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房价打骨折 中介内卷 还有天价成交:当下的南京楼市 魔幻了

来源:   2023-06-17 10:16:40

当下南京市场有多魔幻?

别光看打折、看吐槽、看笑话,事实上房价一旦打骨折,房源去化几乎无一例外,不成问题!

也别光看关店、倒闭、中介歇业,事实上光是年底一波开分销,不少中介兄弟赚得是盆满钵满!

更别看客观的数据,告诉你波动了一丁点,平衡了一丁点,还是下降了一丁点,这背后的事实仍然是一半海水一半烈火罢了。

暗流涌动的南京楼市,在一片“凉凉”的当下,自有买房人仍然在默默买房,仍然有万众瞩目的神盘卖出高价。

市场的喧嚣与否,从来都和真正要买房的人没有本质的关系,区别只有,当市场不热,真正的买房人,终于可以好好地挑选符合自己要求的房源了。


送手机送金条,拉横幅放神曲,只博中介兄弟们一笑

最近,有开发商向我吐槽,买房人看个热闹,看到房价打折就兴奋,事实上临近年底迅速去化回款,远比那些漫天飞扬的嘲笑要重要的多!

比起打折,事实上最惨的明明就是为了博中介兄弟们一笑,类似“烽火戏XX”的操作一点不少,堪称魔幻~

这是之前,桥北高新以及大厂某两楼盘工作人员的灵魂对话:

平心而论,在市场没有下行的情况下,普通楼盘某壳佣金是2.5个点,热门板块直接拒绝合作;市场下行,各楼盘纷纷加佣,提高到3~5个点。也就是说,300万的房子,某壳可以拿到更多佣金(实名羡慕)。

除了加佣外,如何让中介兄弟们来带看,开发商也算使尽浑身手段,今天你送手机,明天我就送金条,苏果卡、京东卡如果金额不够大,已经激不起半分涟漪。

其实,市场下行,某壳手上的客户也越来越少,购房者观望情绪越来越浓,决策周期越来越长。

除了物质鼓励,还有精神配合,前不久,一家开发商表示,市场下行,中介兄弟们的要求越来越多:

比如踩盘自己不来了,得出大巴,售楼处还得配合换大屏,售楼处的背景音乐也需要换成他们的品牌歌曲。

开发商表示:就是只为了那点增量,已经让各个开发商抢的头破血流了。

而另一方面,中介方面表面上似乎得到了今年下半年的江山,事实上这个行业已经非常困难了。

有中介透露,自今年南京遭遇YQ之后,关店潮一波接一波,很多做了n年的老中介表示:这轮行情,前所未见。

网上不断有人总结中国楼市的规律,怎么看也到了该救市的时候了,但是这次偏偏按兵不动,导致中介行业转行者不断。

但是即便如此,前文提及的开发商敢下重赏,自然因为有勇夫,有买房人表示,即便晚间9点,仍然有中介,在孜孜不倦的努力:

而我也去找了几个中介行业的大拿聊天,这个冬天,他们的业绩虽不如以往,仍然是个中翘楚,尤其是抓住这波“重赏”,也赚了不少。

但是,确实,这轮行情确实前所未见,所以此前的很多拓客手段也都失灵了,抖音、社群等现代网络手段占据主流,也是倒逼他们,不断“内卷”提升个人能力。

9.9万/㎡成交!南京改善市场无惧凉意

这边厢,开发商觉得市场下行,众人口里市场“凉凉”的当下,那边厢还是有令人震惊的成交!

仁恒江湾城四期卖出天价!

据中介透露:

就在今年10月,仁恒江湾天成(仁恒江湾城四期)成交了一套面积约为206㎡户型的房源,包含车位总价约为2040万,单价已经高达9.9万/㎡,在楼市冷清的档口,又一次刷新小区天花板价。


中介表示:206㎡户型是目前仁恒江湾天成标准户型中最小户型,功能性很强,空间宽阔,居住舒适度很高。

从户型图上看,这个户型拥有南北通透的超大客厅,南边带阳台,为了配合瞰江,整体向南面宽分布极大。

中介还介绍说,9.9万的单价是目前仁恒江湾城四期可以显示的最高价格,之前也听说小区也曾卖出的“不可描述”的价格,但是毕竟没有数据证据,也不能信口确认。

而另一方面,此前,刷爆朋友圈的恒盛金陵湾报价888万总价的学区房:

很多人都把关注焦点放在这套房源直降82万,却忽视了,这套房,仅用了1天成交!

10月25日调整价格,全网中介宣传,仅10月26日,这套房源就成交了。

深扒背后的成交真相,有几个点更值得关注:

1、除了总价下调外,资金构成方面,这套房源本身有700多万的抵押;

2、买方8成比例付首付,从付款方式来说,压力一点不小,诚意十足。

而看户型图,这套房源也不太符合南京人都认可的多面宽朝南的共识,但是正如中介所言,为了孩子上学,加上是次新房,就也买了!

高端买房市场,在市场过热的时候,不会有太大的增量,但是在市场上遇冷的时候,也一样有自己“不徐不疾”的行情,并不是随之减轻。

也有买房人坦言,房地产市场遇冷,一系列调控政策不仅影响买房人陷入观望,也会影响业主心态从而主动降价出售。

但是,客观的看,影响房子的增值保值能力的还要看产品自身是否具备核心竞争力。

所以,作为买房人,其实只要目标明确,是可以穿越周期自己掌握节奏的。

有人在低调买房,只为创造属于自己的“穿越周期”

说这话的买房人,正是南京人颇为熟悉的“苏北老乡”,他们是南京上半年一次次抢房、低摇中率的主角。

我在一个苏北的买房交流群和她认识,也从侧面了解到,真的有不少买房人,在自己把握“穿越周期”。

对于这些买房人而言,只要南京还继续维持GDP增长、国内城市排名,以及吸引省内(以苏北为主)省外(安徽为主)人口的基本还在,那么在南京买房,仍然是非常好的选择。

毕竟长三角基本面好过南京的城市,又有多少呢?

更何况,南京高校云集,自己的孩子以后大概率要在南京求学,提前买房无疑是非常理智的选择。

正如核心区开分销的第一天,我们就在现场拍到人流涌动、车流不息的场景,质疑的人在路上,而认可的人则觉得核心区难得的3成首付机会,稍纵即逝,一定要抓得住!

如果之前股市和楼市的段子在现在的南京楼市上演,一定是倒挂盘退房者,和现阶段默默冲进场的各位,互看一眼,心里默默互喷一句:XX。

写在最后

其实,以上三个小故事,对于整个南京的楼市,意义是一样的。

总有很多人问我们,楼市凉了,我们还能不能买房了。

其实,买房人看到的总是现象的一部分:

开发商去化难是客观的,中介倒闭潮也是真实的;但是另一方面,高端市场天价成交,学区房1天卖出也是真相;中介中的大佬,这波赚的盆满钵满也是事实。

你看到有人在退房,其实也有更多人在杀入市场内,甚至包括打骨折的偏远板块,一降价就当天售罄。

单拎出以上所有的一个事实,你得出的结论必然是不同的,但是我一直认为,市场冷热,只对你是否能顺利买到房子有影响,对你应不应该买房,买什么房才是符合标准的,基本没有影响。

市场热的时候,很多人迷信买倒挂,但是潮水褪去才知道谁在裸泳。

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