给买房人的忠告「买房不要听别人的建议」

我是星叔，全国资深房产投资专家，一二线城市和三四五线小县城都有过实地考察。星叔不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！星叔属于实战派只说对你最有用的操作和建议

提问：星叔，坐标广州，本人父母在湛江吴川有套金牛小区职工房（三房一厅毛坯已闲置8年），而后在吴川第一城供一套，现在看中增城惠百氏及周周边的房（刚需），因第一城父母要住所以想卖掉职工房加上手上的钱弄个首期。但父母亲戚有人反对觉得好好的一套房以后算是祖业卖了去供两百万的房不值（我说了这地段以后能升到4万他们不信，说全国和吴川、湛江房价都在降），说应该用点钱装修金牛再租出去，。，你是我房产投资的启蒙，我想把你的回答给他们看看。

回答：1.你在广州，未来是否打算在广州长期工作生活，如果是，那你买房是必选项。

2.湛江发展潜力来说是不能和广州相比的，广州基本面更好，也就决定了未来房子的价值，其次湛江你父母的职工房升值能力也是有限的，这种福利房你可以看看这么多年升值了多少，而且租房来说，什么时候租到100万，买房核心是房子的升值。

3. 广州增城是广州市向东规划的重要承接点，又有基础，起爆要早于南沙。未来地铁贯通去主城区非常便捷。

4.一线城市房价在全国还是领涨作用，最后买房也需要根据资金情况来合理买入，如果首付 月供都可以承受的了就可以

给你一点建议：房价趋势下跌时，先卖房，再买房；房价趋势上涨时，先买房，再卖房；多和拥有多套房的人讨论房产，他们经验更丰富，少听没房的人的建议；没房人的观点：短期房价要暴跌，不做接盘侠。没房人的买房逻辑：房子涨了买不起，房子不涨等它跌，房子跌了不敢买。

提问：星叔您好，经常麻烦您，请问我原手中有一百多万钱打算买房付首付，但到今年6月份我发现原门面房借款160万贷利过高，就先把原准备手中买房的首付款先还银行后用门面房重新办理了低率贷款170万，打到亲戚的卡上，用亲戚的卡付了买房首付113万（首付款142万，买房是我儿子名字）结果银行说我们首付款是银行借款，拒贷。5月份买无锡房，结果到现在才备案好，上一周我儿子才去鉴的购房合同，但买房合同还未拿到手。现怎么办？烦请大神您指点。

回答：你不应该直接用亲戚银行卡来付首付，就有首付贷嫌疑。一般购房合同中有贷款不通过协议，重新换银行试试。如果还是不通过，找担保公司垫资，全款抵押买入。

提问：你好，在三线城市，目前房产，自住一套曾办过组合贷已结清，小三房一套纯公积贷款在按揭中，大三房一套纯商业贷在按揭中，想纯投资再买一套，看你的分享一直在提重庆不限购，我有资格买吗，能申请按揭吗？

回答：资格是有的，不过重庆外来三无人员买房需要交税。

1、无户籍、无企业、无工作，是所谓三无人员。“三无人员”自2017年1月14日起，在重庆市渝中区、大渡口区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区、两江新区范围内购买首套及以上普通住房，需缴纳个人住房房产税。

2、房产税应纳税额=应税建筑面积×建筑面积交易单价×税率。税率为0.5%，且不得扣除面积。

提问： 星叔你好，前两天问过，这次补充一些信息。手上自己的、借来的首付总共45万不到，在厦门能买的新房只有很偏的汀溪的两个楼盘或者其他地区少部分预算内二手房，离岛内稍微能缩短20分钟以上。汀溪据说政府要打造成旅游度假加商务住宅区，有地铁接驳车，10分钟左右到地铁口。买房目的，自住，当然以后也是要考虑置换的，以上说的条件月供5000多，我可以承受8000的。我的问题是，选择偏远新房还是稍微近点二手房？或者说再借二十万买环东海域明智吗

回答：买房一 ，考虑自己工作生活半径，二，新房环境 体验比二手房好，但是周边配套不如二手，三根据自身资金情况合理买入，如果负债太多有能力偿还还行，如果贸然负债率太大，后期风险压力也很大。所以结合你自身情况再综合考虑入，买房最大的问题在于心态。买不到合适的房子，基本上都是属于要的太多，那些又要自住又希望快点涨又希望首付低的，基本最后都买不到最合适的房子。看准果断出手，不要犹豫，买适合自己的！

提问： 星叔你好，在杭州，手头有110W，打算买250万左右的首套房，两人年收入含五险一金不到20W（工作一年多），目前租房住。最近利率听说上涨10%，也不容易贷款，首付怎么付好些？收入证明多开多少是安全的？

回答：刚需首套首付建议3成就可以，刚工作1年，手里需要余留20w左右资金抵御1-2年月贷风险，收入证明最好是月供的2倍就可以

提问：星叔，你好。有个问题我一直弄不明白。打个比方，房款190万，首付100万，贷款90万，还贷期限30年，每月还贷7000，其中本金2000，利息5000。我还了3年后，要出售。这时房子增值30万。 那么买方给我的钱是不是100万本金 增值的30万 7000*3（3年还贷的本金和利息） 然后买方接着去还剩下的贷款，可对？

回答：房款190万，3年后涨30万，相当于你房子市值就是220万，卖房你需要先把你的贷款还清，才能过户买方。买方首套的话最低需要按220万的3成付首付给你，买方如果愿意多出首付也可以，剩下的钱买方会申请按揭贷款，贷款下来就会到你的银行名下。

提问：新盘的特价房能买吗？另外二线城市的话是七八月份买房还是等到今年12月份买？

回答：特价基本都是噱头或者差楼层、差户型、差采光、差朝向分城市，补涨城市立即买，政策打压城市可以等等看

提问：星叔，您好，坐标西安，西安最近又出限购令了，6月20日之后落户的要一年后才可以购房，最近新出的一批预售房，房价是零涨幅，有点凌乱，一是不知道该买还是不该买，怕房价跌二是不知道该该买哪里，曲江？浐灞？大明宫？还有就是选开发商怎么选，考虑投资加自住。问题有点多，谢谢星叔！

回答：现在严控 就是新手刚需最好上车时间，帮你把房价限价了 此时不入还等何时，一旦放开，房价怎么可能会跌，西安就是涨太快才被限制加码，未来潜力还有很大，所以尽早入手上车，开发商优先大品牌，各方面有保障，大明宫 曲江都可以入手

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很多人给我留言提问，星叔精力有限，无法一一解答。