9月大连楼市：土拍市场供销两旺 “金九”带动楼市成交量终回升

来源： 2023-04-07 12:16:04

概述

9月份大连土拍市场活力旺盛，市内主城区土地供应和成交方面均表现活跃，其中土地供应量在近一年的土地供应量数据中居首。土地供应方面，主城区甘井子区供应5宗、沙河口区供应1宗居住类地块，其他城区共供应10宗居住类地块，总供应规划建筑面积为198.91万平方米；土地成交方面，9月主城区高新区和甘井子区共成功摘牌3宗热门居住类地块，普兰店和庄河各摘牌1宗居住类地块，土拍月成交金额46.88亿元，8月土地供应量大幅增多，以及主城区热门地块的集中供应，让本月总成交金额及溢价率跃居今年之首。

大连楼市备案成交方面，商品房备案成交总套数环比止跌回升，涨幅为12.25%；二手房备案成交总套数环比也止跌转涨，环比上涨18.93%，结束连续两个月的下跌趋势。与去年同期相比，商品房和二手房均回升，商品房同比涨幅较明显9月大连楼市逐渐摆脱疫情的影响，二手房市场也紧随商品房市场的脚步，市场活跃度回升。在近12个月成交数据中，本月的大连二手房成交量，紧随今年7月销成交量之后，位居第二。9月二手房均价为15327元/平方米，二手住宅市场均价维持在低位运行。

9月租赁市场活力再下降，大连城市租金均价5月后一直处于下跌态势中，8月稍恢复些许活力，本月再次下降；同比跌幅收窄，虽然城市租金均价回落，但同比却比上月进一步收窄，大连租赁市场受到疫情影响较深，市场活跃度一直未完全恢复，租金也整体呈现下滑态势。

城市市场分析

2.1政策解读

2.1.1 城市政策

01 大连公布最新征地区片综合地价标准

9月大连市人民政府办公室公布了调整完善后的《大连市征地区片综合地价标准》，将自2020年1月1日起实施。此《标准》涉及甘井子区、旅顺口区、高新区、金普新区、普兰店区以及瓦房店市、长兴岛经济区、庄河市、花园口经济区、长海县等区县。其中，甘区甘井子街道、泉水街道、南关岭街道、中华路街道、机场街道、泡崖街道、红旗街道以及高新区凌水街道，综合地价37万元/亩，为各区之中最高。

02 大连市公积金贷款政策调整

为进一步规范大连市个人住房公积金贷款政策，落实省住建厅《关于审计署对我省住房公积金审计发现问题的整改方案》工作要求，大连市住公积金管理委员会发布《关于调整个人住房公积金贷款有关政策的通知》，我市取消原有“子女可以以自己名义为已退休父母申请一次公积金贷款，且不占用子女的公积金贷款额度”的规定，自9月10日起施行。

03 我国首部《住房租赁条例》征求意见

9月7日，住建部发布《住房租赁条例》征求意见稿，并向全社会征求意见。征求意见稿从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施等多方面，对租赁市场的秩序进行规范，着重维护住房租赁当事人合法权益，构建稳定的住房租赁关系。《住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件，旨在在于构建稳定的住房租赁法律关系，维护正常健康有序的房屋租赁市场秩序，推动租赁市场监管制度化，对行业发展意义重大，征求意见稿针对长效租赁经营模式提出了多方面规范措施。

2.1.2 行业动态

01 大连地铁4号线土地使用权已经下拨，预计年底开工

9月4日，大连市自然资源局发布【2020】018号公告，该局代表大连市人民政府拟将下列宗地地下空间使用权划拨给大连地铁集团有限公司，并依法办理地下空间使用权划拨和不动产登记手续。该宗地位于大连地铁4号线工程甘井子区营城子至梭鱼湾，地下用地面积290527.3平方米，土地用途为轨道交通用地（地下空间），符合《划拨用地目录》。据大连市政府采购网‌信息显示，大连地铁4号线采购招标公告已经发布，总投资达209.9亿元，地铁线路计划于今年12月开工，2022年12月试运营，其中一期工程总投资为179.87亿元。

02 大连大窑湾综合保税区获批建设

9月，国务院批复同意大连大窑湾保税港区转型升级为大连大窑湾综合保税区，这是继大连湾里综合保税区之后，大连第二个获批建设的综合保税区。这标志着大连对外开放平台再次升级，对大连迈向更高层次的对外开放、对东北老工业基地振兴和东北亚国际航运中心建设都将带来新的重大发展机遇。

