房贷等额本息月供怎么算「个人贷款计算器」
来源： 2023-04-24 18:16:45
对于我们刚需买房，最重要的限制因素还是钱！钱！！钱！！！
首付和月供是我们买房时很看中的因素，首付够不够，代表我们能不能顺利的买房上车；月供代表我们能持续承受的定期支出。因此拿到开发商备案价后，如果想要快速的算出所有房号的首付和月供，定位自己可以购买的单元，可以参考如下方式哦。
一般参照房产政策可以知道自己是几成首付，首付=备案价格*建筑面积*首付成数，很快就能算出首付的金额。
深圳购房首付比例及贷款利率
结合自己的现存资金和借贷款能力，算出自己的首付可承受最大极限值；筛选出小于首付可承受最大极限值的房号即可。
筛选出可承受的首付区间
月供的计算比较复杂，之前都是通过直接在网页端的房贷计算器上查询。但是如果一个一个粘到房贷计算器上查询真的太累了。为了偷懒想到了如下计算方式。
我们知道，房贷还款方式有2种：
① 等额本息还款：把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
② 等额本金还款：将本金分摊到每个月内,同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言,总的利息支出较低,但是前期支付的本金和利息较多,还款负担逐月递减。
这个等额本息还款方式下，在还款期内每期的还款额是一样的，这个概念跟财务管理里的年金概念是相似的。
年金（Annuity）是指一定时期内每次等额收付的系列款项，通常用A来表示；年金按照收付时点和方式的不同可以将年金分为普通年金、预付年金、递延年金和永续年金等四种。
月供每月末还款，月供额就是这个等额付款的A值，贷款总额就是现值P
贷款总额=月供额*年金现值系数 → P= A *(1-〖(1 i)〗^(-n))/i
买房的时候贷款额是已知的，我们现在想要求月供额，因此公式可以转化为：
A=P*i/(1-〖(1 i)〗^(-n) )=P*(i*〖(1 i)〗^n)/(〖(1 i)〗^n-1);
月供系数就是 (i*〖(1 i)〗^n)/(〖(1 i)〗^n-1)
这个公式里，由于是每月还款，因此i对应着贷款月利率，i=贷款年利率/12个月；n是还款的期数，如果贷款是30年，n=贷款年数*12=30*12=360月。计算的时候要注意都换算成月相对应的数据。
计算的时候可以利用Excel的幂函数power（number，power）来计算n次幂的结果。
月供系数计算公式
算出商贷月供系数和公积金贷款月供系数后，就可以直接一次性算出整个楼盘的月供金额。
总月供金额=商贷月供金额 公积金贷款月供金额=商贷金额*商贷月供系数 公积金贷款金额*公积金月供系数。
商贷：目前LPR=4.65%，首套房上浮30BP，贷款利率为4.95%；按30年还款期计算，得到商贷月供系数为0.0053377
公积金贷款：利率为3.25%；按30年还款期计算，得到公积金贷款月供系数为0.004352063
算出整个楼盘每个单元的首付和月供金额
这样子就可以快速算出等额本息还款方式下每期的月供额啦，是不是比粘到房贷计算器上快很多呢。
算出来数据后，就可以在Excel中做快速的筛选和排序，选择自己可以上车和后续可承受月供金额的单元啦。
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