IFC价格「ifs ifc」

每周《立问立答》，奉上摇号热门楼盘独家点评，解答最具代表性的购房问题。欢迎粉丝在文末留言提问。本期期数：NO.271

文 | 《地产小王子》主编 苏阳

昨天一早，K11登记结果出炉，5456人入围，无房户社保59个月，有房户社保165个月。

同时，新世界大方给每一位成功登记的家庭，赠送了价值600元的积分，可以在指定商家直接抵钱花。

哪怕是没入围，也感谢你来陪跑。

据说，江明月朗园实际首开报名了9000多户。这一把，新世界直接撒了540多万。豪气！

比新世界更豪气的，是杭州摇号人。

假设K11本次登记首套（冻资260万）和二套（冻资520万）的比例五五开，那么本次9000多户杭州人的冻资款，一共是351亿！

要知道，前两天，浙江为了帮房企纾困，成立的并购重组专项资金规模也不过100亿。

这个6月，将是考验杭州楼市财力的时候。

今早就要开奖的观湖里，788户登记，毛估估冻资款也要超过70亿。接下来，还有IFC、栖江揽月轩、观翠揽月轩，全是顶豪。

冻资银行微微一笑，赢麻了。

最伤心的，莫过于为了等IFC，而不敢去报K11的购房者。亏大了，K11没参与成，又放出来9000多张房票。

这下完了，才推232套的IFC，肯定要限售了。

近期热门·楼盘短评

▶栖江揽月轩

▷项目地址：上城区昙花庵路与明月桥路交叉口

▷开盘信息：加推3、4、9、10、11、12号楼共263套，户型144、165、195㎡，预计6月11日启动登记

▷价格情况：均价66000元/㎡，精装交付

▷交通贴士：毗邻地铁9号线、机场快线御道站以及地铁6号线元宝塘站

短评：杭州又一个6万 的豪宅板块，钱江新城2.0的两支首发“原始股”之一。

在南星桥、江河汇的开发趋于饱和以后，杭州顶豪改善逐渐向钱江新城2.0延伸几乎是必然之势。这样一个整拆整建的沿江豪宅板块，位置又很核心，接下来，全杭州也找不出第二个可以这样开发的区域了。

栖江揽月轩直线距离江河汇IFC只有2公里，直线距离约33万㎡的连堡丰城只有约700米，一路之隔就是天长小学观潮小区。

一共10幢可售高层，本次已经是最后263套房源。产品走的是纯大户型的高端改善路线，户型144、165、195㎡。一共有188套约195㎡五房户型，尺度极佳，是改善上车豪宅的好机会。

▶月映星语园

▷项目地址：临平区宝旋路与临丁路交叉口东北侧

▷开盘信息：加推1、4号楼共180套，户型100-125㎡

▷价格情况：均价24000元/㎡，精装交付

▷交通贴士：直线距离地铁3号线星桥站约300米

短评：直线距离3号线星桥站大约只要300米，已经通车，隔壁就是苏宁广场。有地铁，有商业，还是绿城操盘建设。总价两三百万，这个价格真找不到几个更好的楼盘了，自住的年轻人可以重点考虑。

▶滨江兴耀·湖悦岚湾

▷项目地址：钱塘区天街旁地铁7号线启成路站往西约700米

▷开盘信息：加推6、8、12号楼共241套，户型89-135㎡

▷价格情况：均价21300元/㎡，精装交付

▷交通贴士：直线距离地铁7号线启成路站约900米

短评：滨江 兴耀双品牌加持，地铁口大约800米，边上集齐了龙湖天街、宝龙广场、融创城三大综合体。手持200万想要在钱塘区摇号，湖悦岚湾是接下来的首选。

精选提问·立问立答

Question 1

提问者▷大仝

你好，首付70万内，考虑买新房首套，富阳桂语新月、星桥月映星语园、大江东湖悦岚湾、崇贤恒文璞悦江南府、临平风荷叠翠府，这几个盘怎么选？不考虑工作地点，以自住和未来板块潜力，或者有更好的推荐吗？

苏阳：刚需首套，预算又被卡在200-250万这个价格段，建议还是不要对投资有太高的期待。因为目前杭州这个价位段，基本上已经没有一二手倒挂了。想要自住兼顾保值，还可以做到，想要有很高的收益，现阶段来看比较困难。

