成都高新西区人才公寓项目「成都人才公寓值不值得购买」

9月成都土地市场大戏继续开演！

先是6号中和大丰地价双双破万，德商进军城南加持了区域商业；接着7号成都首次采用熔断4.0版本，主城6大宗地联袂齐拍砸出88.65亿， 其中5宗地无偿配建租赁住房。

今天，成都主城区再次出让2大地块，全部底价成交！其中，三圣乡地块被人居以7990的楼面地价拿下；成华地块被中房以6800的楼面地价拿下。

今天的土拍是热闹开幕，冷淡收场，看点寥寥：

看点一：新鸥鹏5k 拿地被退 再上市涨至7990元/㎡

在两大宗地的具体出让文件出台前，最大的看点莫过于三圣乡地块。今日出让的三圣乡地块是2014年6月新鸥鹏在三圣乡拿下的四宗地之一，地块一直没有开发期间多次传出退地传闻，直到地块在今年9月重新走入土拍市场，谣言坐实。此番容积率从4.0变成2.5，土地出让指标越发往改需方向打造。回炉改造之后，重新走上拍卖台起拍价格翻倍，7990元/㎡的起拍价远高于当年5450元/㎡的拿地价。

比较意外的是，虽然三圣乡在上周拍出了过万的楼板价，但最终这宗地被人居以底价拿下。

看点二：成都首现人才公寓用地

今年的一系列新政告诉我们，成都关于人才引进的行动可不是闹着玩儿的。7月推出产业新政，将人才划为A、B、C、D，此后开展了系列关于人才引进的举措，提出成都将建30万套人才公寓，租5年可按入住时市价购买的规定。另外，人才公寓房屋的销售价格须根据成都市实施人才优先发展战略需求进行确定，原则上应低于同区域同品质同时期新建商品住宅的平均销售价格，必要时可低于成本价销售。

说干就干！成都随后改革落户政策，本科生凭借学历可落户，加大人才引进。而在本次在土拍中拍卖用于人才公寓开发的土地就是响应人才公寓政策。

其中，1号宗地户型配比为人才公寓户型配比60平不低于10%，90平不低于40%，120平不低于20%，其余30%户型由竞得人自行确定。据锐理数据测算，在满足最高建筑面积的前提下，该项目60㎡的户型数量不低于168套、90㎡户型不低于448套、120㎡户型不低于168套，剩下的部分由企业自行决定。

（户型配比要求）

2号宗地户型配比为人才公寓户型配比90平不低于28%，120平不低于44%，其余28%户型由竞得人自行确定。据锐理数据测算，在满足最高建筑面积的情况下，该项目90㎡户型不低于489套，120㎡户型不低于384套。

最终两宗地均以底价成交，可见人才公寓地块的开发框框条条太多，开发商还是比较压力山大。

【一号宗地浅析】

一号宗地位于成华区，占地66亩，容积率为2.29，土地用途为住宅兼容商业。本地块从配套来看，所在区域教育资源比较丰富，从幼儿园到初中教育资源一应俱全；交通资源目前并不算特别发达，距离比较近的地铁站为3号线动物园站，距离在2公里以上，相对而言自驾更方便，距离北三环和青龙场高架仅几百米；此外区域内目前商业资源相对比较缺乏，虽然有COCO国际、领地海纳时代等多个小区，已经交房或者入住，但大型商业配套难觅踪迹，小型配套目前仅能满足目前日常生活所需。

根据安居客数据统计显示，地块周边的蓝光COCO国际、领地海纳时代等二手房均价为10000-12000元/㎡，而驷马桥板块目前在售房源均价为13000元/㎡。从地块质量上看， 本地块和本月出让的地块相比，并不算上乘。从出让条件上看，本地块只有30%的户型由开发自行决定，本地块以6800元/㎡的底价成交，大大超出了各方预期。关于人才公寓土地的出让，这是首次，没有参考的范本，也给开发商预留了一定的发挥空间，底价成交在一定程度上给开发商的开发降低了开发难度。

——地块信息

土地位置： 成华区青龙街道海滨湾社区3、5、6、11组

交易方式：拍卖

用地面积（平米）: 44057.54

用地面积（亩）: 66.0863

土地用途：住兼商

计算容积率：2.29

起拍价（万元/亩）：1036.92

起拍总价（万元）：68526.32

起拍楼面价（元/平米）：6800

成交总价（万元）：68526.32

成交楼面价（元/平米）：6800

竞得者： 中房集团成都房地产开发有限公司

溢价率：0%

【二号宗地浅析】

二号宗地位于三圣乡，占地62.86，容积率为2.5，根据土地出让指标来看，倾向于打造改善型产品。因为贴着“新鸥鹏退地”的标签，这宗地在拍卖之前引发了很大的关注。加上9月7号德商在三圣乡以10767元/㎡的溢价率拿下了一宗地，其中无偿移交租赁住房32%，实际拿地成本达到15834元/㎡，实际上已经超过了区域内二手房价格。这一切，在开拍前让各方对本宗地的溢价率充满了好奇。同样令人意外的是，这宗地以底价被人居拿下。

从区域来看，本地块未来商业配套条件优越，紧邻的蓝润V客东都、锦荣佳苑等小区已交房，底商陆续开业，项目距离区域内体量较大的商业——绿地468、华熙528在两公里以内。另外，区域内教育资源优越，有成都七中育才三圣分校、锦江实验外国语小学、树德外国语学校。三圣乡的环境就不说了，在大成都来看也属于比较宜居的区域。

虽然同样底价成交，但2号宗地从地块质量和打造来看略优于1号宗地。底价成交同样给开发商打造降低了难度，虽然为人才公寓项目用地，但楼面地价在一定程度上为开发商争取了一定的盈利空间。但关于人才公寓在成都的试水效果如何，还得看未来开发商的创造力了。

——地块信息

土地位置：锦江区成龙街道办事处粮丰村2、8组

交易方式：拍卖

用地面积（平米）: 41909.9

用地面积（亩）: 62.8648

土地用途：住兼商

计算容积率：2.5

起拍价（万元/亩）：1331.66

起拍总价（万元）：83714.43

起拍楼面价（元/平米）：7990

成交总价（万元）：83714.43

成交楼面价（元/平米）：7990

竞得者： 成都人居置业有限公司

溢价率：0%