豪宅附近的房子会涨「上海豪宅区」

不知道大家发现没有，每一座发达的城市，豪宅区基本是标配。

广州的豪宅区在哪里？

答案很多。

珠江新城、二沙岛、新河浦、白云山别墅群，再或者未来的新贵聚集地万胜围。

目前广州最贵的豪宅，是位于珠江新城东区的汇悦台，广州房价的天花板，最高成交价去到29万/平，笑傲群雄。里面住了恒大的许老板，以及不少明星，球星。

汇悦台的缔造者：侨鑫。

这可不是它第一次玩豪宅，十多年前，它的杰作——汇景新城，三度上榜全国十大豪宅区。

可能新来的你没听过，那老狗就跟你讲讲它的威水史呗。

# 汇景新城

汇景新城是由侨鑫于2001年开发，一共分10期，跨度近10来年，打造出棕榈园、明月清泉别墅、柏菲美泉、维纶特莱、上城勋堡等9大组团。

听名字就知道，这些楼盘很洋范，事实上汇景确实住了不少老外，题外话了。

如果单论自住的话，汇景的居住体验感十分可以。

开发商当年喊的口号就是：新都市主义。传统的都市风往往只能享受城市的繁华，却忽略了自然风光，而新都市主义强调的是：我全都要。

特别是在自然风光上大做文章，给业主一个生活在公园的感觉，不仅有山头，也有湖光，23万方的园林绿化，借助起伏的地形，错落有致地搞出了别墅，大平层等产品，新潮的人车分流设计，部分组团电梯还有观光电梯，加上高尔夫俱乐部以及国际会所，都对得起豪宅的称号。

对了，汇景的圈层认可度很高的，汇景的业主，多为土豪老板，或者一些摸爬滚打多年的老同志。在外头只要一听说你是住汇景的，基本都会给你贴上“多金”的标签，汇景的房子，十有八九是大户型，虽然单价不高，但面积大，基本都超144平，总价就高了，一套汇景过千万是等闲之事。

之前老狗在知识星球曾说过，豪宅可以分成三种：

豪而猛涨，豪而不涨，豪而滞涨。

豪而猛涨，对应的是珠江新城优质大平层了，如汇悦台，凯旋，颐德这些，越豪越涨，毕竟稀缺性高，不可复制性强，你不买大把人排着队买。

豪而不涨，对应的是一些郊区的别墅或者大平层了，比如从化的温泉别墅，因为郊区土豪买家少一大截，购买力不多，且郊区地多，随便复制一个豪宅出来轻而易举，即使再豪，也不好涨。

豪而滞涨，最经典的一个例子就是汇景新城（海珠也有一个），虽然够豪，但往往是等核心区的豪宅涨完了，甚至，天河公园，华景为首的学位房涨得差不多了，买家才会想到这边，不是不涨，只是没有那么快涨。

那么问题来了——

为什么在投资这条赛道上汇景新城这么不吃香呢？

01缺乏“chao作”

实话实说，一个楼盘，要涨得快涨得好，不仅小区自身素质要能打，外在也要学会chao作，比如这几天的时代某树里，一纸“虚假交易撤销书”，让房圈重新认识了它的“美好”。就好像一个明星，要想片酬高，就需要不断地来炒作，自带流量，哪怕演技不行，站在那里摆弄几下票房都有保证。

汇景偏偏就是这么一个不好chao的小区，因为户型偏大，大部分是超豪宅的户型，投资客想chao的话需要的本金高，有这个本金去chao汇景还不如去珠江新城。

事实上珠江新城那几个网红盘确确实实是被快速地chao起来了。

再加上汇景的圈层偏向于中年人多点，上了点年纪的不像市场那些新贵那么会来事（非贬义），比如新贵扎堆的黄埔，不少业主会自动自觉为自己小区发声，汇景业主则更沉稳，他们居家属性更强，在房产增值这块的欲望不如新贵更强烈，不喜欢在这块折腾太多时间，毕竟他们的时间成本更高。

02缺乏大增量刺激

汇景新城属于五山板块，五山是什么地方？传说中的：南有大学城，北有五山。

五山板块有华南理工、华农、华师大等几所名校，学术氛围是挺浓郁的，可是房产投资这块更依赖的是产业用地的直接刺激，在广州新的CBD一路向东向南走起的时候，汇景是处于一个越来越被遗忘的状态，加上周边的科教文卫用地的控规基本改不了，以后还是这个样，周边没有新的产业进驻刺激，后续上涨乏力。

多叹一声气，汇景发展了这么多年了，一直没有地铁照顾，也许多金的汇景业主都有专车接送不一定需要地铁，但有时候地铁这种东西，可以不用，但一定要有。

这里多提一句，去年侨鑫 保利联合体以41329元/㎡的价格拿下来汇景新城E3地块，位于科韵路西侧，今年下半年有望推出。

14栋12层高的住宅，户型：125—240㎡的3-4房，不超豪宅的户型有3款，125/130/140，对比过往汇景的超豪大户型，这次E3地块的户型还算保守一点，毕竟现在房价这么高，产品做太豪了，浪费面积太多市场不一定吃你这套。

吹风价大概是12万左右，到时候留意下。

诚然这种新房推出的话刺激还算比较大，可以有效带动周边的二手，可惜，这是汇景最后一块地，等它卖完了，以后哪有新的拍地刺激？

买房投资，有空多想想以后卖的时候还有什么故事可以讲给你的买家听吧。

03学位强势度不够

跟汇景一路之隔的华景，大部分人去一趟华景的感觉就好像第一次吃榴莲。

吃榴莲什么感觉？第一次吃，很臭很难吃，第二次吃就觉得很香，食过返寻味那种。

去华景，第一次去就觉得很堵车，环境很乱，房子很旧，去多两次就会 “榴莲忘返”，忍不住就买了。

为啥呢？因为华景学位好，强势度高，这里是天河第一梯队的学位房，传说中的三华一龙（华阳，华附，华景，龙口西），家长为了孩子能够接受更好的教育，愿意牺牲居住体验感，也不惜花大价钱买一个华景学位房。

一个楼盘，只要长板足够长，短板再多，也会涨得快。

房产增值，最重要的两个敏感点：学位跟地段（主要指的是靠近产业中心）。

两个但凡占一个都可以涨到你开心为止。其他的点比如楼盘盖得再漂亮，都是其次，因为盖房子的技术属于易复制资源，而学位跟地段优势都是需要长周期的打磨。

汇景的地段在不占优势的情况下，学位同样不是所长。对口的汇景实验学校，九年一贯制的公立，口碑只能算中上水平，虽然业主圈层很牛，可惜里面不少业主，会把小孩送去私立。

单论鸡娃这条赛道，还是中产圈的家长们在行。

对了，华附托管了汇景，也算是好事，不过最终效果如何，可以留意后续几年的成绩。

好了，汇景也说得差不多了，本轮行情仍未熄火，汇景仍在延续它的滞涨之势，它可能是某些客户的心头好，但不是老狗的口味，老狗更喜欢先涨的产品，先涨意味着很多......

欢迎大家持续关注老狗，老狗每周五晚带大家打卡一个新的板块。这篇汇景板块的分析是一位VIP朋友要的作业，他问我汇景E3推出来的时候要不要买？相信他看了也懂我的意思。

留个问题给大家：

跟汇景条件差不多，同在广园快速以北，也无地铁照顾的牛奶厂板块，为什么这轮行情涨得比汇景还要猛这么多？？？