济南22片区控规蓝图出炉十年后哪里的房子最值钱「济南二手房数量」

经济导报记者 杜杨

10月15日，国家统计局发布了10月份国内70个大中城市商品住宅销售价格变动情况，济南新建商品住宅和二手住宅销售价格同比基本持平，环比略有下降。

经济导报记者采访的一些购房者坦言，相对于存量住宅，济南在售的新建住宅在户型、居住环境、物业管理方面，都更加人性化，市场也因此而活跃；至于二手房，一些核心地段住宅凭借齐全的“硬配套”，价格表现得相对坚挺，不愁卖。

买新房，现在看物业

“点了一下手机APP，想不到物业马上就打来电话要上门了。”16日，刚刚买房的刘先生在接受经济导报记者采访时，讲了看房时发生的一件令他印象深刻的事。

刘先生是威海人，女儿在济南工作，外孙也已经四岁了。基于“离孩子们更近一些”的考量，他打算来济南定居，于是在今年上半年，他开始到处看房。

因为没买过房，刘先生来到龙湖·天曜纯属偶然，“当时地铁二号、三号线刚刚通车，我想看看济南的地铁什么样，顺便也看看地铁沿线的楼盘，真没过多考虑区位等因素。”也就是在这里，他被龙湖的物业管理惊到了。

谈起物业，刘先生感慨良多：“以前我住在老式小区，没有物业，楼道清洁就靠邻里间自觉打扫；后来住在女儿家，物业收着每平方米1.4元的物业费，除了楼道卫生和小区巡逻，什么都不管。”正因如此，他才向置业顾问详细了解楼盘的物业管理。

恰好，接待刘先生的置业顾问，就住在龙湖地产在济南的另一楼盘——水晶郦城，于是，她打开自己的手机APP，展示如何预约物业上门服务。谁料想物业电话马上就打进来了，于是就发生了开篇那一幕。

房地产行业专家、济南房产网大客户事业部总经理柳廉恒发现，在价格、区位等硬性条件相差无几的情况下，不同楼盘物业服务的好坏，现在已经是购房决策的关键性因素了，“好的物业服务会对于整个小区整体形象有个好的保证，从而有利于房产的保值甚至升值。”

新房市场活跃度尚可

国家统计局发布的数据显示，今年10月份济南新建住宅销售价格，是去年同期的105.2%；与此同时，济南1至9月份相关销售价格涨幅分别为0.2%、0.4%、0.5%、0.8%、1%、0.5%、0.7%、0.6%和0.4%，到了10月份环比却下降0.4%。

月份

环比（上月=100）

同比（上年同月=100）

定基（2020年=100）

10月份

99.6

105.2

105.2

9月份

100.4

105.5

105.7

8月份

100.6

105.2

105.3

7月份

100.7

104.2

104.7

6月份

101.5

103.6

104.0

5月份

101.0

102.4

102.5

4月份

100.8

101.9

101.4

3月份

100.5

101.1

100.6

2月份

100.4

100.2

100.1

1月份

100.2

99.6

99.8

（2021年济南新建商品住宅销售价格指数）

如此价格趋势下，济南新建商品住宅卖得到底怎么样？16日上午，经济导报记者来到龙湖·天曜的售楼处，发现至少有6组顾客正在与销售顾问恰谈。“今天是工作日，人不算太多。周末的时候，整个大厅都是顾客。”前来接待的置业顾问表示，“不光我们这里，去周围其他楼盘看房的顾客也不算少。”

（图片说明：11月16日，龙湖·天曜售楼处的顾客不少 杜杨 摄）

随后，该置业顾问带经济导报记者参观了热销户型的样板房。这是一套128平方米的四居室，南北通透，最夺人眼球的是客厅6米多长的大阳台，让人直观地感觉这是一套“大户型”。

刘先生则相中了97平方米的三居室户型，“从使用面积上看，这套房跟我在老家的房子差不多；但感觉上却大很多，可能就是因为户型方正、南北通透的原因吧。”他说。

（图片说明：龙湖·天曜的样板房 杜杨 摄）

柳廉恒表示，目前济南新建住宅的市场活跃度尚可。这除了更人性化的产品设计、更优质的物业服务外，价格因素也不得不提。“金融政策‘去杠杆’，导致开发商资金普遍紧张，所以济南楼市下半年众多项目纷纷降价促销，选择以价换量。”他表示，“而土拍的遇冷，也在一定程度上影响了开发商和购房者的心理预期，让双方更加回归理性。”

此外，经济导报记者在与济南某商业银行个贷中心工作人员私下聊天时得知，目前相对于二手住宅，购买新建商品住宅的放款速度更快，“因为新房需要验证的项目比较少，手续相对简单；而二手房牵扯的项目较多，尤其是组合贷，需要一项项验证，放款周期自然要长一些。”

另据了解，济南个别二手住宅贷款放贷周期长达半年。

“价格，还有金融政策，这两点撑起了新建商品住宅市场的活跃度。”柳廉恒如是总结。

（图片说明：龙湖·天曜的售楼处 杜杨 摄）

“硬核”二手房价格坚挺

这半年来，刘先生看了不少新楼盘，也对自己买房的定位，有了更准确的认识。

所以，最终他在济南的成熟社区——阳光100买了套二手房：“其实我知道，选择新建住宅意味着更舒适的居住环境；但我来济南，是为了住得更舒服吗？”

说起这套房子，刘先生也总跟在龙湖·天曜看到的那套做对比，“建筑面积也是90来平方米，但是西向，一点也不通透；楼是‘回字楼’，中间是4部电梯，外面绕着一圈13户住宅；物业费每平方米1.3元，楼道卫生保持得不错，但电梯常坏；小区环境也比较杂乱，人车勉强能分流吧。”

有槽点也有优点：“生活太便利了，坐电梯到1楼，出来就是小区的商业配套，周围饭店、银行、超市一应俱全；楼就建在阳光新路边上，离公交车站只有50米。”他说。

月份

环比（上月=100）

同比（上年同月=100）

定基（2020年=100）

10月份

99.8

101.1

100.4

9月份

99.7

101.0

100.6

8月份

100.2

100.9

100.9

7月份

100.4

100.2

100.7

6月份

100.5

100.0

100.3

5月份

100.5

99.2

99.8

4月份

100.6

98.9

99.3

3月份

100.1

98.2

98.7

2月份

99.8

98.0

98.5

1月份

100.4

97.7

98.8

（2021年济南二手住宅销售价格指数）

“最关键的一点是离女儿家近！我们老两口想外孙了，说走就走——公交只有2站地！”刘先生说，这才是他选择这套房的根本原因。

柳廉恒认为，相对于新建商品住宅市场的活跃，济南二手住宅市场冷清了许多，“但有一点：处于好地段，或者拥有医疗、教育等‘硬配套’的二手住宅，价格一向坚挺。”他表示。

上述论点也得到了验证。服务刘先生的房产中介就表示，目前他们公司的新建商品住宅很少，“一般新房不好卖的时候，各楼盘都会给我们一些房源，可见现在新房卖的确实比二手房要好。另外现在我们公司的几个网点，负责阳光100片区的业绩还可以，说明地段确实决定了二手房交易的热度。”

或许也是因为地段，刘先生在威海老家的房子“挂”在网上半年了，咨询的人屈指可数。“房子在县城，可能不好卖；但现在已经住进新房了，老房子也就不着急了。”

尽管已经入住了新房，但刘先生的女儿反倒“惦记”起龙湖·天曜来：“‘双11’期间他们搞活动，98折，一套房能省好几万呢！”她说。