乌鲁木齐房地产市场现状与市场分析及发展趋势预测研究「乌鲁木齐发展趋势」

（杜猛在乌鲁木齐专题讲座及天山论坛上）

我国自古以来有“恒产才有恒心”，古代囤田，现代买房，安居乐业。近年来年，全国的房价依然是保持平稳运行并且继续上升态势。乌鲁木齐房地产市场变化趋势分析如下：

目前,我国房地产市场进入调整期,而且国际和国内经济环境发生了较大的变化,乌鲁木齐房地产市场受到一定程度的影响,其乌鲁木齐房地产市场风险逐渐加大。

2017年1-4月乌鲁木齐市房地产开发投资额为2681百万元，同比下降29.8%；2016年1-12月乌鲁木齐市房地产开发投资额为34471百万元，同比下降6%。

2015-2017年乌鲁木齐市房地产开发投资额及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

相关报告：智研咨询发布的《2017-2022年乌鲁木齐房地产市场前景预测及投资战略研究报告》

2017年1-4月乌鲁木齐市购置土地面积为96千㎡，同比增长314%；2016年1-12月乌鲁木齐市购置土地面积为940千㎡，同比下降44.4%。

2015-2017年乌鲁木齐市购置土地面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月乌鲁木齐市商品住宅开发投资额为1514百万元，同比下降35.5%；2016年1-12月乌鲁木齐市商品住宅开发投资额为20146百万元，同比下降17.3%。

2015-2017年乌鲁木齐市商品住宅开发投资额及增速

乌鲁木齐这座城市的人口，由于省份的不同，人口流入虽然不大，但是属于纯流入人口，因为新疆地域比较广，人口集中也是一个趋势。从全年市场情况来看，乌鲁木齐房地产市场呈现“量升价稳”趋势，商品房市场成交面积创历史新高，价格逐步企稳，二手房市场价格稳中有进。以下对乌鲁木齐房地产市场分析。

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月乌鲁木齐市商品房施工面积为32821.5千㎡，同比下降2.9%；2016年1-12月乌鲁木齐市商品房施工面积为38550.8千㎡，同比增长2.6%。

2015-2017年乌鲁木齐市商品房施工面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月乌鲁木齐市商品房新开工面积为595.9千㎡，同比下降55.1%；2016年1-12月乌鲁木齐市商品房新开工面积为6065千㎡，同比下降33.8%。

2017年1-4月乌鲁木齐市商品房竣工面积为948.1千㎡，同比增长38.2%；2016年1-12月乌鲁木齐市商品房竣工面积为3976.1千㎡，同比增长6.5%。

2015-2017年乌鲁木齐市商品房竣工面积及增速

2017年1-4月乌鲁木齐市商品房销售面积为1071.5千㎡，同比增长17.3%；2016年1-12月乌鲁木齐市商品房销售面积为5820千㎡，同比增长10.9%。

2015-2017年乌鲁木齐市商品房销售面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月乌鲁木齐市商品房销售额为6663百万元，同比增长12.2%；2016年1-12月乌鲁木齐市商品房销售额为36748百万元，同比增长5%。

2015-2017年乌鲁木齐市商品房销售额及增速

2017年1-4月乌鲁木齐市商品住宅施工面积为20330.2千㎡，同比下降6%；2016年1-12月乌鲁木齐市商品住宅施工面积为24708.6千㎡，同比下降1.4%。

2015-2017年乌鲁木齐市商品住宅施工面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月乌鲁木齐市商品住宅新开工面积为230.9千㎡，同比下降72%；2016年1-12月乌鲁木齐市商品住宅新开工面积为3863.7千㎡，同比下降36.7%。

2015-2017年乌鲁木齐市商品住宅新开工面积及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年1-4月乌鲁木齐市商品住宅竣工面积为623.7千㎡，同比增长22.6%；2016年1-12月乌鲁木齐市商品住宅竣工面积为2795.1千㎡，同比下降9%。

2015-2017年乌鲁木齐市商品住宅竣工面积及增速

2017年1-4月乌鲁木齐市商品住宅销售面积为956.3千㎡，同比增长18.4%；2016年1-12月乌鲁木齐市商品住宅销售面积为5196.6千㎡，同比增长11.7%。

2015-2017年乌鲁木齐市商品住宅销售面积及增速

2017年1-4月乌鲁木齐市商品住宅销售额为5575百万元，同比增长14%；2016年1-12月乌鲁木齐市商品住宅销售额为30290百万元，同比增长6%。

2015-2017年乌鲁木齐市商品住宅销售额及增速

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整理

2017年5月乌鲁木齐市房地产平均价格为6758元/㎡，环比增长1.40%，同比增长2.33%。

2015-2017年5月乌鲁木齐市平均房价月度走势图

数据来源：国信房地产信息网，智研咨询整

2018各城房地产发展前景排行：乌鲁木齐位列全国第39名

2018年，乌鲁木齐位列中国百强城市排行榜第50位。乌鲁木齐综合分值43.45，其中经济指标得分29.52分，排名58位，软经济指标得分66.00分，排名28位，相对来说软实力经济指标更强。

据《2017年乌鲁木齐市国民经济和社会发展统计公报》显示：全年实现地区生产总值（GDP）2743.82亿元，按可比价计算，比上年增长8.1%。第一产业增加值29.62亿元，增长2.7%；第二产业增加值827.63亿元，增长7.4%；第三产业增加值1886.57亿元，增长8.4%。

另外数据显示：2017年末乌鲁木齐住户存款2600.39亿元，增长13.3%，以乌鲁木齐常住人口222.61万人计算，乌鲁木齐人均存款116813.71元。

全年城镇居民人均可支配收入37028元，比上年增长8.3%。其中，工资性收入22664元，增长8.3%；农村居民人均可支配收入17839元，比上年增长9.1%。其中，工资性收入5386元，增长13.3%。

