卖房不顺利「感性买房一时爽 日后卖房难收场」

最近有个客户Z，17年看到房价大涨，担心买不到房，上不了车，于是匆忙的的买了一套房山不到200万远离地铁，没有电梯的老小区的顶楼！

现在他想在市区换一套学区房，由于首付资金不够，需要把房山的房子卖掉凑一部分首付。

问题来了，房子挂牌价虽然不高，但区域，地段，房子本身的品质都比较弱，导致房子在大中介挂了一个月只有一个带看，卖房进展十分缓慢，导致买房日程一再推迟。

这个案例真实的反映了一个问题：房子流动性有多重要！

在北京买房的人，大部分都会有一两次换房的经历。

西瓜说房常说，区域规划，地段交通，学校商业，小区物业，房源户型等，都是买房时必须要考虑的几大因素。而在卖房的时，房子的流动性，是检验一个房子最终的价值。

但依旧有很多人不了解房子的流通性有多重要，特别的是第一次购房的小白。所以旺福今天特地写一篇文章叮嘱大家：买房一定要注重流通性！

简单来说，房子流动性差会造成两个最直接的后果：

1、换房周期拉长

流动性差的房子，直接影响卖房的进程，想要卖到心理价位，就要一直等合适的买家，卖房周期就会拉长。

但是，这样的房子能卖到理想的价位，大概已经是楼市上涨的时候，此时，意向区域的房价也已经涨了很多，买房成本增加，再买到心仪的房子的就变得困难了。

2、变现能力缩水

房子的流动性，直接影响房子作为资产在房产交易中变现难易程度。

也有人会边看房边卖房，但多数情况下，看上的房子也买不了，因为房子没卖，首付不够。并且二手房买卖是跟个人交易，就算业主给付款周期，但流动性差的房子，卖房压力也很大，最后基本大幅度降价才卖掉，否则就面临着违约的风险！

那么，如何买到一个流通性好的房子呢？

1、避免老破小，优选次新

我们一直都不太建议客户去买老破小（除了学区房），主要原因有两点：

一是居住体验差，老小区的环境普遍堪忧，水电燃气管道都在老化，入住后会有很多麻烦。

眼下你能忍受这些就买了房，但是大部分人还是喜新厌旧，你在卖房的时候，潜在购买人群会减少，卖房周期长，还有可能卖不到好价格。

二是房龄老，贷款的年限受限，最直接的影响就是房贷缩水，这一点对刚需极不友好。

也许买的时候还能少许贷款，但你在卖房的时候，房子可能就不能贷款了，买家就会减少，在市场上卖房竞争力就会下降，限制流通。

比如，双井，劲松，潘家园的一些银发社区，虽然同地段的房子里价格低，但长期看，这样的房子流动会越来越弱，还是谨慎选择的好。

因此，西瓜说房在给客户选房时，会尽量选择带电梯的次新小区，这样的小区才是更有竞争力，是未来二手房市场流通的主力！

2、靠近地铁

靠近地铁的房子，未必是最贵的，也不一定是升值最好的，但一定是流通最好的！

地铁一响，黄金万两。无论自住还是投资，地铁在购房人所有需求中都占有重要的地位。

从房子的交易周期来看，同样品质的小区，靠近地铁的房子多数情况下会比离地铁稍远的房子卖的快。

比如回龙观地铁对面的首开智慧社，小区出房量不大，但周期特别短，就因为离地铁近，买入后起码是亏不了，好出租，好出售，变现能力好。

回龙观地铁站

回龙观华联BHG生活馆

3、产业配套

从区域的范围来讲，在产业辐射范围内的房子自带流量。

西二旗是互联网产业聚集地，这个地区大量的从业者购房需求得不到满足，会外溢到邻近的昌平回龙观；

国贸-大望路以金融服务业为主，在这附近上班的购房者，四惠，朝青，常营等片区的房子一定会看上那么几套。

丽泽CBD，丰台科技园是丰台的产业集中营，为了上班方便，工作在这里的人们在买房时更多关注草桥，郭公庄一带。

产业吸引来的人口会产生一部分购房需求，这为周边房产市场输送源源不断的购买力，刺激周边房产的流通。因此，在产业辐射范围内的房子，其流动性都不会太差。

4、小区的过往成交量大

在选择房子的时候，在查看小区近期成交数据时会发现，有的小区每月成交1、2套，有的小区则每月成交几十套，差距如此之大。

对于刚需购房者来说，建议选择成交量较高的小区，在流动性上相对有保证。

一个原因是将来卖房的时候，出房多、成交量高的小区关注度高，会比较好卖；

而出房少，成交量低的小区，业主出售的房源受到的关注，引发带看量少，在房产平台的推荐机制下，这样的房子被推荐曝光的机会又会减少，如此产生了负循环，卖房变的困难。

如果看到文章的你着急卖房，建议多报几家中介，找出房子亮点，向中介小哥多推荐，加快出售速度！

选择成交量高的小区另一个原因是，成交活跃小区，有历史成交价格做参考，能够估计出小区的挂牌价值不值。

以朝阳的弘善家园为例，小区体量都是上万户，每月挂盘近百，房源供应量大，每月成交十几，二十几套，小区房源可选择性多。

同时，小区又是三环内少有的带电梯的次新，且总价低，在300-600万之间，恰好满足北京以刚需为主的购房群体，这样的房子一直都存在充足的购房需求。

弘善家园位置

弘善家园小区门口

在这里需要特别说明一点，有些高流通的小区可能会存在社区环境卫生差，人员流动大且杂，小区居住人群素质参差不齐，户型也比较烂导致的一系列问题，经常被人被诟病。

但对于刚需置业，未来打算置换的群体来说，这样的房子可以考虑过渡，因为在高成交和高需求的双重作用下，小区的流动性自然不是问题，起码不必为换房发愁。

没买房的人，最容易把房价挂在嘴边，但真正买房的人，最需要注意的是房子的流通性。

200万的房子卖不出去，也只是账面上的数字而已。

200万的房子卖出去，才是真正实现了变现的资产！

2020年北京二手房市场成交情况是这样的：

热门板块成交量节节攀升，个别地区甚至出现了无房可售的现象，房价也随之上涨。

而另有一部分地区的房源却频遭冷遇，挂牌很久都无人问津，业主只有不断降价才勉强出手，区域整体行情下跌。

总体上，一个最明显感受就是两极分化趋势在加剧，房子的流动性变得越来越重要。

对于普通人，虽然每个人的需求不同，但置换就和刚需上车一样，是90%的人不可避免的。所以买房不能只考虑眼前的５年，5-10年后能不能卖出去，才是更重要。

被市场认可的，能卖出去的房子，才是真正的好房子。