03 高新园区推出“又高又新”发展新政

9月9日，大连高新区推出《大连高新区集聚创新要素推动“又高又新”高质量发展若干政策》，将于10月1日正式实施。大连高新区提出“又高又新”的高质量发展独有定义和奋斗目标，新政针对重点发展的“1 5”高新技术产业，用27条政策瞄准35个着力点发力，从创新要素入手，聚焦人才、技术、金融以及发展环境，面向各类创新型企业，通过政策引导和财力投入，吸引和培育创新要素资源在高新区集聚，促进创新链、产业链、资金链深度融合，构建创新创业生态和现代产业体系，推动高新区高质量发展。

2.2 土地市场解读

2.2.1 9月土拍市场供销两旺，主城区热门地块高溢价率成交

9月份大连土拍市场活力旺盛，市内主城区土地供应和成交方面均表现活跃，其中甘井子区成为本月土地热点城区，生态科技城板块本月集中挂牌并组团出售5宗地块，将成为今年大连总价地王；红旗西路和张前路本月成交2宗热门居住类地块。本月土地供应量明显高于去年同期水平，成交量受到前期供应量的制约，依旧低于去年同期水平。

本月土地供应，主城区甘井子区供应5宗、沙河口区供应1宗居住类地块（包括部分统一出售的商业等其他用途用地），金普新区供应6宗居住地块，周边城区普兰店、庄河、长海县共供应4宗居住类地块，总供应规划建筑面积为198.91万平方米，环比上升160%，同比上升967%。本月土地供应量保持8月上升趋势，在近一年的土地供应量数据中居首，今年土地市场因为疫情影响，供应量大幅减少，今年1-8月的居住类土地供应量，仅为去年1-8月土地供应量的50%，随着社会经济秩序的恢复，前期积压的土地供应量在下半年开始释放，土地市场的活跃，也在另一个方面诠释着大连经济复苏。

土地成交方面，9月主城区高新区和甘井子区共成功摘牌3宗热门居住类地块，普兰店和庄河各摘牌1宗居住类地块，成交规划建筑总面积58.88万平方米，环比上升850%，同比下降23.14%，由于8月土地供应增加，本月成交规划建面积比上个月大幅上升。（建筑面积均以挂牌/成交地块最大建筑面积统计）。

数据来源：大连国土局；整理：诸葛找房大连站

9月主城区摘牌3宗地分别为，高新园区的大高（2020）-7号地位于高新区七贤岭街道黄浦路南侧，被沈阳润置企业管理有限公司（华润）以21.9亿元摘得，溢价率达29%；甘井子区的大城（2020）-9号地位于甘井子区红旗西路南侧，被大连凤瀛置业有限公司（碧桂园）以2.3亿元摘得，溢价率7.5%；甘井子区另一宗大城（2020）-10号地位于甘井子区张前路西侧，被大连万科置业有限公司（万科）以21.29亿元摘得，溢价率13.8%。

周边城区摘牌2宗地分别为，大庄（2020）-13号地位于庄打路西侧、六高中南侧，被大连盛峰房地产开发有限公司以底价0.45亿元摘得；大普（2020）-9号地位于普兰店区太平街道坨山社区，被大连名景地产有限公司也以底价0.93亿元摘得。

数据来源：大连国土局；整理：诸葛找房大连站

9月份，大连土拍场共揽金46.88亿元，环比上升80倍，同比上升144%，8月土地供应量大幅增多，给9月的土拍市场提供了广阔空间，加之主城区热门地块的集中供应，让本月土地成交金额几何式增长，溢价率也明显提高，本月总成交金额及溢价率均为今年之首。

成交热门地块：

地块特色：

版块优势：位于高新园区万达黄金商圈，临近黄浦路、跨海大桥、地铁一号线海事大学站、轻轨202号线，交通十分便利；周边重点高校林立，有大连理工大学、大连海事大学，教育氛围优越，也有高新区中心小学、大连理工附小、第十七中学、辽师大附中等中小学校，教育资源成熟；毗邻高新万达商业圈，周边万达广场、锦辉广场和已入住的成熟小区，使得地块的生活配套已相当完善，该地块无论从从当前多维度考量，还是区域未来发展，均拥有得天独厚的优势。

成交地块详细信息：

2.3商品房市场解读

2.3.1 商品房备案成交量环同比双回升，整体市场稳中有进

9月份，据诸葛找房统计记录大连市不动产登记中心官网公示的成交数据，商品房共备案成交2978套，环比上升12.25%，本月备案成交量止跌回升；同比上升29.39%，同比也止跌上涨，比上月回升31.1个百分点。

从成交套数来看，“黄金九月”的市场影响开始显现，也由于大连疫情的常态化防控，商品房市场活力恢复，加之在“十一”黄金周之前，各项目售楼处提前蓄客，增加了营销活动，集中增加供应量，市场节点表现明显。8月受疫情的影响被延后的购房需求，也在9月缓慢释放。9月商品房成交量有所回升，但仍未恢复到今年6、7月水平，成交量居今年第三，商品房整体市场稳中有进。受到刚需和改善购房者青睐的甘井子区销量仍表现较好，增长幅度均优于其他各区。

