广州限购调整后,开发商涨价购房者不淡定「广州楼市迅速降温」

本报记者 蒋翰林 赵毅 广州报道

“广州一半以上楼盘都在降价促销，打六七折的都有。”房产中介吴经理感叹，曾经房挑客，如今客挑房。

伴随着房企回款压力加大，当下的广州楼市正经历降价潮。日前，雅居乐天际715推出30套工抵房，价格从550万元降到370万元/套，降幅达30%，引发业内关注。该盘2016年的拿地价高达3.7万元/平方米，刷新广州地价纪录。

昔日地王打折甩卖，正是当下广州楼市疯狂“内卷”促销的缩影。《中国经营报》记者走访了广州多个区域的热门楼盘，降价促销、特惠房源、赠送礼包的项目不在少数。个别楼盘为促成成交，加速项目跑量，甚至拿出首付贷、首付分期的险招。

“买涨不买跌”的消费情绪下，广州楼市下行趋势仍在继续。国家统计局公布9月份70个大中城市的新房销售价格数据，广州是一线城市中唯一下跌的城市，也是继8月首跌后的第二次下跌。而在国庆期间，广州一手住宅网签711套，较去年同期下降33.1%；全市近六成的项目去化率在30%以下。

新房降价潮

10月13日，号称总价降近200万元雅居乐天际715刷屏朋友圈：“原价550万~600万元，由于工程公司急需回笼资金，特批30套一口价工抵房，仅需370万元/套。”位于核心区域、定位望江豪宅，该楼盘大幅降价引发全城关注。

从当天的现场视频来看，售楼处每张桌子都坐满了洽谈的购房者，样板间外排起蛇形长队。周一早上，项目销售告诉记者，不到两小时已有50多批客户到访。销售人员向记者证实，的确推出了近40套面积64~67平方米的特惠价房源，目前已售罄。

据悉，该项目地块于2016年被雅居乐以21.7亿元拍下，折合楼面价高达36773元/平方米，刷新了广州最高楼面价纪录。2021年1月首推均价7.5万~8.5万元/平方米，但去化并不理想。如今特价房源5.5万/平方米起，每平方米优惠约2万~3万元。

政策轮番调控下的广州楼市，如今角色调换，从卖方市场变为买方市场。国庆以来，购房者焦女士辗转了广州多个楼盘，从去年国庆就开始看房的她，今年仍在观望。“打折力度都不小，有的比我去年国庆看的价格还要低，行情不好，我再等等。”

7月，市场有消息称，广州限价窗口指导规则出台，全新盘的备案价参考周边竞品或同品质项目一季度均价，项目再次取证时的备案均价，需较上一期下调3%。据广州中原战略研究中心统计，国庆期间广州有20个楼盘推出了一口价房源，价格有了不同程度的下调。

比如，星河东悦湾加推新房，单价3.2万元/平方米，对比年初价格，优惠3%左右；时代天韵推出20套特价房，一口价35815元/平方米，在原有价格上打了95折；南沙十里方圆，一口价房源价格优惠7%~10%；黄埔区的星汇城则推出单价2.5万/平方米的特惠房，比以往下降2000多元/平方米。

从“全款优先”到“首付分期”

除了打折促销，记者在走访中还发现，有楼盘推出首付分期、延期的方式降低“上车”门槛。从“全款优先”到“首付延期”，这在近几年的广州楼市中比较罕见。

位于白云区的品实云湖花城的销售人员给记者算了一套87平方米的户型，总价约370万元，如果首付资金紧张，可在3个月内付清首付。当记者询问时间能否再延长时，销售人员表示可以申请半年内付清，但是总价会略高3万元。

上述雅居乐天际项目推出特价工抵房的同时，也接受首付延期。记者看了一套4号楼11楼房源，面积66平方米，售价417万元左右，首付约120万元。销售人员提出，可以5天以内交完10%，一个月内交完20%。据介绍，国庆期间首付甚至可以延长3个月。

走访中记者发现，首付延期并非个例，不少楼盘都可以“商量”适当延期，时间一般在1~3个月，期间无需任何利息。

位于外围区域的楼盘则更为宽松。景业壹方天地项目给记者开出了首付款延期的两个方案，一是7天内给首付的一半，两个月内付清剩下的一半；二是与合作的银行做首付贷，最长5年还清，利率在3.5%~4.5%左右。例如，一套105平方米的房源，总价140万元左右，首付三成45万元，可向对接银行贷20万元，5年内还清。

记者对此联系了开发商景业名邦控股（广州）有限公司，对景业壹方天地项目是否存在首付贷的情况进行求证。对方回应称，公司从未审批及执行过此类政策。

近年来，监管部门不断加大对信贷资金违规流入楼市的查处，“首付贷”这项金融工具更是被命令禁止。早在2017年9月29日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银监会联合发布《关于规范购房融资和加强反洗钱工作的通知》（建房[2017]215号），严令禁止房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资。包括不得为购房人垫付首付款或采取首付分期等其他形式变相垫付首付款，不得通过任何平台和机构为购房人提供首付融资，不得以任何形式诱导购房人通过其他机构融资支付首付款。

此外，广东省住房和城乡建设厅发布《关于进一步做好商品房交易风险提示的通知》，列出13项风险，包括房地产开发企业要求购房者将购房款转入非商品房预售款专用账户、购房者违规使用消费贷等支付购房款、签订“双合同”等。通知要求房地产开发项目公司将13项风险提示在销售现场醒目位置予以公示，并公布投诉举报电话，接受公众监督。

一二手房全面降价

实际上，今年8~9月，广州整体供应已超万宗，一再创下年内新纪录。据广州中原研究发展部数据，今年“十一”假期广州一手住宅实际开盘、加推约4049套，较去年同期上涨16.9%。

海量推货加之房企花式促销，带来了广州一手房价格的明显下降。10月20日，国家统计局公布9月份70个大中城市的新房销售价格数据。在四大一线城市中，9月份广州新房售价环比下跌1%，是唯一下跌的一线城市。这也是广州新房售价继8月止涨、首跌后的第二次下跌。

市场的冷淡情绪，在二手市场也体现得淋漓尽致。受指导价调控、增值税2改5、信贷环境收紧等多重调控的影响，二手房市场急转直下。据广州中原研究发展部数据，2021年9月，广州市二手住宅成交量为6198宗，环比8月同期（8535宗）下降27.4%，同比腰斩56.0%，创近年来成交最低位。价格方面，二手房售价在连涨16个月后迎来了首次下跌，环比降幅达到0.4%。二手房售价的首次止涨，也标志着广州市场迎来一二手房的全面降价。

房产中介吴经理所在的中介门店位于明星学区盘东风广场，他告诉记者，“店里9月份只卖出去了一套房，不少中介同事都将重心转向了新房市场。”成交量还在降，但是放盘量却开始激增。贝壳找房显示，目前二手房挂牌房源数量已经突破9万套，两个月时间不到，增长了近1万套。

记者留意到，在贝壳上最新挂牌的170套房源中，仅有5套是首批官方指导价名单上的小区，绝大部分是不在名单中的小区。同时，市场上也开始出现不少降价的房源。根据贝壳找房统计，近期部分房源的降价幅度达到25万~102万元。位于五羊新城商圈的一套两居室，7月份刚挂牌，两个月总价降幅102万元；天河区天诚广场一套房源8月份挂出，目前降价95万元。

如今，二手房指导价出台不到两个月，加之房贷收紧，业主心态已发生明显转变，卖方市场正逐步转变为买方市场。