龙华买房哪里潜力比较大「龙华的房价为什么炒的那么高」

仅仅一年时间，龙华的“小透明”区域

有楼盘单价涨幅近47.9%！

受8W/㎡的龙华热门区域的影响，

这里也准备蓄势待发？

源于深圳乐居 如有侵权，请联系删稿
“现在深圳的趋势变成了只要有新房就去买，随波逐流的情况越来越严重，当所有人说一个区域好，客户二话不说就买。”一位新房资深销售吐槽道。

这几年里，深圳新房的价格都在上升，刚需“聚集地”龙岗区的房价都在一路狂飙，想要保值升值自有资产的人也好像害怕“赶不上车”，恐慌性购房情绪有点严重。

但现实点想，不少工作在深圳市中心的人选择光明、坪山、大鹏这样偏远的区域是否合理？会住？上班路上是否太遥远？

我们在龙岗、宝安、龙华这3个区域进行了选择，决定以距离福田最近的龙华区域为这次新的实探目标地，看看这里还有哪些便宜新房在卖？二手房市场又是怎样的？

大浪：

新旧分布不均，正全面旧改中

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我们会实时更新一些深圳优质热盘的资讯和进展。

如图：

新盘方面，大浪今年预计入市的新盘只有2个，分别是安宏基星曜广场和锦顺名居。

01

安宏基星曜广场

项目位于龙华区大浪街道华兴路与下横朗四路交汇处西南侧，临近福龙路出口，从福田地铁站驾车到项目需要30分钟左右。

现场看，楼梯大部分已经建成，还未脱绿网，展示中心和样板房已经开放。

项目占地面积约2万㎡，建面约17万㎡，据置业顾问介绍，项目的回迁房共79套，出售住宅共633套，主要是BCEF这4栋高楼，3梯5户，住宅主推建面约93-125平户型。

另规划有9班幼儿园、公交首末站、社康中心等基础配套。

今年8月21日，安宏基星曜广场获批预售许可证，备案的户型建面约93-203㎡，均价约5.5w/平，单价区间在4.8-6.2w/平，总价区间在457-1241万/套。

交通，距离项目1.2公里的即在建中的地铁6号线“阳台山东站”，将连接深圳北站枢纽及福田-罗湖中心地带，未来4个站可以到深圳北站。

旧改，项目附近如鸿荣源旧改和卓越的旧改，今年预计就要动工，特发、华侨城、海岸城、佳兆业、合景泰富、碧桂园、中森等房企也在此处积极筹备中。

“大浪前几年基本都没有新楼盘入市，未来5/6年的时间里，整个大浪会翻新一次。”置业顾问介绍道。

商业，项目东侧约400米的大浪商业中心，45万平的集中商圈，同样的未来各房企新的项目落成后，将给片区带来更为丰富多元的新型商业配套。

自然景观，项目背后即阳台山，分布着27公里的阳台山绿道，属于龙华区代表性市政景观之一，项目80%以上的房子都能看到阳台山，南面无任何遮挡物。

文娱方面，大浪体育中心和文化艺术中心临近项目。

学校，安宏基星曜广场自带一所公立幼儿园，另外属于九年一贯制同胜学校的学区。

据悉，大浪还有一所曼彻斯通城堡学校，为纯英国制国际学校。

02

锦顺名居

该项目位于龙华大浪街道的水围片区华宁路与塘坑路交叉口东北侧。

项目已经出地面十几层了，还未开放营销中心。

项目原为大浪水围村旧改，总建设面积为17.2万平，由1栋住宅（含2层群楼及4座超高层住宅塔楼）、及1栋办公和公寓综合楼组成，还带有1栋幼儿园。

项目周边为上岭排村，都是高层农民房，现场看过去并不美观，有点影响体验感。

周边商业配套缺乏，购物较为不便，离项目最近的有个小型超市——三合里生活超市，周边居民也大多在这里进行生活采购。

教育上，目前项目周边是大浪实验学校与爱义学校。大浪实验学校是新建的九年一贯制公办学校；爱义学校为九年一贯制国有民办学校。

项目周边的待旧改项目扎堆，如：新围老屋村旧改、黄麻埔旧改等，还存在很多不确定性。

片区的配套不完善，旧改也非常多，而且原居民人数不少，未来需要时间等待改善。

二手房方面，大浪并没有什么优势，房源数量极少。

整个片区最多的是旧改，新房和成片的高楼层并不多，也没有大规模系统性的二手房交易楼盘，高层社区也是零散分布，成交的也多是独立楼盘，例如4.1w/平的琼珠花园、6w/平的悠山美地等。

