商铺竞价招租中承租人的优先承租权如何保障服务「店铺投标原租户优先权」

来源： 2023-04-07 16:16:03

#我在头条搞创作第二期#

竞价招租常见于商铺租赁之中，其本质是一种价值发现机制，有利于资源配置的优化，交易效率的提高，交易成本的降低和交易风险的减少。在国有资产房屋租赁中采取竞价招租也有利于规范国有资产管理，防止国有资产流失。

《民法典》在七百三十四条第二款规定：租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。

该条首次在法典层面确立了优先承租权，使优先承租权由《合同法》时的约定权利变为法定权利，将承租人放到类似于消费者、劳动者的地位，对承租人进行“倾斜保护”。

然而“价高者得”的竞拍招租与“倾斜保护”的优先承租权之间存在本质的不同，虽然二者目标都在于是将稀缺的商铺资源分配给“最合适的人”，但二者在“最合适的人”上产生了冲突，前者认为是能给出最好条件的人，而后者是认为是“同等条件”下的原承租人。从本质上说，《民法典》新增优先承租权条款相当于赋予了承租人“同等条件”下优先续租的“特权”，但这项“特权”如何在商铺竞价招租中保障，存在诸多争议。

一、商铺竞价招租的常见模式

在当前商铺竞价招租中，优先承租权的行使主要存在四种模式：

（一）场外出价模式

场外出价模式，即意向承租人相互竞价，形成最高价后，再由原承租人决定是否“同等条件”匹配。该模式最符合优先承租权的“倾斜保护”的精神，但可能会不利于出租人的利益最大化。

（二）交替增价模式

交替增价模式，即出租人设定最低价格，然后原承租人与意向承租人举牌竞价，价高者得。该种模式最符合竞拍招租中“价高者得”的精神，相对来说最为公平，也是实践中最常采用的方式。

（三）暗标竞价模式

暗标竞价模式是指原承租人和其他参与人在互不知情的情况下各自只提出一次报价，价高者得。该种模式出租人利用各竞拍者之间信息不公开来谋取利益最大化，却并未保障承租人优先承租权的行使，使得本来较为公平的竞价模式变得不公平，因此在实践中争议最多。

（四）评标打分模式

评标打分模式，即原承租人与其他意向承租人在在互不知情的情况下各自出价后，由出租人打分来决定承租人的归属。该模式最符合出租人“意思自治”的需要，也有助于出租人的利益最大化。但因为出租人在该模式下操作空间过大，在实践中产生的争议也相对较多。

总体而言，与商铺竞价招租中承租人的优先承租权保障相关的争议主要集中在暗标竞价模式与评标打分模式中，因此下文所述诸多问题也主要集中于此。

二、在出租人进行公开招租，却未履行或未合理履行告知义务的情形下，承租人是否仍享有优先承租权？

司法裁判认为：在出租人未履行或未合理履行通知义务的前提下，承租人仍然享有优先承租权。

案号：(2018)黔民申1905号

在某县文化馆与田某某租赁合同再审案中，法院认为某县文化馆虽然在涉案门面、县政府门口公告栏等处张贴“店铺招租公告”并提交了张贴的照片，但这不足以认定某县文化馆全面履行了通知义务，其未提交证据证明以书面形式或其他能够确认收悉的合理方式通知了原承租人田某某，故判决认定田某某的优先承租权仍然存在并无不当。

案号：(2022)黑0421民初410号

在孙某某、黑龙江某农商行租赁合同纠纷一审案中，法院认为被告农商行未以合理的方式将竞拍信息通知承租人原告，亦未给予承租人原告合理的期限，以原告存入保证金超期，认为原告放弃了优先承租权，而直接与第三人签订租赁合同，侵害了承租人的优先承租权。

三、在交替增价模式中，承租人可否在竞价完成后行使优先承租权？

司法裁判主流观点认为：在交替增价模式中，承租人不能在竞价完成后行使优先承租权，但也存在例外的情形。

案号：(2022)闽01民终1878号

在福州市某材料厂、江某某房屋租赁合同二审案中，法院认为福州某材料厂在招租公告中虽未标注江元旦享有优先承租权，但江元旦在竞价的整个过程中始终未提出过异议。现江元旦在竞价结果公示结束后，方主张优先承租权，要求按中标租金继续承租案涉房屋，没有事实与法律依据。

案号：(2021)宁0105民初4679号

在银川市鹊巢宾馆、宁夏机关事务管理局房屋租赁合同纠纷一审案中，法院认为在“同等条件”下承租人的优先承租权并不能因出租人设置的其他事由而丧失。在鹊巢宾馆提供了与案外人米丽相同的承租条件，且鹊巢宾馆也已表明在同等条件下行使优先承租权的意思表示，故本案中鹊巢宾馆要求行使涉案房屋优先承租权符合法律规定。

四、在暗标竞价模式与评标打分模式中，承租人可否在竞价完成后行使优先承租权？

在该种情形下，司法裁判并无主流观点，支持、反对皆有。

案号：(2021)粤0606民初25167号

在方某某、程某某等房屋租赁合同纠纷一审案中，法院认为在他人出价高于两原告的出价时，还允许两原告否定自己的出价，并按他人出价金额行使优先承租权，将使汇顺公司通过招投标的方式确定承租人的招标行为流于形式，亦损害了其他参与竞标人的权益。

案号：(2021)京02民终2444号

在北京市程锦宾馆等房屋租赁合同纠纷二审案中，法院认为招标投标程序确定的是中标的结果，把中标等同于租赁关系成立是没有依据的，中标人是否能够签订租赁合同并实际使用租赁物，还要看租赁物上是否有优先承租权以及权利人是否行使优先承租的权利。优先承租权的核心权利是选择权，即使昊天公司没有中标，昊天公司仍可以按照中标的条件优先选择继续租赁。

案号：(2020)京0105民初45998号

在北京环宇公司与北京睿智公司房屋租赁合同纠纷一审案中，法院认为睿智公司在竞价现场得知最高价后仍表示优先承租，此种情况下，环宇公司应在同等条件下与睿智公司缔约，因此环宇公司的行为侵犯了睿智公司的优先承租权。

五、在流拍的情形下，承租人能否寻求优先承租权救济？

司法裁判认为：流拍的情形下，如租赁双方并未续签租赁合同，承租人应及时退还租赁物。

案号：(2021)川20民终80号

在陈某、乐至县房地产管理局房屋租赁合同纠纷二审案中，法院认为陈某作为承租方虽享有优先承租权，但因乐至房管局公开招租流拍，双方并未订立新的租赁合同。在此情况下，陈洁继续使用案涉租赁门市无事实和法律依据。