2010-2018年乌鲁木齐房地产开发投资额统计图

本研究报告数据主要采用国家统计数据，海关总署，问卷调查数据，商务部采集数据等数据库。其中宏观经济数据主要来自国家统计局，部分行业统计数据主要来自国家统计局及市场调研数据，企业数据主要来自于国统计局规模企业统计数据库及证券交易所等，价格数据主要来自于各类市场监测数据库。

乌鲁木齐这座城市的人口，由于省份的不同，人口流入虽然不大，但是属于纯流入人口，因为新疆地域比较广，人口集中也是一个趋势。从全年市场情况来看，乌鲁木齐房地产市场呈现"量升价稳"趋势，商品房市场成交面积创历史新高，价格逐步企稳，二手房市场价格稳中有进。以下对乌鲁木齐房地产市场分析。

2018-2023年房地产市场行情监测及投资可行性研究报告表明，2017年1-11月乌鲁木齐市商住及住宅用地供应量806.8万㎡，同比增加173%。下半年土地集中供应，其中9月、11月单月土地供应总量均已突破250万㎡。乌鲁木齐房地产市场分析，分区域来看，天山区、水磨沟区及高新区(新市区)土地供应量居前三位，占比分别为24%、23%、21%。供应地块多分布于旧城改造拆迁区及会展等楼市热点区域。

乌鲁木齐贯彻落实中央去库存化政策的方案将于近期发布，2018年还将通过多种新的房产交易模式，仍将延续去库存的主基调，继续加大既有库存的消化。房地产市场潜在需求仍然很大，但由于供应和需求的支付能力不匹配，导致库存量较大。从目前房地产开发与市场运行特点来了解乌鲁木齐房地产市场分析，结论只有一个：乌市的房地产市场只会越来越好！”

2017年1-11月乌鲁木齐市商住及住宅用地供应量806.8万㎡，同比增加173%。下半年土地集中供应，其中9月、11月单月土地供应总量均已突破250万㎡。乌鲁木齐房地产市场分析，分区域来看，天山区、水磨沟区及高新区(新市区)土地供应量居前三位，占比分别为24%、23%、21%。供应地块多分布于旧城改造拆迁区及会展等楼市热点区域。

2018年还将通过多种新的房产交易模式，仍将延续去库存的主基调，继续加大既有库存的消化。房地产市场潜在需求仍然很大，但由于供应和需求的支付能力不匹配，导致库存量较大。

房地产开发投资持续低位运行

2018年1-6月，乌鲁木齐市房地产开发企业完成投资92.11亿元，同比下降5.03%，下降速度比一季度回升0.9个百分点，比1-4月和1-5月分别回落3和3.6个百分点。乌鲁木齐房地产市场分析，按工程用途分，商品住宅完成投资59.44亿元，下降9.7%，下降速度比一季度回落4.9个百分点。非住宅类(办公楼、商业营业用房、其它)完成投资32.67亿元，同比增长4.78%，其中，商业营业用房投资完成14.56亿元，同比增长19.4%。

房屋施工面积和房屋新开工面积降幅收窄

1-6月，乌鲁木齐市房屋施工面积2837.27万平方米，同比下降10.4%，降幅较上月收窄2.8个百分点。其中，住宅1870.23万平方米，同比下降19.9%，降幅较上月收窄4.9个百分点;非住宅类房屋967.04万平方米，同比增长16.38%。其中，办公写字楼231.6万平方米，同比增长36.2%;商业营业用房330.68万平方米，同比增长16.3%;其他类型房屋404.76万平方米，同比增长7.5%。

商品房销售速度由负转正，住宅销售拉动作用明显

2018年1-6月，乌鲁木齐市商品房销售面积124.5万平方米，同比增长2%，速度比1-5月回升21.3个百分点。住宅销售成为拉动全部商品房销售速度由负转正的主要力量。乌鲁木齐房地产市场分析，商品住宅销售面积105.12万平方米，占全部销售面积的84.4%，同比下降3.9%，但下降速度比上月大幅收窄20.9个百分点;非住宅类房屋销售19.38万平方米，占全部销售面积的15.6%，同比增长53.3%。虽然非住宅类房屋销售同比高速增长，但是占比较小拉动乌鲁木齐市销售面积力量有限。

据焦点统计，截止今日（8月14日），2019年乌鲁木齐新开项目已超30个，有本地房企乌房集团在河马泉片区建设四盘，有恒大巨资打造住宅名都项目，还有海大在红光山开发别墅、高层等……

根据PEST分析模型以及对行业研究经验对新疆房地产行业在国际和国内的经济环境全面深入分析，分析新疆房地产行业政策和相关配套动向。为企业、投资者、创业者、本行业能够把握新疆房地产行业的发展现状以及未来趋势做出一个判断，通过企业营销的努力来适合当前市场环境的变化，达到一个预期的目标。

分析影响新疆房地产行业发展的主要敏感因素及影响力，预测新疆房地产行业未来几年的发展趋势，新疆房地产行业的进入机会及投资风险，为企业、投资者、创业者、制定行业市场战略、预估行业风险提供参考。

总结：新疆房地产行业研究是靠我们专业人员的精心分析以及强大的数据，以客户需求为导向，以新疆房地产行业为主线，全面整合安全手行业、市场、企业等多层面信息源，依据权威数据和科学的分析体系，在研究领域上突出全方位特色，着重从行业发展的方向、格局和政策环境，帮助客户评估行业投资价值，准确把握安全手行业发展趋势，寻找最佳投资机会与营销机会，具有相当的预见性和权威性。

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