房价十年翻一倍「未来房价会跌吗」

如果你问我生活的意义，那可能是，在灰色的现实里，总有彩色的惊喜。

图片来源于网络

最近上班，经常路过这片建筑，灰格子间跳脱的色彩，总能点亮一整天的好心情。这个地方叫北京像素，被戏称为北京版‘猪笼城寨“。

星爷电影《功夫》中，包租婆和包租公的房子被称为“猪笼城寨”，里面住着很多社会底层的打工者

但如果你到过这里，会发觉其中蕴藏的能量，丸子觉得， 它更像是北京的“青年城寨”。

01

年轻 热闹 烟火气

晚上7点钟，北京像素的商业街已经十分热闹，从朝阳门、国贸回来的第一批年轻人，正在挑选晚餐。

因为是商住楼，不是每家都有厨房和燃气，租住在这里的人，大都在外解决吃饭问题。地铁口的土豆丝卷饼，马路边儿的臭豆腐，大排档前的煎饼和店里开着冷气的麻辣烫，都深受喜爱。

北京像素的傍晚

从地铁6号线草房站B口出来之后，就是北京像素，左转一条长长的天桥，连接着南北两区。靠近地铁口的是南区，沿街大大小小的底商，能够满足三餐和日常生活需求，小区内水果店、药店、便利店、理发店一应俱全。

两区中间，是一条相对安静的步行街。临近傍晚，遛狗的年轻人，坐在一旁看着孙辈玩耍的老人，和推着婴儿车散步的小夫妻，乘凉闲谈，相当温馨。

走进小区，倒也没有传说中的脏乱差，垃圾桶旁有志愿者进行分类，绿植也看得出是打理过的。由于是人车分流，北京像素地面上，停放更多的电动车和自行车。去年我们的新浪小火星，也曾实探过北京像素，和现在似乎不大一样。

每个单元的一层大堂处，除了快递柜和贩水机，还有一套监控设备，显示器实时显示各电梯口进出情况，可能是为了应对每年频繁发生的偷盗事件。

北京像素南北两区共21栋，含2栋商业。楼层在14-23层间，除了南区的5、6号楼是挑高3.2米的平层外，其余17栋均为LOFT户型。内部是经典的公寓式布局，灯管时亮时不亮，多数时间要靠着走廊两端的小窗户采光，昏暗悠长，有种回到大学宿舍的感觉。

以走廊为界，左右对称，一层30-35户不等，两个消防楼梯，六部电梯承载着这里的来来往往。一层靠近大堂的那间，大概率会有一家小超市，一栋楼里400多家业主，就是他们的精准客户，烟酒糖茶水奶纸，随手用的，随手就买了。

中介小文表示，北京像素24小时都有人活动，6点起床的老人，8点出门的白族，10点才开始工作的传媒人，晚上2点下班的程序员，夜里4点才从三里屯回家的网红。住在这儿，都是年轻人，不会孤单。

02

便宜 便捷 租户多

21栋楼，9700余户，住着近3万人，租户超过一半。便捷的交通条件、丰富的生活配套和近万套小户型房源，使得北京像素成为大批北漂的租住地。

6号线横跨通州、朝阳、东西城、海淀、石景山，是北京东西向地铁的大动脉，10个换乘站，成为各区之间换乘的主要线路。当然沿线的工作机会也更多，青年路，呼家楼，朝阳门，40分钟内通勤，生活不出小区，对于北漂的异乡人来说，幸福感还是有的。

与地理位置相比，不贵的租金更吸引人。在这里租一个次卧，只需要1500元，条件稍好的主卧独卫，3000块就可以搞定。

据贝壳研究院数据显示，今年6号线沿线套均租金在6534元/月，而与草房相差一站的常营套均租金7218元/月。

当然价格低也是有原因的。北京像素除了1500多套40平左右的平层开间外，其余为挑高4.75-5.48米的loft，单层最小40平，最大80平。

一个顶天立地的柜子，连着上下两层

一般业主会将客厅挑空部分封闭，楼下就变成了一个独立卫浴的主卧，而楼上则会打上隔断一分为二，将40平米的loft改为一套三居室出租，套均收益可达6700元以上，带厨房的收益还会再加500元。“房子紧俏的时候，4平的储藏室还能租700块呢。”小文如是说道。

