越秀北京第一脚：踩空了

越秀在京的第一个住宅项目已经交卷：天恒越秀·怀山府，售楼处、样板间都已开放，项目也悄悄的开了盘。

项目位置在怀柔区红螺板块，是一个景区环绕，依山傍水的板块，最近的红螺寺听说求姻缘很灵的。

作为一个坐拥优质生态环境的项目，自身主打的也是改善和养老，并且贴心的规划了三种产品：合院、叠拼、小高层。

怀柔除了景好环境好，这些年的规划发展也在跟紧北京整体发展的步伐。怀柔整体产业和城市配套升级加速。

“十四五”规划中，怀柔区明确指出：将推进全国科技创新中心建设的战略部署，构建以科学城为统领的“1 3”融合发展新格局，打造国际高端会议和商务聚集区，打造国际一流的中国影都，打造高精尖产业聚集的经济强区。

在新兴产业带动下，越来越多的科技人才、教育精英以及商务人士大量迁入怀柔工作。

怀柔的整体规划格局从怀柔楼市供应结构看，主要分为老城区、科学城、庙城组团以及杨宋板块。

地块北侧无名山丘

京密引水渠

天恒越秀怀山府就在老城区的最北侧，在红螺璟园小区的西侧，背靠小山丘和京密引水渠。

红螺璟园

但作为项目宣传的改善养老来说仅靠景优势是不够的，我们实地看了一下地块，周边除了红螺家园和红螺璟园外都是空地。

但实际上怀山府更适合作为怀柔本地人的置换改善，或改善升级。

周边从购物角度来讲，周边2公里内无超市，3公里的位置有一家怀柔大兴农发地批发市场，对于养老盘的定位来说，老人如何步行到3公里外的地方采购？

地块内配件约2万平米的商业配套，从施工到建成再到正常运营这其中的时间差，各位业主的采购还是需要到3公里外进行。

从医疗层面来说，怀柔雁栖医院和怀柔医院两所医院距离项目都在3公里外，驾车至少20分钟。

红螺寺路红绿灯多，如果往返的时间无法控制在30分钟内，对于急救来说，中途的变故是无法估计的。

教育资源2公里内老城区有怀柔实验小学、怀柔第六小学、怀柔三中、首师大附属红螺寺中学，还有雁栖板块内的怀柔雁栖学校。

只能说这里环境很不错，红螺山、红螺湖、雁栖湖、怀柔水库，项目周边依山环水，自然环境优异。

出行方面，板块内无地铁，出行依靠自驾，进城需要走红螺寺路、京加路、京密高速和京承高速才可以到达城区。

但项目门口的红螺寺路红绿灯很多，双向四车道也很狭窄，路面非早晚高峰车辆都很多，作为红螺板块的纵向主路来说，路况是真的不好。

项目本身还是各位购房人真正看重的地方，怀山府是越秀在北京的首秀住宅项目。

越秀地产成立于1983年，1992年于香港上市，为全国第一批成立的综合性房地产开发企业之一，是中国第一代商品房缔造者。

拥有包括广州国际金融中心在内的40多个大型商业物业，并享有丰富高端住宅的开发经验。

越秀物业同样是全国百强物业服务企业TOP16的优质品牌。

越秀没有在北方做过项目，贸然进入，还真的是有点“水土不服”。在山东的首秀项目就因为工程质量以及物业等问题遭到业主集体维权。

天恒集团，依托强大国企背景实力及深厚开发经验，已在北京深耕三十余年。

曾打造多个经典低密楼盘，在怀柔开发过天恒·半山世家著名别墅项目，为怀柔公认的标杆之作，在北京高端别墅市场占有重要一席。

看产品，作为北方知名开发商的天恒也没拖得起来南方“巨头”越秀。

项目在规划上配建2万平米的商业办公以及4000平米幼儿园，实现内部自足。

开发商：北京恒秀立怀置业有限公司

建筑类型：小高层 叠墅

建筑面积：33.1万㎡

占地面积：11.55万㎡

车位信息：1:1.3

总户数：1499

容积率：1.8

绿化率：30%

项目的打造建面233平米的合院产品、155-160平米的叠拼、90-139平米的小高层，产品线全面，主要是合院，算得上稀缺产品。

小高层户型图

叠拼户型图

合院户型图

按户型设计来说小高层的优势在于一梯两户，拥有独立的电梯厅，私密度高。但是户型内部不好用是真的。

1、最小户型90平米三居仅有一个卫生间，并且非南北通透，北侧双卧室不打开的话，最小的卧室基本没有使用价值。

2、开放样板间展示的110平米户型南侧次卧做了一个L型储藏间，阻隔电梯井的噪音，实际储藏间的使用率不高L型拐角没有实用价值。

4.作为养老项目来说选择上叠意味着老人起居活动需要爬楼梯，室内没有通往顶层卧室区的电梯。

5.说真的我没见过建成这样的建筑可以称之为合院，无院落，楼体相连，非独门独院设计的合院还是第一次见。

园林景观做的再棒，业主也是要住在家里，户型设计的好用才是王道。

整个项目不用担心的问题就是物业了，开发商自持物业，组团分区单独管理，大体量的社区，物业管理方面不会差。

项目均价基本在3.65万/平米，顶层或次顶层的价格在3.7万/平米，对比怀柔内部二手房来说无支撑。

售楼处对价格方面也不给出明确的价格。

老城区北部

老城区南部

怀柔老城区内北部的二手房均价在2.7万/平米，南部二手房均价在3.2万/平米，二手商品房的价格在3.8万/平米。

2018年入住的北京城建胜悦居是怀柔成熟的老城区内价格最高的二手房项目。

如果说怀山府的环境好，但是配套不足，产品谈不上是低密，除了小高层是错落排布外，叠拼和合院都是兵营排布，楼间距很近。

不管是小高层还是叠拼或是合院，一定会互相干扰。单摘出来独立的产品组团都不出色。

合院的面积过小，上叠无露台，下叠地下室过多，越秀的“水土不不服”在北京的首秀项目上展现的还是真多，自身定位不清晰。

到医院的距离有5公里，往返将近1小时的时间，不可作为养老盘。

作为改善盘来说，三居一卫这个设定作为刚需勉强能接受，大户型作为刚改产品还算合适。

实际真正来这个项目购房的人群，大部分属于本地置换，以小换大，以旧换新。

项目在怀柔北有山有水的环境下，真正的定位应该是更贴近旅游地产，或者环境改善盘，而非养老地产。

对于区域内更临近北京城区，坐享成熟配套的老城二手房均价才2.8万/平米，作为购房人来讲，只要我进了怀柔城区，那么我和山川湖泊的距离就不远了。

我可以低价购买一个成熟的老城小区为什么我要去一个山脚下什么都没有的红螺花将近4万/平米的均价买一个新盘？

项目定价在3.3-3.5万/平米其实还可以让人接受，外溢来如此远离内城的怀柔购买环境改善的项目还算可以接受。

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