观澜：

二手房价格涨幅强势，新房数量较少

说到龙华，让人第一个想到的就是近两年二手房的“变态”涨幅。

据统计，去年龙华二手房成交量最多是民治、龙华老城，这两个区域楼盘多，适合上车，现在的挂牌均价也在6万/平。

而有4号线经过的红山、上塘片区，现在的均价一个是8.3w/平，一个是8.4w/平，是龙华最贵最热门的片区，改善人群居多。

但龙华还有2个区域，并不为大众所熟知，那就是观澜和大浪。

中介称：“这里是离福田市中心最近也是最便宜的区域。”

观澜，一个二手房默默上涨的区域，如果不是到此踩盘，估计也并未察觉，就是这样一个地方，一年的时间里楼盘二手房源的总价涨近170W。

据某平台成交数据显示，一套合正观澜汇一期75平左右的3房在2019年3月成交总价为360W，单价为4.8Q/平；

同样的面积，2020年7月成交的总价为530W，单价约7.1W/平。

总价涨幅近47.2%，单价涨幅近47.9%。

观澜，“宇宙中心”龙华里不太起眼的片区，地铁等公共配套正在完善中，房价上涨的原因是什么？

01

新房仅一个：合正观澜汇

新盘方面，目前该区域即将拿证开盘的项目就只有合正观澜汇一个项目。

合正观澜汇属于4号线“茜坑站”的地铁口物业，4号线延长线预计将在今年10月28日建成通车。

（4号线茜坑站）

合正观澜汇二期正在建造中，我们在现场看，有不少塔吊在施工，已出地面好几层，现开放展示中心。

二期属于纯住宅小区，且无回迁房、无保障房，均为商品房。

二期住宅约10.2万平，由6栋住宅围合而成，容积率4.35，每一栋仅有1个单元，楼层约29-32层高，3梯5户和3梯6户，整体舒适度较好。

合正观澜汇二期主推建面约96平3房和126平4房的住宅产品，共计1015户，其中96平占据数量近90%，但项目还没拿预售证，价格未确定。

教育和商业配套方面，项目附近的学校是观澜二小、观澜二中和龙华第三外国语；一期自带大体量商业配套——福城天虹购物中心，二期也会有1.2万的底层商业。

据现场置业顾问：“当时一期开盘就是日光，现在的中介平台上，观澜汇一期的二手房报价已经达到7万/平左右。”

02

二手房：分3区域集中，其他楼盘零散分布

二手房方面，观澜现在在售的二手房数量有600多套，中等数量，是龙华二手房数量排名前5的片区，均价约5.9万/平。

虽然观澜的面积是龙华最大的片区，但二手房大部分分布却比较集中，除了个别楼盘分散之外，比较有代表性的楼盘都分布在清湖立交以北区域。

我们按楼盘聚集情况分为了3个区域：

1、环观南路以北

楼盘：招商观园、仁山智水花园、金地天悦湾、懿花园等

这个部分的楼盘面对着多个创意产业园，例如多彩科创园、观澜高新技术产业园等，产业集中。

附近还有龙华区外国语学校，该片区楼盘比较新，绿化率很高，均价在5.9w-8.3w/平。

（龙华区外国语学校）

2、大和路

楼盘：陶润懿峰、招商澜园、中航格澜阳光花园等

比较靠近主干道，噪声多，有深圳美中学校，培训班非常多，教育氛围浓厚。

该片区的楼盘一侧是成群的高楼层分布，另一侧是年头较久的矮楼密集扎堆，发展不均衡，片区楼盘均价为5.2w-5.6w/平。

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3、观澜湖四周

楼盘：观澜豪园、观澜湖、观澜湖赛维纳、观澜湖比佩亚区等

片区有着大面积的湖景，自然生态景观优越，人文气息浓厚，定位偏休闲旅游度假区。

楼盘价格跨度比较大，以别墅为主，最贵的有10.3W/平，最便宜的3.9W/平，数量并不多。