郴州房产政策最新消息2021「2020年中国展望」

目 录

第一章 2021全国房地产政策与总结

第二章 2021年郴州市房地产发展环境

第三章 2021年郴州市土地市场分析

第四章 2021年郴州城区住宅市场分析

第五章 2021年郴州城区商业市场分析

第六章 2021年郴州城区别墅市场分析

第七章 2021年郴州城区房地产企业分析

第八章 总结与展望

年度关键词1：各方关于房地产调控的表态

百方观点

2021年，在坚持“房住不炒”定位、坚持“稳地价、稳房价、稳预期”的总基调下，中央、监管部门、银行间市场交易商协会等多部门频繁喊话，且相关政策均与时俱进。

1-7月，各方态度与2020年无异，政策层面较为宽松，市场热度持续升温；但自8月份起，随着新房、二手房过热现象愈加突出，“三道红线”、房贷管理“两道红线”的持续加码，大中小房企受抑金融机构制压，频频暴雷，央行第三季度例会调控政策导向由此调整，定调“两维护”。

到了10月份，随着“冷空气”席卷全国房地产市场，中央政治局会议喊话“促进房地产业健康发展和良性循环。”政策改善预期明显增强，房地产信贷政策适度纠偏，涉及房企融资解冻，个人按揭贷款边际改善，一二线城市市场表现缓慢回升，三四线压力继续乌云笼罩。

12月，随着降准“靴子”落地，LPR“降息”如约而至，楼市暖风阵阵，中央经济工作会议层面重申“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”，对楼市调控决心加强。

整体而言，各方关于房地产调控的表态与全国楼市行情息息相关，随市场表现变化，可松可紧。

年度关键词2：15城出台二手房参考价

百方观点

在一二线城市二手房市场快速升温的背景下，今年楼市调控的重点从新房市场逐步扩展到二手房，根据百房研究院数据统计，2021年已有西安、成都、绍兴、无锡、东莞等15座城市出台了二手房指导价调控政策。

细分下来，“二手住房成交参考价”政策一般包含“政策对象与定价标准”、“区域覆盖范围”和“发布机制与市场指导”三项内容。

整体而言，各城发布二手房指导价制度，主要是想通过该政策为市场进行适度降温，缓解一二线城市新房二手房价格倒挂问题，进而稳定市场预期。

但同时，随着二手房开始逐渐纳入指导价体系，也导致今年二手房市场面临整改，给房地产行业带来不小的冲击。

年度关键词3：央行年内2次降准 1次降息

百房观点

2021年，国内外环境发生重大变化，再加上反反复复的新冠疫情冲击的影响，中国经济增速从过去10%左右的台阶，下滑到5%以上。经济回落的幅度导致中游小微企业经营困难、房地产投资承压。

考虑到房地产和外需两大引擎面临压力，政策稳增长效果有限，货币政策在今年7月与12月，分两次降准，为继续下滑的实体经济融资“放水”，不仅有效带动了市场利率下行，也为房地产进行托举。

12月20日，LPR“降息”如约而至，虽然这次降息，只降低了1年期利率，并没有降低5年期利率。对房贷利率带来的影响有限，但仍能利好楼市，活跃部分资金。

总体而言，今年下半年央行在年内2次降准 1次降息，数量上确实与去年少了，但是货币政策的及时加大逆周期调控力度，对稳定市场预期，缓解楼市下行压力，带动消费、投资修复性增长都具有重要的信号作用。

值得注意的是，在房住不炒的大背景下，无论是降息还是降准托的都是楼市的底线，但绝不会推高房价。托底是因为要维持房地产市场的“健康发展和良性循环”，杜绝房企暴雷而带来的连锁危机。

年度关键词4：部分地区将开展房地产税试点

10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，引发热议。

百方观点

2021年以来，国家层面对房地产税的表述已经出现多次。从3月“推进房地产税立法，健全地方税体系”，到5月“推进房地产税立法和改革”，再到10月“要积极稳妥推进房地产税立法和改革，做好试点工作”，最后到10月23日，全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作，争议多年之久的房地产税在下半年几乎成为最大看点。

综合来看，国家开展房地产税试点的首要目的是要在立法环节有所突破，税率和税制要有相应的规划，让更多房屋产权持有人（富人）支付一定的持有成本，又不能成为人们生活的一个负担。

