北京房价持续上涨「房价不降 通货膨胀」

我是北京房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房产自媒体中唯一敢讲真话的自己人！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议。

提问：房姐，持币七百，双井到大望路如何选择？ 经济学我不懂，追加个两个问题 1，未来五年/十年跑不跑得过银行理财（照5%名义收益率算？）？（最好可赐教核心理由） 2，我不炒房，听话。但也不希望跑得比周围慢。就此而言，首城国际怎么样？ 谢谢。

回答：如果资产性收益率低于3%，说明没跑赢通货膨胀，生活水平是在不断降低。如果投资收益率高于3%，低于7%，说明没有跑赢GDP，在社会中的财富阶层不断下降。 如果投资收益率高于7%，低于10%。说明没有跑赢M2，没有享受到央行货币增发所带来的福利。我们投资的最低目标是跑赢通货膨胀，必要目标是跑赢GDP，理想目标是跑赢M2。 投资大城市的优质资产，特别是通过负债持有优质资产，当前北京市场只要找对标的，年复合收益10 没问题，另外观察国外市场长期回报均在10以上，房子在中国对家庭的意义更特殊，相比其它资产依然是最合适的资产配置。 首城国际有学区，加次新品质溢价，投资不建议买， 看看 阳光100，天骄，九龙，珠江，往北的丽水嘉园

提问：房姐好，看了昨天学区房购买人群画像我也有个疑问希望得到解答，我资金有限购买学区房只能买到老破小这级别的，60-70平总价也要800万了，户型很差。我有个疑问，这种房子未来真的有人接盘吗？下一批购买主力就是90后，这批孩子和上一代人明显的不同，宁愿背几百万负债，住进60平老破小吗？

回答：所以没推荐你买老破小学区房。 如果你有5000万，用500万博一把，即是没赚钱或者亏了，也不会太心疼，大不了当教育消费了。 如果你还没有太多房子，底仓薄弱，先赚钱。 赚了钱，你可以再花钱； 没有钱，花了就没钱赚钱。

提问：新人首问：房姐，你好！ 本人情况： 1、昌平东小口顶秀青溪，三居（154平）目前市场价750-800万左右，贷款已经结清。 2、海外一套房，目前在办理抵押贷款，年底到账110万左右。 3、手里现金300万左右。 4、正办理父母进京，2月后能获得首套购房资格。 5、目前在风度柏林租三居居住。 本人原本想法： 1、目前感觉顶秀上涨价值受限，周边只有珑塬高端盘，今年好像又出让了2个地块。想置换到具备潜力的区域，还是想考虑大3居。 2、想利用父母首套资格，卖房后，高贷款，置换1200 以上的房子。手里尽量留点钱，以后再给父母买个小的。 3、购房目的是以投资增值为主，做高房子的总价，如果能兼顾居住最好。 看了你的文章后，目前疑惑： 1、看了你关于天通苑的利好，那东小口这个片区是否还存在价值？ 2、我选择卖房后，全款买房再抵押好呢还是等首套资格？如买大三居，多大标的合适？cbd、望京、奥森拿捏不准。天子骄子、乐城国际、禧福汇、万科蓝山、鸿坤花语墅都看过，世茂奥林那边也看过，望京也比较了解。 3、如果此套不卖，抵押贷款，然后用抵押的钱加上手里的部分现金在双井、望京、九龙山附近选择一套小一点的房子。等以后再处理掉顶秀的房子，再置换一个小一点的。 4、是买地段好的大三居还是再持有一套小两居，犹豫不决。 现在很是疑惑，不知道该做哪一种选择，还望指导。谢谢说的比较多，打扰了！

回答：东小口暂看不到利好，顶秀青溪的单价并不低。 你的资金充足，直接全款抵押更有优势，没必要等首套 投资盘还是望京 和双井之间选择， 双井7.5*160次新/5.5*218老破大 或者望京7.5*160次新 /5*240的老破大。 大三居更好

提问：房姐，您好，请问朝阳慧忠里小两居现在值得买吗？首付300-400左右

回答：同样热闹的大社区，劲松5.5万，团结湖6 万，望京6 万。 慧忠里呢，7-8万，都赶上其他人次新水准了，而且别人地段更好。 亚运村的溢价还没有洗干净啊，加上学区小溢价。 自住可以考虑，投资回避。

提问：房姐好！咋们有深圳的业务吗？18年买的一套宝中的房子，建行按揭300多万，5成，利率是上浮15%。现在想多贷点多搞点现金出来，现在可以对接加按的操作吗？或者推荐其它更好的方式？

