大理又推“共有产权房” 购房者房企各一半产权 值得买吗

记者｜张子怡

又有地方政府为了提振楼市推出新政策来促进销售。

8月1日，云南省大理白族自治州人民政府近日发布《关于印发促进房地产业平稳健康发展的实施意见的通知》。

《通知》提出，支持房地产开发企业通过“共有产权”方式销售商品房，购房人可以先期购买不低于50%的产权，剩余产权继续由房地产开发企业持有，由购房人租赁使用，再按双方合同约定购买剩余产权。

大理此次推出的“共有产权房”跟真正的共有产权房有所不同，传统的共有产权是购房者和地方政府共有产权，而此次则是属于购房者和开发商共有产权。

广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为：“这类政策落地后涉及的问题比较多。首先，这类房屋最后办产权证，购房者是不是属于从开发商手里买回产权，那房屋的性质是不是属于二手房？它涉及的税费、价格要如何计算。以新房的价格定还是以未来的市场价格定呢？后续还要出相应的细则明确比较好。这类政策更多还是为了降低购房门槛，从开发商角度来讲，主要是为了加速销售。”

作为旅游城市的大理，整体房价水平较高。根据中国房价行情网数据，当前大理二手房均价达到1.27万元/平方米。

国家统计局公布的6月最新70个大中城市房价数据显示，6月份大理新房价格环比下跌1%，同比下跌6.3%。二手房价格环比上涨0.4%，同比下跌6%。

此外，国家统计局数据还显示，大理二手房价格较2020年下跌4.2%，是房价至少回到三四年前的33个城市之一，基本回到2018年的水平。二手房价格下跌，意味着大理的新房市场也面临去化压力。

李宇嘉表示：“大理出台这类政策本质上是为了促进销售，如果后续有细则规定以分期付款的形式，先买50%，剩余50%的产权分几年还完，这样操作更可行。如果真的跟开发商共有产权，那么房屋的物业费、折旧费如何计算，都将有遗留问题。”

前不久，深圳也有民营协会同开发商联合出台“青年人才共有房”计划，规定青年人才与企业共有产权，三年后可相互回购。但这一计划后续被企业暂停。

共有产权房从2007年诞生至今，自“租购并举”政策提出后，有多个城市进入共有产权房建设的“小高潮”。

2017年天津出台共有产权房政策。2018年福州受理第一批共有产权房申请。2019年共有产权房在浙江破题，杭州、宁波在“一城一策”方针下探索共有产权房建设。

与此同时，广东累计筹集共有产权住房3.27万套。西安市计划2019-2021年间供应15万套共有产权房。烟台继续供应共有产权房。甚至部分县城如四川米易县也开始供应共有产权房。

在东莞，去年8月也曾发布“三限房”项目方案。规定承购人按房产总价的50%出资购买一半产权，另50%产权由代持机构持有。

三限房交付一定年限后，经东莞市政府同意，可获得完全产权。承购人取得不动产权证书满5年，且入户东莞满3年的，可按届时市场评估价八折购买代持机构份额；持有人才引进“莞香卡”的购房人，可按市场评估价七折购买，持有人才引进“玉兰卡”的人才，可按市场评估价五折购买。

此前北京在土地拍卖环节就推出的共有产权房，是由建设单位开发建设，销售价格低于同等地段、同品质商品住房的价格水平，并明确限定了使用和处分权利，实行政府和购房人按份共有产权的政策性商品住房。

虽然各个地方政府对于共有产权房建设方式、具体实行规则有所不同，但这类共有产权房都具备共同的特点：政府都会参与其中。

中指研究院指数事业部市场研究总监陈文静认为，共有产权房降低购房者门槛，支持商品房更好地满足刚需及改善需求，对稳定房地产市场有着积极的意义。

但剩余产权后续转让过程中，剩余产权如何购买、购买多少产权及购买剩余产权的具体价格等情况，仍需根据具体项目合同约定。

北京金诉律师事务所主任王玉臣对界面新闻表示，在购房人没有购买剩余产权之前，相应的产权依旧归开发商所有。如果这期间开发商出现资金问题，或者对剩余产权进行抵押，可能会有影响。比如被法院强制执行，这部分产权有可能会被拍卖，进而会影响到未来购房人对房屋实际使用问题，更不用说能否再购买剩余产权了。

王玉臣还认为，同时因产权分散，类似的共同购房也会有后续纠纷可能，如在出售、占有、使用、抵押等方面，相比单一明晰的产权会有更多风险。

对于购房者而言，今年各地政府楼市纾困政策层出不穷，在考虑购买共有产权房的过程中，仍需辨别清楚共有产权的另一主体究竟是政府还是企业，主体的不同对后续产权明晰、退出机制都有不同的影响。