当然，今年房地产税扩大试点的消息，多少有点“雷声大雨点小”的意味。一是，近日中国人大网公开的两份房地产税改革试点相关文件后，财政部部长刘昆公开解释“由于房地产市场全国差异很大，实际情况十分复杂，房地产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。”

二是，12月27日，全国财政工作视频会议召开，会议在总结2021年财政工作时称，做好房地产税试点“准备工作。”

由此可见，2022年，房地产税立法工作得到实质性进展的可能性还是比较低的。

年度关键词5：部分城市新房“限跌”

百房观点

2021年，随着“三道红线”压顶，开发商回款变弱、资金链压力大，致使新房打折降价，多地楼市出现猛烈下行，为防止“爆雷”蔓延。因此，很多地区紧急发布“限跌令”。

根据不完全统计，截至年末，全国已经有20余城发布了“限跌令”。有的城市是直接发布行政命令，有的则是通过约谈房企，限制恶意降价，否则就不给予网签的方式。

总的来说，今年出台“限跌令”的都是三四线城市，这些城市在后疫情时期下，因为前期大规模棚改叠加“去库存”退出，房价出现严重下跌；地方政府担心“打折降价”形成趋势，造成传导效应，导致开发商拿地和购房者买房的预期转弱，冲击土地市场并导致地产行业收缩，由此才在今年出台“限跌令”。

同时，翻阅往年政策情况来看，每当楼市下滑到一定程度，开发商回款变弱，资金链压力大，就会出现新房打折促销。在2008年、2014-2015年，很多城市都曾出台过“限跌令”，但总体而言，这样做虽然可以缓减下跌的节奏，但无法阻止三四线楼市下跌的进程。

年度关键词6：22城土地供应量集中

2月18日，国家自然资源部发布住宅用地分类调控文件，文件要求22个重点城市住宅用地实现“两集中”：一是集中发布出让公告，且2021年发布住宅用地公告不能超过3次；二是集中组织出让活动。至此，2021年22城供地“两集中”政策开启。

百方观点

2021年开始，全国主要22个城市土地招拍挂活动，一年只能进行三次。整体来看，三轮土拍对比鲜明：

第一轮集中供地表现平稳，北京、深圳、重庆等热点城市成交火热，地价屡创新高；

第二轮集中供地相较于首批集中供地的火热，经历了“暂停”、“重启”后，热度显著下降，底价成交、终止出让、流拍等现象屡见不鲜。

第三轮集中供地在政策环境的改善下，企业拿地积极性有所提升，土地流拍现象较第二轮有所缓和。

同时，结合三轮集中供地情况来看，拿地力量以国企为主，地方城投依然承担“托底”的功能，其他民企、中小型房企年末工作的重心还将放在促销售、促回款以及偿债上，整体来看，今年不止是22城、各中小城市，乃至郴州的土拍热度都受到“三道红线”、土拍政策影响，呈现稳中有降的趋势。

年度关键词7：强化预售资金监管

2021年，随着房企负面舆情增多，多个城市商品房预售监管不断趋严，北京、重庆、成都、石家庄、天津、兰州、东莞、厦门、济南、西安等地陆续发布监管预售资金政策或相关补充、修订政策。

百房观点

一直以来，预售资金对房地产开发企业而言，就是个热门话题；作为房地产开发的主要资金来源之一，预售资金能够缓解开发商资金压力，是我国商品房预售制度的重要补充，也是政策监管的重要对象。

但预售资金同时也容易加大房地产企业资金的流动压力，增大房企资金链断裂的机率，导致“烂尾”项目发生机率的增加。特别是今年以来，有“五道红线”这道紧箍咒在上面压着，98%的房企融资压力都特别大，因为资金链断裂势，暴雷的房企更是数不胜数。

在这种情况下，今年多个城市商品房预售监管不断趋严，对稳定房地产市场、防止预售资金被挪用、确保项目建设进度有着重要意义；同时，随着全国多个城市商品房预售资金监管被收紧，预计这将逐渐形成一种趋势性政策。

值得一提的是，今年11月11日，郴州人民政府办公室也发布了关于《郴州市城区商品房预售资金监管办法<试行>》的通知。确定“专户存储、专款专用、全程监管、节点控制、多方监督。”，由此可见，行业大考已然来临，房企如何确保好好活下去、房子能不能建好，成为明年发展的重中之重。

年度关键词8：县城住宅限高

5月29日，住建部、科技部、工信部等十五部门近日联合印发《关于加强县城绿色低碳建设的意见》，意见规定县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%，县城新建住宅最高不超过18层。

