看户型图，这套房源也不太符合南京人都认可的多面宽朝南的共识，但是正如中介所言，为了孩子上学，加上是次新房，就也买了！

高端买房市场，在市场过热的时候，不会有太大的增量，但是在市场上遇冷的时候，也一样有自己“不徐不疾”的行情，并不是随之减轻。

也有买房人坦言，房地产市场遇冷，一系列调控政策不仅影响买房人陷入观望，也会影响业主心态从而主动降价出售。

但是，客观的看，影响房子的增值保值能力的还要看产品自身是否具备核心竞争力。

所以，作为买房人，其实只要目标明确，是可以穿越周期自己掌握节奏的。

有人在低调买房，只为创造属于自己的“穿越周期”

说这话的买房人，正是南京人颇为熟悉的“苏北老乡”，他们是南京上半年一次次抢房、低摇中率的主角。

我在一个苏北的买房交流群和她认识，也从侧面了解到，真的有不少买房人，在自己把握“穿越周期”。

对于这些买房人而言，只要南京还继续维持GDP增长、国内城市排名，以及吸引省内（以苏北为主）省外（安徽为主）人口的基本还在，那么在南京买房，仍然是非常好的选择。

毕竟长三角基本面好过南京的城市，又有多少呢？

更何况，南京高校云集，自己的孩子以后大概率要在南京求学，提前买房无疑是非常理智的选择。

正如核心区开分销的第一天，我们就在现场拍到人流涌动、车流不息的场景，质疑的人在路上，而认可的人则觉得核心区难得的3成首付机会，稍纵即逝，一定要抓得住！

如果之前股市和楼市的段子在现在的南京楼市上演，一定是倒挂盘退房者，和现阶段默默冲进场的各位，互看一眼，心里默默互喷一句：XX。

写在最后

其实，以上三个小故事，对于整个南京的楼市，意义是一样的。

总有很多人问我们，楼市凉了，我们还能不能买房了。

其实，买房人看到的总是现象的一部分：

开发商去化难是客观的，中介倒闭潮也是真实的；但是另一方面，高端市场天价成交，学区房1天卖出也是真相；中介中的大佬，这波赚的盆满钵满也是事实。

你看到有人在退房，其实也有更多人在杀入市场内，甚至包括打骨折的偏远板块，一降价就当天售罄。

单拎出以上所有的一个事实，你得出的结论必然是不同的，但是我一直认为，市场冷热，只对你是否能顺利买到房子有影响，对你应不应该买房，买什么房才是符合标准的，基本没有影响。

市场热的时候，很多人迷信买倒挂，但是潮水褪去才知道谁在裸泳。