数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房大连站

纵观近十年同月份的备案成交数据，2020年9月份的商品房备案成交套数处于中等水平，今年结束了前2年备案成交套数连续下降的趋势，同期备案成交数较好年份为2017-2018和2012-2013年。因8月末商品市场摆脱疫情影响、基本恢复正常水平，9月份市场也获得部分上月延后的购房需求，使得备案成交量同比有所上升，大连商品房市场在“房住不炒”的政策大背景下平稳波动。

数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房大连站

2.4二手房市场解读

2.4.1 9月二手房成交量大幅回升，暂为今年成交量亚军

9月，大连市二手房共备案成交4887套，环比上涨18.93%，本月结束了7、8月连续两个月的下跌趋势；同比上涨9.01%,同比也止跌转涨，大连疫情的防控进入常态化，二手房市场被积压的需求在本月得到一定释放，二手房成交量明显回升。

9月大连楼市逐渐摆脱疫情的影响，二手房市场也紧随商品房市场的脚步，市场活跃度回升。在近12个月成交数据中，本月的大连二手房成交量，紧随今年7月销成交量之后，位居第二；与去年同期相比，成交量也呈上涨趋势。

进入传统“金九银十”市场黄金期，和在大连疫情防控的平稳化、社会经济复苏的大环境下，大连楼市也焕发被积压已久的活力，在被疫情两次“暂停”后，二手房市场被延缓的需求在9月开始得到释放，并且目前大连二手房均价处于低位期，部分“刚需”更青睐价格合理、即买即住的二手房，9月份降价房源的大幅增多，也给了部分处于观望期的购房者增加了成交动力，二手房价格低位优势和市场需求的释放，二者合力推动9月二手成交量回升。

数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房大连站

从诸葛找房统计的大连市近十年来同月份的二手房备案成交套数数据来看，2020年9月份的二手房成交量，同比上涨，涨幅为9.01%，近两年呈连续上涨趋势，今年9月的二手房备案成交量创近十年同期新高。

数据来源：大连不动产登记中心；整理：诸葛找房大连站

2.4.2 大连二手住宅市场均价保持低位环比跌幅缩小

2020年9月份大连城市二手住宅市场均价为15327元/平方米，环比下跌0.75%，与上月相比，跌幅收窄了0.17个百分点，从5月份开始，二手房市场均价已连续五个月下行趋势，本月跌幅有所收窄，二手住宅市场均价维持在低位运行；同比下跌4.54%，与上月相比，跌幅扩大了0.18个百分点。

二手房市场成交量开始回温，但二手房均价仍处在低位，二手房市场受到疫情影响，在全国疫情平稳化后，4月二手房均价有所回升，但是价格上涨动力不足，7月大连又受到第二轮疫情影响，导致二手房看房行程受阻、购房需求下降，9月各新房售楼处为迎“十一”市场，部分提前释放优惠政策、增加营销活动，二手房价格也受到整体市场影响，继续低位下行、上升无力。

数据来源：诸葛找房大连站

从单月二手住宅市场均价的变化趋势来看，9月份中旬大连二手住宅城市市场均价波动较明显，下旬恢复平稳小幅浮动。

数据来源：诸葛找房大连站

2.4.3 9月份入市房源，各居室占比与上月持平，三居室将成未来趋势

从二手房入市房源的居室分布来看，2居室占比相对较高，占入市房源总量的52%，其次为3居室，占比23%。与上月相比，各居室占比基本与上月持平，入市房源总量有所增加。

数据整理：诸葛找房大连站

从二手住宅入市房源的面积段分布来看，60-90平方米占比居各面积段之首；90-140平方米和0-60平方米占比分别居第二、三位，其中0-60平方米占比比上月微扩0.13个百分点。两居室仍为刚需的首选居室，对于目前的二手房源来说，也是以60-90平方米的两居室为主要户型，随着“二孩”政策开放、家庭成员的增多，大面积的三居室需求量增大，近年来新建商品房的户型也更多趋向三居室及大面积房源，未来三居室将是市场的主要趋势。