《意见》明确县城建设应疏密有度、错落有致、合理布局，既要防止盲目进行高密度高强度开发，又要防止摊大饼式无序蔓延。县城建成区人口密度应控制在每平方公里0.6万至1万人。

此外，还严格限制县城民用建筑高度。县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅建筑面积占比应不低于70%。县城新建住宅最高不超过18层，确需建设18层以上居住建筑的，应严格充分论证，并确保消防应急、市政配套设施等建设到位。

百方观点

“县城限高”是大势所趋，主要原因是因为县城造高楼的风险大，首先在县城建房的人来说，一般都是小开发商，在资金管理能力一般的情况下，造成前几年县城高层住宅出现烂尾的情况非常多；同时在县城高楼物业水平普遍跟不上折旧速度的情况下，社区衰败加速，对县城的影响不容小觑。

而此次县城限“高”的来临，对县城群众来说是好事，因为这不仅仅压缩了开发商的利益，也在一定程度上，提高居民的购买安全性以及居住氛围。

年度关键词9：郴州官宣全面整治地产乱象

11月1日，郴州市住房和城乡建设局联合9部门发布《郴州市持续整治规范房地产市场秩序工作实施方案》，意在规范整治房地产市场秩序，整治时间长达三年。

百房观点

从某种程度上说，这算是郴州2021年的第一次调控。

但开启对地产乱象的全面整治，其实可以说是“大势所趋。”早在今年7月23日，国家住房和城乡建设部等八部门就联合出手，发布了相关通知，提到要因城施策，重点整治房地产开发、房屋买卖、住房租赁、物业服务四方面的问题。

11月郴州正式响应上级号召，大刀阔斧、真刀真枪地，打击楼市各项违规操作了，这对于整个行业氛围来说，确实是一件好事，而作为本次整改的对象，开发商、经纪企业、乃至从业者也必须认清现实，及时调整战略布局，做好接受市场检验的准备。

年度关键词10：郴州全面实施交房即交证

百房观点

全面推行交房即交证政策对于其他还未推行的城市来说，确实是一个重大利好的消息，但是对于郴州，却早已不是什么新鲜事了。

2019年，郴州市以中源国际城项目二期为示范，积极探索新建商品房“交房即交证”改革，截至2019年8月18日，该项目462套住房实现“交房即交证”后。

2020年，郴州市继续加大改革力度，市中心城区新建商品房基本实现“交房即交证”常态化，并向各县市同步推广。截至2021年5月，全市已有29个新建商品房项目、2.47万套房屋实现“交房即交证”，是全省数量最多、效果最好的市。

而本次湖南省新建商品房分两步全面“交房即交证”政策持续推进，一方面将切实解决业主办证难的问题，让他们买得放心、住得踏实、睡得安稳。

另一方面，也是进一步对开发商加强监管，要求开发商落实自己的企业责任，必须按照相关规定拿证建房，按标准如期交房，杜绝”一房多卖“的违规操作，以实力和品质赢得客户认可，助推市场良性发展，让整个行业将会变得越来越规范。

郴州市城市概况

1.郴州市位于湖南省东南部，东界江西赣州，南邻广东韶关，西接湖南永州，北连湖南衡阳、株洲，素称湖南“南大门”之称。

2.郴州市总面积19387平方千米，下辖2区、1县级市、8县，2020年全市常住人口为4667134人，与2010年第六次全国人口普查的4583531人相比，增加83603人，增长1.82%，年平均增长率为0.18%。全市城镇化率56.0%。

3.2020年9月24日“中国（湖南）自由贸易试验区”开始启动建设；湖南自贸区实施范119.76平方公里，涵盖三个片区，长沙片区79.98平方公里、岳阳片区19.94平方公里、郴州片区19.84平方公里，其中湖南自贸试验区郴州片区核心功能区19.84平方公里（含郴州综合保税区1.06平方公里），全部位于郴州高新区内。

2014年-2021年郴州市生产总值

2021年1-9月，郴州市经济运行呈现稳中加固、稳中有升、稳中提质、稳中有进、稳中向好的态势。据统一核算，全市地区生产总值2011.0亿元，按可比价格计算，同比增长9.8%。各项目指标稳定上升。

