营改增对房地产「房地产营改增政策」

营改增新税制也在倒逼房企提升管理水平，健全会计账目，严格规范管理企业经营中的合同签订、财务核算、项目承包等。

中房报记者 许倩 北京报道

自2016年5月1日起，国内全面推开营改增试点，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入营改增试点。如今，营改增试点实施满月，“降税减负”效应不断发酵。

以二手房交易活跃的南京为例，5月销售二手房16651套，扣除其中八成多满两年免征增值税房源，其余应征税房源共减税473.5万元。

6月1日，深圳金地集团有限公司在深圳福田区的项目完成了“营改增”后的首次增值税纳税申报，共计缴纳税款208万元，税负由5%降低到4.76%。而厦门国贸地产集团首笔“营改增”申报税款比“营改增”前直接减少了近12万元。

真正对房地产企业有减税影响的，是“五一”之后的新项目，实行增值税一般计税办法，应纳增值税额=销项税额-进项税额。所以，无论对于是房企还是建筑商而言，备战营改增进入攻坚战。

“对于房企而言，‘五一’之后的新项目新合同，可能要1年以后才纳税，但从现在起，必须适应‘应纳增值税=销项税额-进项税额’的新机制，其最大变化，是购进时取得合规发票用来扣税。房企和相关方面应携手健全发票管理，对接新的增值税核算机制，最大限度收获国家减税红利。”著名财税专家、山东财经大学经济研究中心主任潘明星建议，对于“五一”之后的新项目，企业购进的时候就要索取合规发票，包括上游供应商能否提供发票，发票能否扣税，如果不能，要赶紧解决。

房企：简易征收降税负 两头抵扣降税会更多

对于老项目的销售，营改增过渡期简易征收办法是：房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目（合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目），适用简易计税方法按照5%的征收率计税。这样的税负水平与之前5%营业税税负相当。不过，因为计税基数的变化，房企缴纳增值税下降不少。

正源地产公司负责人何延龙对记者表示：“我们公司这个月收入营业额是9222万元，如果按照营业税规定直接乘以5%的税率，需要缴纳460多万元营业税。营改增之后，只需要缴纳430多万元的增值税（9222万元/1.05×5%），降低了22万元。”

5月1日之后新开工项目将不能适用于简易征收，但多数企业对未来税负逐渐降下来还是很有信心。

潘明星认为，进入营改增新机制后，房企是减税最大受益方。尽管房地产现在销售的老项目变化不大，但是“五一”之后的新项目计算增值税，按“销项税额-进项税额”，政策规定是两头扣除。一方面，从销售额中直接扣掉土地价款，而这部分占房企成本的20%~40%，同时进项税额照扣不误。因此，只要操作层面应对得当，减税红利可以期待。

当然，前提是，房企要准备好这些可以进行进项抵扣的专用增值税发票。因此，营改增新税制也在倒逼房企提升管理水平，健全会计账目，严格规范管理企业经营中的合同签订、财务核算、项目承包等。

建筑商：简易征收税负略减 后期抵扣项会越来越多

5月份，建筑公司的增值税也是按简易征收办法计算，即增值税税率为3%，不能抵扣。而“五一”之后的新项目，建筑行业增值税率为11%，且进项能抵扣。

“5月份建筑企业很多采购的材料还不能抵扣，暂时用简易征收办法计算，所以，减税还不太明显。”一位建筑公司财务负责人对记者表示。他算了一笔账，公司5月份营业收入额为518万元，按“营改增”之前计算所缴营业税款约11万元；“营改增”后按简易征收计算的应征税额约10.5万元，少缴5000元税款。

“随着新增项目采取一般计税方法后，我们最大的抵扣项还是材料费、机械费，这些在建筑行业里占大头，可以抵扣的项是非常多的。所以，随着一般计税工程越来越多，抵扣项会越来越多，长远对企业是有益的。”该财务负责人表示。

减负多少，关键是看取得成本增值税发票的多少。因此，建筑商须索要增值税发票，倒逼上游经营者增强企业经营管理意识、纳税意识，完善纳税链条。

二手房交易：200万元的房子减税7400元

营改增使二手房交易环节的多项税收均有所降低。最大利好是营业税为价内税，即以总房价为含税价；而增值税是价外税，以不含税价来征税，即“总房价除以(1 5%)”作为不含税价格计算缴纳增值税。而二手房交易环节中契税、个税、城市建设维护税等的征收，同样由原来的总房价计税基数，变为“总房价除以(1 5%)”来计税。

“营改增后，缴纳的税收不但没有升高，还少缴了7000多元税。”业主王硕刚刚出售了一套个人住房，计税价格200万元。营改增前后其缴税情况如下：

过去征收营业税5%时，需要缴纳营业税：200万元×5%=10万元；需要缴纳的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加：10万元×（7% 3% 2%）=1.2万元；需要缴纳的契税：200万元×1%=2万元；需要缴纳的个税：200万元×1%=2万元，合计需要缴税15.2万元。

改为增值税后，虽然税率还是5%，但计税价格为200万元/1.05=190.48万元，实际缴纳增值税9.52万元，直接少缴了4800元。同时，过户时产生的城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加为9.52万元×（7% 3% 2%）=1.14万元，减少了600元。过户时产生的契税、个税，变为200万元/1.05×5%=1.9万元，两者合计减少2000元。

不但是业主买卖房产税负降低，就是当房东，税负也下降了。

广东税务部门有关负责人介绍，营业税下，其他个人出租不动产需缴纳5%的营业税。优惠政策包括：月租金收入未超过3万元的，可免征营业税；其他个人出租住房，减按1.5%征收率征收营业税。营改增后，增值税延续了原营业税优惠政策，其他个人出租不动产增值税税负因计税基数下降而略有下降。

以出租房屋，每月取得租金收入10万元计算，其每月应纳增值税：10万元÷（1 5%）×1.5%= 0.143万元，原来每月应纳营业税10万元×1.5%=0.15万元。营改增后，税负减少70元。

商业地产：营改增利好效应逐渐发酵

根据营改增的规定，新增不动产增值税额，企业可分2年抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%。也因此，营改增有希望带动企业投资，购置写字楼可自用、资产保值和减税。

“营改增实施以来，在一定程度上促进了商业地产的销售，起到了去库存的效果。究其原因，如果企业购买商业地产作为固定资产来核算的话，其增值税可以作为进项在未来两年内进行抵扣，这直接使得企业增值税可抵扣部分增加，企业得到实惠。”同策咨询集团研究部研究总监宋红卫表示。

以购买一套总额2000万元左右的写字楼为例，契税为60万元。营改增之前，该缴纳多少税就缴纳多少税，没有抵扣之说；而营改增实施以后，购买该写字楼所缴的进项税就可以拿出来抵扣企业应缴税费。如果该写字楼是5月1日之后购买，则60万元契税可以在缴税后的第一年和第二年进行抵扣，第一年抵扣36万元，第二年抵扣24万元。相当于总价少了60万元。

从交易数据上看，5月1日之后，北京、上海写字楼市场交易量均有所上升。

数据显示，5月北京商业市场新增供应、成交量、成交面积、成交均价全面上涨。其中，新增供应4177套，同比上涨159%；成交套数为3995套，同比上涨344%；成交金额74.48亿元，同比上涨316%。1~5月份，北京市写字楼市场成交2124套，同比上涨142%；成交面积同比上涨110%；成交均价25270元/平方米，与去年基本持平；成交金额同比上涨111%。