今年金九银十房地产「北京新房库存」
来源： 2023-05-28 18:16:01
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摘要：“金九银十”即将到来，北京区域各大房企推盘加速，市场各方参与者能否重现昔日的高潮，也许9月见分晓。（报告期2022.6.14-2022.9.14）
观点指数三季度存量住宅和新建住宅销售走势止跌企稳，推盘数量增多，政策措施逐渐落地，北京市场做好迎接不确定的"金九银十"的准备。
本季度前两个月，北京在公积金、老年定向政策和商品房销售管理方面进行探索和实施，旨在从供需两端促进房地产市场的平稳运行。
八月下旬，北京2022年第三批集中供地挂牌18宗地块，合计出让面积约74.8万平方米，起始价为471.7亿元。可以看到，本批次预申请的地块宗数和上两批次相差不大，出让土地的面积略微下调。
此外，本次土地挂牌，北京不仅放宽了房企的申请门槛，还进一步优化了预申请机制，该变动主要基于提高成交率的考量。
新房供应方面，8月北京新房供应环比剧增，新盘项目销售较好的基本上是"国"字号企业，大兴获项目成交金额第一。
供需适度放松，公积金缴存上限提高
8月中下旬，北京住建委发布了进一步优化商品住房销售管理的通知，提出要做好商品住房预售现售衔接，促进房地产市场平稳健康发展。这次通知一定程度上是对商品房预售许可申请给予适度"松绑"。
《通知》规定，商品房项目预售许可截止日期为预售方案中确定的房屋交付日期，预售合同中约定的房屋交付日期应与预售方案中确定的交付日期一致。预售许可确需延期的，房地产开发企业可依法向项目所在区房屋行政主管部门书面提出延期申请，延期期限每次不超过6个月。
但是，开发企业申请预售许可延期时，如项目尚未交付，应提交预售许可延期申请及确保项目交付的书面承诺、措施等，确保预售资金专项用于工程建设。
第三季度以来，北京住房公积金中心决定于7月1日上调公积金缴存上限，这意味着缴存基数提高，贷款额度可能也相应提高。
7月，热门城市中也有不少涉及缴存基数的调整。其中，深圳的公积金缴存基数上限最高，为38892元；杭州基数为36675元，将上限上调了4598元，下限分别上调了270元-410元，涨幅均是全国第一。
观点指数认为，虽然缴存基数下限还是2320元，对普通民众购房者的影响不大。但此次公积金调整对高净值公积金贷款购房人群而言，可贷资金受限的困扰有所减轻。
针对老龄消费群体购房的定向施策，这一新政的变化方面体现在，限购政策取消认房又认贷，按照当前北京首套房资格认定标准，购房者在京需名下无房且没有房贷记录。
此次政策明确，60周岁及以上的老年人，即使名下有房，但只要房贷已经还清就可享受首套房优惠。这也是另一种形式的限购松绑，虽然还没有落地，但据市场消息，已有众多消费者向项目方咨询相关情况。
近500亿地块供应预热，申请门槛获放宽
8月18日，北京第三批集中供地一共挂牌了18宗地块，出让面积74.8万平方米，总起价合计471.7亿元。上述地块包含了丰台区4宗，海淀区3宗，顺义区、密云区、房山区各2宗，经开区、通州区、大兴区、石景山区、昌平区各1宗。
数据来源：北京市自规委、观点指数整理
可以看到，本批次预申请的地块宗数和上两批次相差不大，出让土地面积略微下调。根据此前批次，从挂牌公示到成交的用时可能会在40天左右，也即第三批次集中供地土拍可能会在9月中下旬进行。
本批次最受关注的是海淀永丰产业基地（新）F2地块HD00-0403-0019、0018地块。该地块毗邻幸福里润园和中海滙德里，这两个项目在过去的5月、6月、7月都卖得较好。
该片区域能够吸引众多购房人的主要原因，一是地理位置优越，项目处在中关村大街高端创新集聚发展走廊和北清路前沿科创发展走廊交汇核心。其二是产业集群，有利于人才安置。8大产业园如北京自贸区科技创新片区、永丰高科技基地等就在附近。腾讯、百度、网易、快手等互联网大厂亦有总部入驻。
本次土地挂牌，北京不仅放宽了房企的申请门槛，还进一步优化了预申请机制。该变动主要基于提高成交率的考量，第一第二批次均出现流拍，尤其是第二批次有三块地没有成交。另外主要关注到的是，本批次还有一点不同，有13宗地有"现房销售"面积的竞价条件，占比70%。相比前两批次50%-60%的比例有所增加。
网签小幅回升，存量住房销售居前
网签整体走势上，3月份骤降，直到5月份才触底回升。本季度伊始，存量住宅网签量接续爬升，而新建住宅网签成交量相对较低，直到8月才少量提高。
观点指数认为，一手住房和二手住房在这个时期内出现两种趋势，主要是疫情影响下季节性销售下降，使得新房销售走弱。不排除部分购房者受6月底停贷潮的影响，这类人群对期房交付抱有一定的警惕心理，故而选择现房。
资料来源：北京住建委、观点指数整理
从数据反馈来看，三季度前两个月存量住房成交量为26258套，同比下降22%；新建住房成交量为8089套，同比下降50%，市场整体成交水平还有待提升。
根据国家统计局数据，2022年1-7月住宅销售面积下降27.1%。商品房销售额75763亿元，下降28.8%，其中住宅销售额下降31.4%。销售下降是整个房地产行业面临的共性问题。
单从8月成交数据看，存量住宅网签套数为13920套，环比增加12.8%，同比下降12%；新建住宅网签套数是4160套，环比增加5.88%，同比下降44%。
8月同比降幅收窄，是否存在止跌企稳，需要从后续市场中观察。从现有政策条件、三季度新盘供应数量以及8月成交量来看，侧面反映了市场参与者对9月房地产市场充满期待。
加码"金九"，项目取证增多
三季度，房企推盘力度加大，北京新房供应规模大幅上升，8月项目预售证发证数量为22张。供应套数6206套，环比增加了256%。第三季度前两个月发证数量为40张，供应量为7948套。
按照本季度总体是淡季的情况，7月份住宅供销收缩是可以预期的，但是8月供应大涨，这是一个超预期的情况。潜在原因可能是前几个季度房市不景气蔓延至整个行业，销售骤降，许多房企想赶在"金九银十"到来前推出更多的项目，备货销售。
本季度网签项目成交额较高的项目分别是中建壹品、中海京叁號院、端礼著、北京瑞府和建发珺和府。
数据来源：网易，观点指数整理
从上表可以看出，卖得好的企业有中建、中海、建发这些央国企，他们凭借自身优势竞得区位优良的项目。
数据来源：网易，观点指数整理
从区域分布看，本季度网签区域成交额较高的区域分别是大兴、海淀、朝阳、丰台和昌平。其中，大兴以网签1425套，成交106.7亿元居于区域成交金额首位。
从7月和8月成交额较高的30个项目来看，8月有2个项目超过10亿元，7月相比少了2个。8月中建壹品成交13.45亿元，拿下网签金额冠军。中建壹品去化率80%，虽然整体去化率不算最高，但是三季度的前两个月基本位于销售前列，火爆程度离不开项目的区位。
观点指数认为，中建壹品学府公馆位于小月河东路与石板房南路交汇处，临近京藏高速和地铁15号线北沙滩站，交通直达内城核心；另外配套上有综合商场、医院、邮局、银行等，整体设施完善。而中建自身的品牌效应，则能够给消费者赋予信心。
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