2021年1-9月郴州市生产总值

郴州人口运行状况分析

2020年，郴州市常住人口466.71万，位居全省第七，人口形势稳中有降。其中常住人口数量排在前五位的是桂阳县、北湖区、宜章县、永兴县、苏仙区，分别占全市的15.2%、12.19%、12.17%、11.54%和9.34%。基本上占据了郴州市近一半以上人口。而北湖区人口最年轻，工作阶段人口比例最高。整体城镇化覆盖率保持在加速期。

郴州市城市发展总体规划

市域城镇体系规划：规划市域城镇体系为“一核两轴四带”的城镇空间体系结构，至2030年，全市总人口达到562万人，城镇人口365万人，城镇化水平达到65%左右。

郴资桂城镇群区域规划：规划至2030年，郴资桂区域总人口262万人，城镇人口达到210万人，城镇化水平达80%以上。形成“一城(中心城区)两翼(资兴城区、桂阳城区)七组团(万华岩镇区、华塘镇区、石盖塘镇区、坳上镇区、许家洞镇区、桥口镇区、五里牌镇区)多节点(其他乡镇)”的空间结构。

中心城区规划：“一城二区五组团”的城市形态。以京港澳国家高速公路为界，分为西城区、东城区；其中西城区包括旧城组团、城前岭组团、槐树下组团，东城区包括白水组团、东河组团。

其中根据《郴州市国土空间总体规划（2019-2035年）编制工作方案》来看，2035年郴州市中心城区规模有望扩大1倍，主要以 郴州东北、西北与西南方向为主要发展方向；东北往 飞天新城、雅市坪、塘溪等区域；西北往 107绕城线-同福路沿线、长冲铺等区域；西南往 海泉、太阳城、仙岭湖、安和等区域。

郴州市产业发展规划

根据市域各县市区的自然经济特征，郴州市划分为四个经济区：中部经济区、东部经济区、西南部经济区、北部经济区。

1.中部经济区，包括北湖区、苏仙区、资兴市西部地区、桂阳县东部地区、永兴县。该地区发展重点是以郴资桂城镇群为中心，强化聚集辐射功能。重点发展电子、矿产采掘与加工、物流，大力发展区域性商业、贸易、服务业，积极发展旅游业。

2.东部经济区，包括桂东县、汝城县、资兴市东部地区、宜聿县北部地区。该地区重点保护东江湖水源地，建设国家生态林基地，积极发展林木产业、小水电、水产养殖业、旅游业。

3.西南部经济区，包括桂阳县西部地区、嘉禾县、临武县、宜章县南部地区。该地区应积极发展烟草种植业、矿产采掘、农副产品加工业、农业和畜牧业等。

4.北部经济区，即安仁县。该地区应以农业为主导产业，大力发展特色农业、农产品加工业。

2021年郴州重点城建信息

北湖市场完成拆迁

4月20日，北湖市场一期、二期完成拆迁工作。北湖市场位于郴州市中心城区，占地面积6000㎡，建筑面积2.3万㎡，整个拆除施工将分为两期完成，一个是国有部分，另一个是私人开发的部分。未来这一片区域将进行重新规划，打造一个高品质的商业中心。

船洞小学动工

4月22日，五岭片区的船洞小学动工，船洞小学总用地面积21312㎡，总建筑面积约20349㎡，总投资约为3500万元，规划36个班；船洞小学对外案名为四十八完小，今年九月已开学。

观山洞学校开工

5月20日上午，总投资约3.6亿的观山洞学校正式举行开工启动仪式。观山洞学校位于郴州苏仙区观山洞街道观山大道，总建筑面积约78598㎡，分两期建设。一期工程(小学部)计划设置36个教学班，学位1440个；二期工程(中学部)计划设置48个教学班，学位2280个。

郴州北湖机场通航

9月16日11点，起飞新郴州——郴州北湖机场首航仪式隆重举行。承载着郴州人民飞天梦想的北湖机场，今天终于正式通航，标志着郴州交通事业发展进入一个崭新阶段。

图源：郴州发布

郴州火车站新站房启用

11月8日，郴州火车站新站房启用仪式举行。市委书记刘志仁宣布郴州火车站新站房正式启用，郴州火车站新站房为汉唐复古建筑风格，整体楼高24.9米，进深在原站房的基础上向站前广场方向扩建了12米，总面积达到8600余平方米。

马家坪市场完成拆除

11月22日，郴州市马家坪市场及周边棚户区改造项目（地块一）剩余的郴汽集团北湖岭家属区14栋的拆除工作已完成。标志着地块一所涉及的三栋共116户私房及三个门面、133户公房及马家坪市场，已全部完成拆除工作。