南京学区房下跌「学区房房主是奶奶」

房龄老、道路窄、没地铁，很多房子早早标价超4万元/㎡，这样的价格也让南京三牌楼区域的二手房，曾经长期有点“不受待见”。但最近，出入附近中介的买房人明显多了起来，挂了几个月的房源一天能有4组客户去看。这里二手房市场突然转变的原因，还得从网上流传的2020年南外小升初统计表说起。

01 三小学区迎来看房潮

“三牌楼小学今年9人考上南外！”虽然规定学校不可公开小升初成绩，但民间统计版本一如既往很及时。去年只考了2个南外的三牌楼小学今年“放卫星”一下送进南外9个，与一线名小琅琊路小学只相差4个，想了想琅小9.2万/㎡的挂牌均价，敏锐的家长们立刻杀进了三小学区。

民间统计南外录取数（萨尔斯堡版）

最先感受到家长们“杀气”的，应该就属一线从业人员了。说到“三小”，附近二手房业务员王洋（化名）忍不住“吐槽”，以往，几乎没人把三牌楼小学学区的二手房当成“学区房”，加上这里房主报价普遍不低，很多房源长期有价无市。他所在的链家算下来差不多两个月才能卖出去一套，这一度让他叫苦不迭：“所有中介加在一起一个月估计也就卖两三套。”

成绩出来后，一下凸显出来的学区优势，很多人开始觉得这里性价比不错，开始行动了。暴雨后是持续的高温，往年的这个时候因为天气热看房的人会相对较少，但最近周末每天，店里都能迎来四五组踩着发烫柏油马路来看三小学区房的客户。

三牌楼小学2020年招生简章显示，招生范围内有三牌楼大街（1~159单号、2~168双号）、和会街、中山北路（202~212号双号）、广东路、模范新村、北一村、北二村、狗耳巷、西柏果园、模范马路（87号~底单号，58号~底双号）、模范马路166巷、新模范马路（38号~底双号）、铁路中街（1~50不分单双号）、天和园。

三牌楼小学学区二手房源比较充足的几个小区，户型基本都是一室和两室，面积50㎡左右的最多，大部分总价在160~400万元内，各个小区基本都有200万以下可以买到的房子。

在链家上，一套4月9日挂牌的和会街房子，1楼51㎡带院子近1个月内带看17次，大部分集中在公布成绩后的七月底，其中7月31号一天就带看了4次，三小学区的看房潮真的来了。

02 老房源急出手，新房源挂牌高

区域热度蹿升，按常理中介就该忙着改业主涨上去的价格，然而这种情况却并没有在三牌楼发生。沉淀了一两年的业主们，很多已经提不起涨价的心态，只希望能借着这把东风把房子卖掉，甚至可以看到，在热度大涨的今天，一套本来单价就不算高的房源还降了10万。

这并不是个例，西柏果园、三牌楼大街也都有近期降价的房源。而且这几套房子的单价在同小区内不算高，关注度比较低，猜测是希望通过价格优势更快出手。

三牌楼大街52㎡（左）、西柏果园67㎡

“老房子没怎么涨，但是新挂牌的都在5万以上了。”王洋搜索出三牌楼大街48小时内新上的房源，48㎡、55㎡的小户型分别挂牌51827元/㎡、50377元/㎡。还有一套36㎡的小户型挂了69195元/㎡，这套价格太离谱，有可能是虚假房源。

从7月均价来看，三牌楼最贵的西柏果园不到4.9万/㎡，距离三小最近的狗耳巷小区在4.8万/㎡左右，三牌楼小区的均价在4.5万/㎡。虽然这两套新挂牌的都在50㎡左右，是现在关注度最高的户型，但一下涨到5万的价格，会有人接招吗？

业内人士评价称，三牌楼二手房还需先清库存，再慢慢通过提高上新挂牌价才能涨上来。目前虽然成交价格上变化不大，但从目前整体的热度来看，还是很有利于这里后续市场的一个发展。

03 学区房涨价？雷声大雨点小

在家长论坛关于三牌楼的帖子下面，有人回复“这房价肯定要涨了”。但就现在的市场行情来看，三小学区市场虽然在一个向好的大方向上，但价格确实还维持在原来的水平。三牌楼能在持续的遇冷中突围已经很不容易，其他学校又如何呢？

根据365发布的7月南京30所学校学区房房价排名，大部分学区原始挂牌价浮动比较小，比较突出的只有雨花外国语小学、鼓楼一中心小学和小营小学，琅小虽然在一线学校中涨幅比较大，但去年曾经下跌，现在涨价差不多算回归正常水平。

根据“萨神”版南外数据，鼓楼一中心小学今年考上2个，小营小学1个，这两个学校学区都在南京主城区比较不错的地段。雨花外小学区内的阅城国际则是雨花区比较热门的小区，根据链家数据，这一年确实涨幅比较大。但结合这三个学校今年小升初的成绩，房价的上升的原因可能没有三小学区那么单纯。

说到学区房的另一主力——初中，今年就不得不提到明发一中了。根据学校大屏信息，明发一中分校本届中考最高分649分，640分以上6人，630分以上24人，620分以上68人，610分以上116人，600分以上168人，高分段人数突出。

一中明发的成绩席卷了不少人的朋友圈。其招生范围内仅限明发滨江新城，一期均价22064元/㎡、二期均价23914元/㎡、三期均价约21275元/㎡，房源非常充足，主要在售户型约41㎡~137㎡，大部分总价在80~330万。

咨询附近中介业务员得知，明发滨江新城二期学区房成交主力的50㎡左右户型，原本成交价就在2.8万/㎡~3.1万/㎡之间，最近成交的一套50㎡价格为31325元/㎡，相较之前变化不大。从部分热门小户型房源的带看数据上看，7月29日中考成绩公布后，带看量确实也有显著提升。

从目前南京学区房整体市场来看，成绩优异的学校，学区房客户量明显增加，但从成交数据上来看，大部分学区价格比较稳定。三牌楼这样过去成交比较难、今年突然关注度很高的区域，甚至有业主小幅降价出售。小部分涨价比较明显的片区，结合区内学校成绩来看，应该要考虑是否为多种因素共同作用的结果。

南京学区房与之前相比，明显已经冷静下来。一线学区需求稳定，价格逐年上涨，表现优秀的学校，成绩的影响也更多体现在刺激成交量，成交价格变化并不明显，市场比较平稳。