回答：深圳我们有买房选筹，贷款融资等服务。 如果你的负债率低于35%，建议就马上还清重新抵押出来，低于50%可以考虑二抵。 最好就是还清重新抵押。

提问：西城老破小一套价值约800w，朝阳老破朝向不太好一套价值不到700w，现在手上现金150左右，税后60w，俩娃，想把朝阳老破换成大一点新一点在北三环到四环附近请问如何操作？

回答：出掉朝阳，你的月供在2.5内会比较好不影响生活质量，结合首付能看到总价1000左右的标的 选筹板块 北苑大屯路和惠新西街，望京也可以考虑

提问：新人首问，美丽的房姐，我的情况大致如下：有sfsd，子弹300，纯投资，不自主，满5后出售。 方案一，买两套370万左右标的出租，主要东三和东四老公房。第一套首付150左右，每月还款来源：我和老公公积金有1万多点，自己在补点就差不多了。第二套，全款抵押，每月还款来源：两套房租金和家庭税后收入。 方案二，用sfsd买一套700左右标的出租。还款来源：租金和家庭税后收入。 我的问题是： 1.方案一能否操作成功？ 2.方案二买哪里比较好？ 3.如果看中租金收益和接盘，方案一和方案二比较，哪个更好。

回答：建议2，北京500内的标的竞争激烈，没什么淘笋空间 sfsd充分利用更合理，而且拆分两套你的成本会上升 推荐看 天通苑大面积，或者朝青 国美、珠江罗马、朝阳无限 能兼顾租金和升值

提问：房姐您好，看了将近半年房，最终七万多点入手了东大桥东里的房子，想问一下这边以后发展咋样？或者以后发展趋势会怎样。不着急您回答，您有时间再回答就好。谢谢

回答：东大桥板块一直是推荐淘笋区域。 东大桥东里 有学区加持，溢价在可接受范围之内，巅峰时期成交价格一度保持在8W ，现在7W 入手性价比不错。 恭喜上车！

提问：房姐你好，我在北京想换房，目前首套大概能卖500 万，想换个大点的小区环境好点的三居，目前看过中国玺，东边的公园1872，从位置和发展，以及小区来看，哪个更好，除去这两个小区哪里更推荐购买？

回答：中国玺被限价，若无其他中间成本。适合享受型居住，长持投资价值还不错，有确定收益。 公园1872 一直都是属于那种涨的幅度小，但是租金高的一类房 如果你更看重升值幅度，我不建议买这个

提问：房姐，您好。2015年在高价位时买了固安孔雀城大湖公园旁边一个别墅小区的复式170平（一梯一户），所有费用下来307万。现在原价不好出手。我的想法如下：固安这套房也许再过几年后解套。现在，先在燕郊个售价100W的养老（养护）无产权房，退休后需要时入住；再买一个大厂潮白新城的200W三居。5年后或更长时间后吧固安的房买掉。这样，就等于做了置换。另一个方案是，我目前在北京已有2套房，再无购房指标。我儿子今年18岁，是否可以考虑以孩子的名义在北京延庆怀柔等远郊全款买一个200多W（我们已不能贷款了）的小2居，以后给孩子用或用于抵制通胀。您看上述买北三县的好，还是在北京买好？谢谢您予以答复。

回答：你现在已经再固安有套资产，再买北三县仓位太集中风险过大，以孩子的名义买北京更合适，但也不要买延庆怀柔等远郊，丰台大兴更好

提问：珊瑚湾，珠江罗马家园，国美第一城，这几个小区都是6万多，如果要买一个大户型怎么排序？

回答：从选筹小区上来看，珠江罗马嘉园＞国美＞珊瑚湾。 从品质上来看，珊瑚湾反而最好，但是「地形不好」。 从大户型（150 ）上来看，珊瑚湾是大户型主力，其次珠江罗马嘉园，最后国美。

提问：首问：房姐好！本人已婚没娃，在芍药居有2套住房，2000w ，无贷，都准备卖掉。 1、主要考虑：自主环境好、保值、教育。由于两代人住，首选复式。 2、区域：您看好望京和双井，不赞同买别墅。但是我看了望京的金茂府、臻园、东湖湾感觉也都比较贵，珠江帝景没有喜欢的户型。考虑在顺义换套别墅，看了新世界丽樽一手类独（1750—1850，但是户型不太喜欢）、联排（1850，目前看好）、万通新新家园联排，又担心不保值。想听一下您的意见怎么选好。 3、也希望您帮忙推荐一些小区作为备选。 谢谢！

回答：别墅自住当然没问题，不推荐是只从保值角度. 可以在看看 北部奥森，西部万柳板块 例如 国奥村 还有 双井 星河湾也可以看看