楼市救市「黄兴打响了起义的第一枪」

九月、十月是房地产市场传统的营销旺季，素有“金九银十”之称。每年这时，开发商都会趁这两个月“大干快上”，不仅促销力度拉满，而且手段多样。目的很纯粹，就是为了提升业绩，拉动回款。

然而，今年的“金九银十”却黯然失色了，不仅过往的抢房潮、日光盘等热闹场景未出现，很多开发商销售额还迎来大降，更有甚者终究没有挺过这个十月。用经济学家管清友的话说，楼市的拐点确实来了。当前时期，房价上涨预期彻底扭转，购房者总体观望情绪浓厚，过半数开发商不仅担心债务问题，更为销售回款愁断肠。

楼市“拐点”来临，体现在四个方面：首先，购房者预期发生巨变。根据央行调查统计司10月8日发布的2021年第三季度城镇储户问卷调查报告显示，对今年第四季度的房价，19.9%的居民预期“上涨”，55.8%的居民预期“基本不变”，12.7%的居民预期“下降”，11.7%的居民表示“看不准”。相较于二季度的调查报告，此次购房者预期房价“上涨”的比例从25.5%下降到了19.9%，预期房价“下降”的比例则从10%增长到了12.7%。这样显而易见的变化，在过去十年都是未曾出现过的。基于此不难看出，当前时期购房者的心态早就彻底扭转了：越来越多的人，不看好未来的房价，因此选择“按兵不动”。

其次，房企破产潮来袭。人民法院公告网显示，截止到2021年10月18日，全国范围内已有339家房地产类型公司发布了破产文书，相当于每天约有1.17家房企破产。

值得一提的是，在今年破产的房企名单中，不乏一大批百强房企的身影。比如光耀集团、协信远创等。其中光耀集团破产，引发的反响最大。业内外的人都没料到，昔日的百强房企经过4年的挣扎后，终究未能逃脱破产的命运。此外，还有诸如恒大、花样年、新力、当代置业等一批大型房企也深陷资金泥沼中，自救不暇。

再者，房企降价潮开启，有楼盘直降5200元/平。楼市火爆时，每一天都堪称“旺季”，赶上营销关键节点，购房者会挤爆售楼处，这时候很多开发商都是暗中提价。手段多见于“茶水费”、“号头费”、“捆绑车位”等。但看今年，开发商那股傲慢劲彻底不见了，以往的售楼部车水马龙变成了门可罗雀，冷门楼盘的销售人员还要跑到大街上去找客户。很多三四线城市去化异常艰难的项目，开发商打通所有渠道，仍然“卖不掉房”。

房子卖不掉，回款遇阻，叠加另一边又有还债压力，所以很多开发商都采取了“降价促销”的方式拉动回款。8月份，中国经济周刊发布的数据显示，保利地产今年5月份的销售单价较年初直线下降了5200元/平。

此外，根据权威媒体亲自踩盘的数据来看，很多城市开发商都开启了“降价潮”。10月9日，上观新闻报道，记者实地探访发现，郑州前后至少有30多个楼盘宣布促销降价，降价幅度在1000元/平-5000元/平。如此促销力度，不仅吸引了大量购房者跃跃欲试，更有不少楼盘还遭到了老业主的“围攻”。甚至有的楼盘“过激”的降价促销行为，还被同行举报了。武汉某楼盘每平降价近3000元，有低价倾销的嫌疑，就被同行举报到住建局了。当地主管部门，还依法对该楼盘进行了“约谈”。

另据媒体报道，深圳、武汉、广州、佛山、合肥、济南等二十多个大中城市的不少楼盘都有降价促销的行为。在广州，有的房企买房砸金蛋，内容包括送家电、车位抵用券、物业抵用券等。在佛山，买房直接送十余万元的产权车位，更有楼盘直接赠送业主28年的物业费。在合肥，“工抵房”、“特价房”的消息更是满天飞，很多性价比不高的楼盘的房子，开发商明确降价幅度在10万元以上。

为什么这两个月房企“降价潮”扎堆出现？在我们看来，有三方面原因：其一、临近年底，开发商需要好的销售业绩来充门面，尤其是品牌房企，华丽的销售业绩，更有助于集团进行下一年度的融资、拿地等行为；

其二、确实有不少房企需要销售回款来还债。根据信托业协会2021年中期公布的全行业未来一年信托到期规模分布的官方数据显示，未来三个季度，房企到期债券近4900亿；

其三、房企融资不畅，“三条红线”导致很多房企“借旧还新”之路被彻底堵死了。2021年1-9月，前100家房企的融资总额为10919亿元，同比下降21%。其中，第三季度的融资额为2872亿元，同比下降38%，环比下降24%，融资额创2018年以来的最低水平。事实证明，房企融资难、融资贵绝不是短期行为，限制房企融资的“三道红线”和限制银行给楼市放贷的“两道红线”，是国家针对房地产管控的长效机制，是会长期执行的。换言之，未来陷入资金困境的开发商会越来越多，房地产的“雷声”也会不断。

第四，也是最关键的一点，进入下半年后，土地市场显著降温，尤其是8、9月份，各大热点城市更罕见出现了“流拍潮”。截止到目前，出现土地“流拍”的城市有合肥、广州、北京、重庆、苏州、南京、杭州、武汉等。其中，一线城市上海，第二轮集中供地7宗流拍，流拍率25%；一线城市广州，出让48宗地块，流拍25宗，流拍率高达52%；杭州31宗地块，流拍17宗，流拍率55%；北京二批次供应地块总计43宗，其中26宗因无人出价而延至下批出让，也即意味着，此轮供地流拍率高达60.5%，其惨淡程度已超过上海和杭州。

