北京楼市儿「在北京哪儿买房升值潜力最大」

问：请问丰台科技园和丽泽商务区在北京的地位是怎么看待的，感觉一直发展不起来

答：丽泽是缺少商圈地段的南城翻身的希望，但是结果是高举慢打。 全新规划办公商圈，新地铁，新机场，丽泽是南部的核心，但建设时间太长，广告太多，「储值客户」收益率很低。 但核心仍然在于，产业的链接地区，居住人群有限，丽泽天然不是很好的新基地，分矿点。 关于丽泽，之前也有答 丰台科技园，相对朴实一些，现在人口也有所增加。 缺点在于，位于边缘终点地段，产业人口仍然来自其他地区通勤，本身也没有过路人群，价格不算便宜。 最终落实到买房上，这两个地区都存在一定不确定性，加上价格吸引力不强，可以先回避，选择潜力和确定性更强的板块。

问：五哥您好，我有一个sfsd的百子湾二居17年购入混合贷300，看行情考虑是否今年换个三居，有几个问题： 1因为指标有限卖了二居预计整体亏接近100，想着在三居上找平就合适，这个思路是不是正确？ 2如置换手上有300多打算提前还款，卖了二居预计600。目前考虑1000左右的三居，结合您讲的，打算再努力凑一下全款买入再抵押，是否正确，望具体指点？ 3目前看了几处主要在双井，大望路，酒仙桥，朝阳公园，具体如珠江帝景、首城、禧福汇、石韵浩庭、金港国际、世桥国贸、银河湾、燕莎后等，但个人感觉大望路优于酒仙桥的环境和位置。请问您意见如何排序，新手还请具体指点迷津？ 十分感谢五哥！

答：1. 应该是17年高点入的。换筹三居，只要选筹正确能抹平之前亏损 2. 全款买入抵押思路正确，看下公号中全款找笋盘的建议 3. 1000的标的不选酒仙桥，珠江帝景 >首城国际>石韵浩庭>银河湾>禧福汇>金港国际>燕莎后

问：五哥你好，亦庄河西区有人大附中分校和龙湖天街2022年投入使用，河西区房子不到5要限竞房投入较小，中海御鑫阁价格已经6万多，兼顾投资或者自住，怎么考虑呢？

答：河西区是亦庄的教育资源集中区 注重学区的话可以。不过河西最主要问题是交通，未来的规划上也没有看到，这对未来升值的影响较大，自住能接受交通问题可以买。限竞房从价格和首付维度有优势，适合sfsd。

问：请问下五哥，你怎么看海淀区的住宅70年产权性质，民水民电，有燃气，可以落户上学，也可以注册公司，单价在4.3 w，实质上大部分是商用办公的大厦呢？比如海淀的理想大厦（没有燃气），长远天地呢？

答：你好，事实上，办公多，可能有三种原因： 1.设计结构就更适合办公； 2.建成的时点市场上很缺办公楼，历史偶然造就了大量办公租户； 3.以上两点的结合。 如果2的因素比较多，就有机会逐步复原为自住为主。 只要有较多新建的办公楼，人们自然会慢慢迁移出去。 政策角度，如果不允许迁出以后再迁入新的办公租户，办公的比例自然会慢慢降低。 北京上海都有不少住宅性质的楼逐渐降低办公比例的案例。 独栋市区高层办公多，一般塔楼、异形户型居多，市场接受度差，北方折价6-7折了。单价5折左右才考虑，但是不适合小白，适合老手。 因为单价更低，所以安全边际也更高，本来就立于不败之地。 租金很不错，所以如果长持，涨幅和别人一样的话，你还是在租金这块得了便宜。

问：【新人首问】五哥好！北京退休职工，在东城区二环内有一套价值1k左右房产，儿子大学在读，名下有一套朝阳区市值500左右的房产。准备为儿子换购东城区一局或小两居，以便将来孙子上学；我们想换购一个四环以内的舒适一点的三居。请问五哥有什么推荐？ 出售现有住房并不容易，在当前市场环境下怎样顺利卖出现有二手房，五哥能给些提示吗？两套房分别是03年和05年的房产。 手头还有200左右，但是有较好的理财收益，而且现在贷款利率低，再买房时想贷款。之前买房时从未贷款，请问五哥，退休人员能贷款吗？

答：可以看下精华主题，有卖房相关的技巧。多挂中介，照片尽量拍好点。 还在上大学的情况没必要现在入学区房， 政策都在变化，现在入风险大 需要时再买来得及 1000左右三居自住看下朝阳的 天之骄子、苹果社区南区、风度柏林 退休的话需要包装流水才能贷款