在北京大力打击群租房、严谨“N 1”出现的情况下，北京像素因其商住属性，一直处于灰色地带，“除非被举报，不然不会拆隔断的。”为了稳住租客，中介通常用这样的方式安抚，并承诺，被拆除隔断后也会协助找房或退租。

窗户朝南，空间不小，位置适中，价格友好，很多北漂会选择住在这里。但比普通住宅偏低的层高住久了会感到压抑，没有厨房不能做饭，隔音差等原因，也会让住在这里的年轻人在生活条件变好后迅速搬离。

“本来一套房三间屋三个人住的挺好，安安静静，直到其中一个不再单身。”在这儿住过一年的木木李，用“触手可及”来形容北京像素隔断后的层高和便利的生活环境。

03

潮起 潮落 过山车

20年前，北京像素还是一片玉米地，江西商人王永红卖掉名下所有的加油站，斥资600万买下了这里。

2008年奥运东风，CBD东扩，常营、草房房价暴涨，北京像素拔地而起，2009年开盘，均价1.7-2万元/平，而天朗房网显示，当年8月，朝阳区普通住宅成交均价不过20655元/平。

图片来源于 天朗房网 易研通 的博客

接下来的两年中，北京先后发布了两次限购政策，规定非京籍家庭需连续5年缴纳社保及个税，才能在北京买房。一时间，商住房成了被限购家庭的第一选择。2012年，6号线通车，终点站就是草房站，北京像素炙手可热，迅速清盘，据说王永红靠着北京像素赚了50亿。

此后北京像素的价格一路上涨，高点时每平米超6万，堪比当时的高端住宅。不过由于总价低，不限购，仍然有大量的二手房成交。

“每天背着盖好章的购房合同和定金合同，挑手里有现金、全款的客户当场签约，甚至有的客户买房子都不知道房子在哪儿。”经历过北京像素辉煌时刻的中介小文笑着说道，“那时有个客户原本谈好了262万买一套loft，第二天签合同时业主涨了6万，买家也无奈的同意。不怕贵，怕买不到。”

数据来源：CRIC克而瑞北京数据库

2017年3月26日，北京商办全面限购，个人无法购买新建商办，购买已售商办项目须名下无房并有北京购房资格，且银行不再批贷。这意味着购买北京像素需全款，出手难度变大，流动性差，投资不再具有吸引力。链家成交数据显示，2016年后，北京像素有近9个月的空档期。

链家北京像素成交记录

又因为商办无法落户上学，且小区租户多，人群密集，居住体验不佳，不少业主选择低价抛售或出租。

目前北京像素40平开间总价在120万元左右，小区里就有代办公司，代办费用1000元，资质问题不难解决。不过需要注意，持有公司产权商住房需每年缴纳房产税和土地使用税。其中，房产税税率1.2%，基数以房屋总款的70%为准，土地使用税则是每平18-30元，均按年缴纳。

此外交易时，还需要缴纳申报价3%的契税、申报价万分之五的印花税、差额30%-60%的土地增值税、差额5.6%的增值税，无论持有成本还是交易成本，都比住宅更高。而且，需要全款购买。而120万的首付，五环外的新房两居室随便挑。

一家已关门的炸串店

此时购买北京像素的，更多的是北京有房、需要接父母来养老、暂时无条件换大房子或不想和父母同住的家庭。

当然也有部分业主在这里住了下来，比如在北区住了5年的张叔叔一家，“当年给他们买的婚房，现在有了孩子，我们老两口住楼下，他们住楼上，方便相互照应，白天他们上班，我们就帮着带带孩子。”

但总体来说，北京像素的底色，是年轻的。

像素是画面的最小单位，而住在北京像素的年轻人，就如同一个个颜色不同的像素点，用多彩的自己，拼凑成北京生活的瑰丽画卷。

10余年间，从像素走出了无数青年，他们或许早已成为理想的自己。丸子相信，未来，仍然会有年轻人到这里来，也会有更多的年轻人，从这里走出去，奔向美好的未来。

你是像素里的走出来的那个年轻人吗？欢迎在评论区分享你的故事。