“金九银十”之际，缘何各大热点城市迎来了土地“流拍潮”？业内专家分析认为，各地的土地流拍的原因各有不同，总的来说是两种原因：其一，以杭州为首的大量土地流拍，土地市场萧条，很大程度来自于高地价及配建等竞拍规则导致的盈利受限；其二，类似武汉的半数以上土地流拍，则是受市场下行因素的影响。

眼下，不少城市土地流拍率高于40%，总体来说，还是房地产市场转向的体现。尤其是武汉、合肥、重庆、苏州等城市，土地市场降温，本质上就是新房、二手房市场不景气的直接体现。购房者的购房热情不积极，开发商缺粮缺钱，拿地积极性同样会大打折扣。

破产潮、流拍潮后，开始救市了

楼市由热转冷，对开发商来说，意味着回款不畅，资金链大幅承压的企业，还可能出现重大债务问题。众所周知，开发商和地方一直以来都是紧密联系的，毕竟地方半数以上的财政来源都靠土地出让金，所以开发商日子不好过，某种意义上来说，等于是地方财政赤字。这种情况下，地方必然不可能坐视不管，所以采取行政干预的方式来“救市”就显得十分必要。

各地的“救市”手段各有不同，但总的来说体现在两个方面：第一是三四线城市主要以出台“限跌令”为主。截止到目前，全国已经有12个城市发布“限跌令”，明确禁止开发商“低价倾销”。这其中，“限跌令”第一城是岳阳，要求中心城区新房销售的实际成交价不得高于备案价格，也不得低于备案价格85%，即降价幅度不得超15%；

第二是以哈尔滨为首的城市，打响了真枪实弹发放购房补贴、降低开发商预售标准等“救市”的第一枪。从哈尔滨此次出台的“救市”措施来看，主要呈现出两大突出特点：1、给房企纾困，重点是缓解房企的资金压力。2、促进购房需求的合理释放，特别是加强了对刚需购房者的支持力度。比如施行购房补贴政策，购房补贴以货币形式一次性发放，发放标准按照全日制博士生10万元、全日制硕士生5万元、全日制本科生3万元、大中专生（含技工院校）2万元。

如果说“限跌令”仅仅是地方“托底”楼市的表现，那么哈尔滨这波出台16条措施稳楼市，就是实打实的“救市”。房企破产潮，土地流拍潮后，哈尔滨打响“救市”第一枪，到底释放什么信号？在我们看来，有两点是非常明确的：第一、体现了国家调控政策风向有重大变化。直白点说就是，此前，国家允许地方调控政策仅限于“限跌”，哈尔滨之后，说明房价有下跌风险的城市，开发商销售压力巨大的城市，国家已经允许地方出手帮助其纾困了。也就是说，未来在房价开启下跌通道、房企销售严重遇阻资金有重大压力的城市，地方是可以出手干预的；

第二、体现了全面落实“维护住房消费者的合法权益”。哈尔滨为什么要帮助开发商纾困？说白了最终目的是防范烂尾楼的出现，其内核是维护消费者的合法权益。发放购房补贴、放宽二手房公积金贷款房龄年限，明面上就是帮助购房者早日实现买房梦，当然“促进购房需求释放”，同时也有助于开发商加快销售。

哈尔滨“救市”第一枪打响，我们随即也听到很多有关“调控松绑”的传言，尤其是很多房产中介、房产中介，煽风点火，搞得购房者又开始担心纠结，生怕调控松绑，房价再次反弹。事实到底如何？未来房价会咋走？我们来看看专家的解读分析以及国家是如何定调的。

首先，专家认为，房价下跌会成为常态。2021年10月11日，经济学专家马光远发表观点认为，哈尔滨打响了救楼市的第一枪，可视为中国房地产调控政策的一个转折点。在马光远看来，现如今的房地产已经很冷了，不宜再泼冷水，因为会被冻住。他直言不讳认为，未来除了少数仍然有上涨压力的城市外，会有更多的城市加入稳楼市的行列。但是，房住不炒的基调不会变和动摇。未来房地产的分化会更加明显，房价下跌会成为常态。

专家马光远的话，无疑向购房者透露了两个重要信息：第一，接下来会有更多城市跟随哈尔滨，加入稳楼市行列，也就是启动“救市”。至于原因很简单，市场已经很冷了，地方再不管不问，市场会进一步降温，房价下跌会更严重，购房者会更不买账，房地产会步入持续下跌的通道；第二个，未来在房住不炒的主基调下，各大城市的房价会明显分化，这其中那些基本面不够、人口流失严重、经济发展落后的城市，房价下跌会成为常态。换句话说，对于那些基本面薄弱的城市，购房者无须担心房价反弹上涨，现在要做的就是耐心等房价继续探底。

其次，央媒发声定调房价走向：房地产市场发展须“稳”字当头，即房价不会大起大落。10月13日，央媒经济日报发表标题为《楼市政策微调不应过度解读为调控放松》文章，明确表示，地方政府应因城施策，一城一策，既抑制房地产泡沫，又防止大起大落。人、房、地、钱四位一体的联动新机制，是房地产长效机制的核心内容，也为未来房地产市场调控指明了方向。

关键时期，央媒发文“一锤定音”，无疑给数以万计的焦虑不安的购房者吃了“定心丸”：一方面，明确了，部分城市的政策微调不是“调控放松”——无论是抑制过热还是促进需求释放，目的都是为了稳楼市。作为购房者要明白一点，整个房地产市场平稳，才是真的好，市场大幅波动，对谁都没好处；另一方面，近乎于摊牌了：当前调控成果来之不易，应进一步巩固。房地产调控不应也不会放松。