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大理又推“共有产权房” 购房者房企各一半产权 值得买吗

来源:   2023-06-14 18:16:41

记者|张子怡

又有地方政府为了提振楼市推出新政策来促进销售。

8月1日,云南省大理白族自治州人民政府近日发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。

《通知》提出,支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房,购房人可以先期购买不低于50%的产权,剩余产权继续由房地产开发企业持有,由购房人租赁使用,再按双方合同约定购买剩余产权。

大理此次推出的“共有产权房”跟真正的共有产权房有所不同,传统的共有产权是购房者和地方政府共有产权,而此次则是属于购房者和开发商共有产权。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为:“这类政策落地后涉及的问题比较多。首先,这类房屋最后办产权证,购房者是不是属于从开发商手里买回产权,那房屋的性质是不是属于二手房?它涉及的税费、价格要如何计算。以新房的价格定还是以未来的市场价格定呢?后续还要出相应的细则明确比较好。这类政策更多还是为了降低购房门槛,从开发商角度来讲,主要是为了加速销售。”

作为旅游城市的大理,整体房价水平较高。根据中国房价行情网数据,当前大理二手房均价达到1.27万元/平方米。

国家统计局公布的6月最新70个大中城市房价数据显示,6月份大理新房价格环比下跌1%,同比下跌6.3%。二手房价格环比上涨0.4%,同比下跌6%。

此外,国家统计局数据还显示,大理二手房价格较2020年下跌4.2%,是房价至少回到三四年前的33个城市之一,基本回到2018年的水平。二手房价格下跌,意味着大理的新房市场也面临去化压力。

李宇嘉表示:“大理出台这类政策本质上是为了促进销售,如果后续有细则规定以分期付款的形式,先买50%,剩余50%的产权分几年还完,这样操作更可行。如果真的跟开发商共有产权,那么房屋的物业费、折旧费如何计算,都将有遗留问题。”

前不久,深圳也有民营协会同开发商联合出台“青年人才共有房”计划,规定青年人才与企业共有产权,三年后可相互回购。但这一计划后续被企业暂停。

共有产权房从2007年诞生至今,自“租购并举”政策提出后,有多个城市进入共有产权房建设的“小高潮”。

2017年天津出台共有产权房政策。2018年福州受理第一批共有产权房申请。2019年共有产权房在浙江破题,杭州、宁波在“一城一策”方针下探索共有产权房建设。

与此同时,广东累计筹集共有产权住房3.27万套。西安市计划2019-2021年间供应15万套共有产权房。烟台继续供应共有产权房。甚至部分县城如四川米易县也开始供应共有产权房。

在东莞,去年8月也曾发布“三限房”项目方案。规定承购人按房产总价的50%出资购买一半产权,另50%产权由代持机构持有。

三限房交付一定年限后,经东莞市政府同意,可获得完全产权。承购人取得不动产权证书满5年,且入户东莞满3年的,可按届时市场评估价八折购买代持机构份额;持有人才引进“莞香卡”的购房人,可按市场评估价七折购买,持有人才引进“玉兰卡”的人才,可按市场评估价五折购买。

此前北京在土地拍卖环节就推出的共有产权房,是由建设单位开发建设,销售价格低于同等地段、同品质商品住房的价格水平,并明确限定了使用和处分权利,实行政府和购房人按份共有产权的政策性商品住房。

虽然各个地方政府对于共有产权房建设方式、具体实行规则有所不同,但这类共有产权房都具备共同的特点:政府都会参与其中。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为,共有产权房降低购房者门槛,支持商品房更好地满足刚需及改善需求,对稳定房地产市场有着积极的意义。

但剩余产权后续转让过程中,剩余产权如何购买、购买多少产权及购买剩余产权的具体价格等情况,仍需根据具体项目合同约定。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对界面新闻表示,在购房人没有购买剩余产权之前,相应的产权依旧归开发商所有。如果这期间开发商出现资金问题,或者对剩余产权进行抵押,可能会有影响。比如被法院强制执行,这部分产权有可能会被拍卖,进而会影响到未来购房人对房屋实际使用问题,更不用说能否再购买剩余产权了。

王玉臣还认为,同时因产权分散,类似的共同购房也会有后续纠纷可能,如在出售、占有、使用、抵押等方面,相比单一明晰的产权会有更多风险。

对于购房者而言,今年各地政府楼市纾困政策层出不穷,在考虑购买共有产权房的过程中,仍需辨别清楚共有产权的另一主体究竟是政府还是企业,主体的不同对后续产权明晰、退出机制都有不同的影响。

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