从板块来看，尽可能选离主城区近的，比如钱塘区和临平区，富阳区可以往后排一排。

个人建议，优先考虑月映星语园和风荷叠翠府。两个楼盘都是开发商品牌靠谱，一个绿城 坤和 西房，一个滨江 新黄浦，周边都有地铁、有商业。这样的楼盘无论自住还是保值都会比较好。

其次可以考虑湖悦岚湾。兴耀 滨江双品牌，有钱塘区产业支撑。璞悦江南府品牌一般，产品有点过时了，但优点是准现房，愿意赌一把地铁四期，也可以考虑。

Question 2

提问者▷Mr毛

手上一套市北西闻博花城132边套，一套湖印光年中间套，有必要卖掉去继续摇号吗？

苏阳：要综合你的社保年限来看。如果社保年限短，比市北更好的板块，你基本没戏，入围想别想，那也就不用折腾了，毕竟两套都是新房或者刚交付的次新房，可以先不折腾。

如果顶格社保，随便入围，那么你就得盯着顶级红盘摇，否则换掉也没有太大意义。敢冲顶级红盘的话，可以先卖掉，让上一轮限价红利落袋为安，然后再考虑摇号，再吃一次限价红利。

但要注意了，现在二手房不好卖，尤其是次新房，买卖双方僵持严重，谁都不肯让步。这点也要考虑进来。

Question 3

提问者▷hfjdyp

老师你好：海天城135方的一套自住，外地户口，满5唯一，有现金五六十万。不考虑上班地点，想置换到升值保值好一点的地段，有哪些板块的房子可以推荐吗？现在是置换的时机吗？

苏阳：你社保年限多少？现在的房子还有多少贷款要还？这两点关键信息点都没有提供。海天城最近半年没有同等面积网签，4月一套144㎡，网签383万。现在同等面积最低挂牌大约在350万出头。假设按照这个价格能成交，你也没有房贷要还，再加上手头的现金，按照二套6成首付，你最多能撬动总价六七百万的房子。

在这个价格段，想要保值，又有比较高的社保年限，建议考虑奥体、未来科技城、申花、城东新城、艮北新城、萧山市北等。

好的置换讲究高卖低买，但对于绝大多数人来说，都做不到把节奏踩得这么准。尤其是杭州楼市，二手房行情火热的时候，新房极其难摇。新房容易摇的时候，你的房子又卖不出价格。但你的房子并不属于强势板块，也不算是新交付的次新房，从长远来看，置换一定没错。只要能摇中新房，不必太介意置换具体时机。

Question 4

提问者▷阿贤

小王子你好，小孩在阿里西溪园区，单身，杨柳郡有一套房132方，怎么折腾一下？还是不动？

苏阳：从自住通勤角度来说，如果想换一个离单位更近的房子，那就大胆去动吧。像未来科技城的杭珹未来中心，都可以重点关注。当然了，趁着二手房价格回调，去换一套二手房也是可以的。像现在华夏四季、三兄弟的价格都比去年同期便宜了很多。

如果主要考虑投资增值，那就不要买二手房，去新房摇号打新。具体操作要综合社保年限等实际情况来考虑。如果年限短，想入围红盘还是有难度的。要是只能换一个板块、产品、品牌不如杨柳郡的新房，那置换的意义也不大了。如果社保年限长，红盘入围机会大，可以赌一把。

Question 5

提问者▷123

我有一套耀江文鼎苑二期140方，一套东方福邸二期233方精装房。手上无房票，目前工作主要在城西。计划卖掉文鼎苑，换别墅或排屋。城西板块有没有合适的推荐吗？计划作为第一居所。

苏阳：新房方面，城西目前低密已断供，基本没有可买的别墅排屋新房。要么就是选择稍不限购的临安，但是作为第一居所可能会稍显偏远。

建议还是去二手市场淘一淘吧，可以重点关注未来科技城一带。虽然这几年板块新交付的低密基本上都是叠墅，但还是有一些不错的排屋、别墅产品的，比如耦园、西溪风情、瑞城熙园等等。