徐泾9万 的二手房能买吗现在「上海徐泾买体彩的地方」

上海在去年开始集中供应后，我们对每个板块的热度有了更集中，更好的了解。

特别是大虹桥的徐泾板块，虽然供应不多，但是大面积触发积分，截至目前入围分也已经达到了91.22分的高分，让上海绝大多数板块都望尘莫及！

从去年开始至今的共计8个批次16个新盘中，仅有两个批次3个新盘积分触发比没有达到100%，认购数据在整个上海都属于极为罕见的存在！

而最近刚刚公示，又要开始新一轮认购的第三批次中，蟠龙府、虹桥璀璨公馆等项目不管从哪个维度看，基本又是“红盘”锁定。

当然，这个热度下，越来越多人都去徐泾打新，寻求分一杯羹，这对预算足够，积分极高的一部分人来说难度不大，无非就是时间早晚的问题，但对积分低的人来说，无疑是“雪上加霜”！

不过，也有不少人另辟蹊径，开始购入大虹桥徐泾的二手房，但就数据来看，徐泾板块去年年初到今年上半年成交的2318套二手房中，最高均价已经超过了9万/㎡，那么问题来了：

徐泾9万 /㎡的二手房能买吗？是不是高位站岗呢？

接下来我们一起来看！

徐泾的二手房涨了多少？

其实说到涨没涨这个问题，对于徐泾，所有人的答案应该都是涨了，这是一个共识，但是很少有人去深究它到底涨了多少。

我们先来看数据，首先，可以确定的是徐泾的二手成交均价确实是涨了，五年多的时间里上涨了约29%左右！

当然，这里的数据包含了过往几十年建的老小区和零几年的早期商品房以及近几年出售过的次新房，接下里我们分开来看：

就老公房来看，在过去的5年多时间里，多次起伏，整体涨幅不大；

而1998-2008年的早期商品房，自2021年之后有了明显的抬升，和2017年相比，涨幅明显；

而2008年之后的次新房，和老公房、早期商品房的走势完全不同，除了2019年随全市大盘有过一次的下行之外，一直维持着良好的涨幅！

根据已有的信息显示，徐泾的二手房成交主力就是涨幅较好的次新房，我们选取2021年整年的成交小区来看，次新房的成交套数占比高达66%：

其中比较有代表性的是招商虹桥公馆、仁恒西郊花园、万科天空之城、中建锦绣天地、中核锦悦府、金地虹桥世家等这一批的标杆新房。

接下来我们一起来看看这些小区成交具体位置和今年上半年的成交均价：

其实从上图中可以得出很多结论，徐泾板块不仅是挂牌价高，在实际成交中的价格其实早就超过了9万/㎡，而且到了具体的项目上，标杆小区的价格也并没有大的分化：

如：中核锦悦府在2019年和2020年两期新房都有相当高的热度，两年后到了二手房市场，对应到成交价格上相当坚挺；

一期开盘现场

万科天空之城先后陆续有十次左右的开盘，成绩一次比一次好，在去年6月的认购中，入围积分也达到了76.52的高分，今年上半年的二手房成交价格不仅到达了8.39万/㎡的价格，而且不同期都有一定量的成交，热度也相当高；

除了比较表象的成交价格，其实上图还可以解读出一些信息：

1、虽然这批标杆小区的成交价格还是有差距，但在真实的二手房成交市场上，其整体的价格体系已经非常夯实，没有明显和长期的回落；

2、就算同为标杆小区，进入二手市场后，涨幅也不尽相同，甚至有相差较远的情况也时有发生；

3、判断徐泾二手房小区是否值得入不仅要看价格涨幅，而且还要结合其环线位置，而就以现在的成交价格来看，徐泾价格强势，是突破其所在环线的价格的。

有高度的规划&实实在在的配套

看完了历年成交数据和标杆小区的成交情况，其实徐泾还有一个需要重点关注的，就是大虹桥规划兑现和配套。

这里也分为两个方面：

一方面，是规划高度。

随着2020《虹桥主城片区规划》获批，形成了以徐泾为源点的虹桥主城副中心，作为世界级中央商务区的大虹桥，虹桥热度更甚且规划赋能更加明显。

而一半区域在虹桥主城区、一半在拓展区的徐泾属于被规划带飞，同时也领跑虹桥片区的板块。

但在徐泾内部，以沈海高速为界，东侧的主城区与西侧拓展区又是完全不同的情况。

而主城区的新房供应全部集中在了西虹桥片区，这在新房市场表现为：高认购率、高入围积分，而周边的二手房市场上则表现为，成交价格远超新房，成交较为稳健，但部分卖家心理预期较高且有惜售情况。

而根据销售口径及最近两年的认购情况，在徐泾购房的群体中，买到虹桥主城的意愿客户要超出拓展区的两倍多。

地铁站点附近的蟠龙天地和较远的金地虹悦湾都是如此。

这样的数据结果从另一个侧面反映出虹桥规划赋能十分显著。

而规划反馈给徐泾楼市的，是话语权和实实在在的热度和成交价格。

另一方面，是配套。

在过去的几十年里，上海其实最不缺的就是规划，但徐泾的兑现，是预料之中，也是意料之外，其实中间有很大一部分原因，在于配套。

为了让徐泾成为大虹桥的发展动力承载区，徐泾承担了国际贸易、准医疗、电子商务、人工智能、“互联网 ”等各种产业和功能。

这个板块也不仅仅只承接虹桥商务区外溢，还利用地缘优势和交通便利发展自身。除了国家会展中心，还分布有大量的其他高产值产业

而且，不管是对外的航空、高速动车还是对内的轨交、快速道路，徐泾的通达性和配置都是数一数二的。

和纸上规划相比，实实在在落地的，能真切感受到的配套才是最让人心安的。

徐泾什么样的二手房值得买？

最终来说，值不值这件事每个人心里都会有一杆秤，说值得也一定会有朋友不认同，但是数据所反映的几个现状或许可以给大家一些参考：

第一：徐泾次新房价格坚挺、成交活跃

其实前面在房价部分也有说过，在历史成交中，徐泾的二手房价特别是次新房的价格一直维持着比较好的涨幅。

而且我们在选用数据的时候，并不是采用挂牌价，而是选取了已经经过市场检验、非常接近真实成交价的“当时估价”。

除了价格之外，在换手率上，2021年徐泾板块的次新房的换手率将近3.7%左右，是超过3%这个居中值的，可见其成交相当活跃。

第二、在虹桥主城区或距离较近

大家都知道，虹桥现在的成绩其实还是来源于规划的力量，主城区资源最为集中，发展力度也更大，拓展区次之，逐渐再向外辐射，而买房也同理，在预算范围内，尽量在规划核心区或者与之接近，未来的机会也会更多。

除此之外，也要接近地铁、大型商业、办公区域，对未来自住、出租或者置换都是优势。

总的来说。

规划依然在前行，徐泾板块的次新房价格也依然坚挺，长期来看，微小的价格波动会有，但是颠覆性变化的可能性极小。

如果一定要给徐泾二手房排序，那也一定是主城区次新房——拓展区次新房——辐射区次新房，最后才是早期商品房和次新房。

另外，给大家一个小建议，在徐泾购买二手房，除了规划，配套也是个重点，大虹桥的二手房虽然单看价格已经突破了环线，但终归依旧是个刚需偏改善区域，配套依旧可以决定它未来能不能卖的出去。