数据整理：诸葛找房大连站

2.4.4 主城区市场均价中山区最高甘区、金州均价稳中有升

2020年9月份，中山区域二手住宅市场均价居各区首位，高新园区和沙河口区位居第二、三。其他城区排位与上月相同。

与上月相比，甘井子区和金州区市场均价小幅上涨，其他主要城区均呈下降趋势，其中西岗区下降幅度相对较大。

数据来源：诸葛找房大连站

2.4.5 各区涨降价房源量均增多，中山和金州平均跌幅扩大，高新区平均涨幅最大

与8月相比，9月份各城区降价房源量增多，涨幅为36.2%。各城区降价房源量均有所增多，其中甘井子区、开发区的降价房源量增幅相对较大。

各主要城区的平均跌幅，与上月相比，金州区、中山区平均跌幅扩大，其他城区的平均跌幅均有不同程度的减少；其中，甘井子区和开发区的平均跌幅缩小程度相对较高。

数据来源：诸葛找房大连站

9月份，各主要城区内涨价房源量也有所增多，与上月相比，仅西岗区涨价房源量减少，其他各城区均不同程度增加。其中，高新园区涨价房源量增幅最大，甘井子区次之；中山区涨价房源量增幅最小。

与上月相比，西岗区、沙河口区、高新园区的平均涨幅扩大，其中高新园区平均涨幅变化不明显；其他城区的平均涨幅呈不同程度缩小，相比下，金州区、甘井子区的平均涨幅缩小程度相对较高。

数据来源：诸葛找房大连站

2.4.6 二手市场成交量回升，但降价房源占比扩大

2020年9月份大连市二手住宅降价房源量占比为83.11%，占比扩大了1.94个百分点。降价房源量占比从3月份开始，已连续7个月扩大，本月扩大幅度较上月收窄。9月大连进入疫情常态化防控阶段，被积压的市场需求开始逐步释放，市场活跃度回升，本月调价房源量增多，其中降价房源量占比扩大，可见业主对市场信心不足，加之前期大连二手房市场被疫情按下“暂停”，大部分业主房源仍为“在售”，为了赶在“金九银十”黄金销售期顺销出手，部分业主主动调整市场预期、降价迎合市场需求。

数据来源：诸葛找房大连站

2.4.7 降价房源量TOP20小区

数据来源：诸葛找房大连站

2.4.8 9月份主城区挂牌均价变化态势各异

数据来源：诸葛找房大连站

2.5 租赁市场解读

2.5.1 租赁市场活力有限，租金再回落

9月大连城市租金均价为36.98元/平方米/月，环比下降0.46%，同比下降2.63%。与上个月相比，环比再次回落，大连城市租金均价5月后一直处于下跌态势中，8月稍恢复些许活力，本月再次下降；同比跌幅收窄，虽然城市租金均价回落，但同比却比上月进一步收窄。

当前全国疫情已经逐步受控，经济恢复向好势头强劲，大连疫情也恢复平稳，但大连作为旅游城市，因为受到7月疫情的影响，基本错过了今年整个“旅游季”，而旅游业对就业、经济的推动力不容小觑，租赁市场又与就业形势及收入状况密切相关，导致大连租赁市场活跃度一直未完全恢复，租金也整体呈现下滑态势。

数据来源：诸葛找房大连站

据诸葛找房数据研究中心统计的数据显示，9月份大连市各居室租金，一居室租金均价为1935元/月，环比下降0.67%；二居室租金均价为2425元/月，环比下降0.78%；三居室及以上租金均价为3598元/月，环比上涨0.14%。“毕业季”“旅游季”已过，租赁市场热门一居、二居室需求下降，租金价格随着市场供需变化也下降，三居室保持上月上涨趋势，可见目前多居室房子需求程度上升。

数据来源：诸葛找房大连站

2.5.2 中心城区租金组团下降，仅开发区租金上涨

9月份，主要中心城区租金均价排序，是中山区、沙河口区、西岗区、高新园区和甘井子区，与上月排序相同。租房市场中，中山区仍以城市中心及位置优势稳居租赁市场需求首位。

数据来源：诸葛找房大连站

与8月份相比，2020年9月份，仅开发区租金均价上涨，其他各主要城区的区域租金均价呈不同程度下降趋势。下降城区中，金州和沙河口城区租金均价环比降幅相对较大，涨幅分别为1.12%和1.08%。

2.5.3 中山人民路商圈租金均价居全市之首黑石礁商圈入榜

9月份，据诸葛找房统计的数据显示，沙河口区黑石礁商圈跃入租金均价TOP20，沙河口区的兴工街商圈跌出前20。除此外，入围商圈均与上月相同。

中山区人民路商圈租金均价本月夺得商圈租金TOP20榜冠军；沙河口区星海商圈本月下降一位，居亚军；中山区青泥洼桥与上月持平，位第三，排位与上月持平；西岗区长春路商圈比上个月下降两个位次，收尾榜单。商圈排序可以看出，中山区所属商圈仍占榜单大多数席位，作为大连最老中心城区，凭借自身的经济发展、交通环境优势，依然是租房群体的首选之地，租赁市场的活跃度也为全市最高。

商圈租金TOP20