当前位置:首页 >房产指南 >

深圳二手房市场现状「深圳二手房最新政策」

来源： 2023-03-02 16:16:42

一年不买房，年底又白忙；一年不买房，明年买楼王。

村长前几日写了篇2019年深圳新房的盘点，其中发现购买深业中城的人成了2019年新房市场中的楼市赢家。

感兴趣的朋友可点开链接阅读全文：我，深圳人，2019年没买到房！

虽然深圳新房市场可以反映出楼市的基本情况，但也有句老话这样讲，“莫看江面平如镜，要看水底万丈。”

新房市场就如江面，开发商有可以使水面看起来比较平稳的能力；但二手房市场可是处于水底万丈的位置，完完全全受市场的影响，看起来风平浪静，实际深不可测。

今天，我们就来总结深圳2019年二手房市场。

二手市场好不好，先看政策

中国楼市是个政策市。

房地产业内行话曾这样讲，“在中国做房产投资，最大的风险从来都是政策。”反之亦然，在中国做房产投资，最大的利好也是政策。

这句话，放在二手房市场也很合身。

所以，在讲房地产之前，我们先来说说政策。

这一年深圳楼市的政策可是“一石激起千层浪”，引起了市场的巨大反应。

2月18日，粤港澳大湾区规划纲要公布，深圳楼市由寒冬到回暖；

8月18日，深圳成为先行示范区，引爆了楼市的“金九银十”；11月11日，深圳豪宅线下调，“从今天开始，同时满足住宅小区的容积率在1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下的住房，满两年可免征增值税”，有二手房业主立马涨价十几万；12月2日，深汕合作区解冻，深汕新盘被抢光；12月12日，取消2018年“深四条”中关于新建商务公寓只租不售规定，增加商品房供给；12月19日，市住建局宣布，若是业主恶意串通集体抬价，可投诉。

其中，经济学家马光远特别指出，深圳调整“豪宅线”，是深圳二手房市场强势反弹的一个转折点。这条政策使大量的豪宅变为普宅，二手交易税费的大幅降低，一夜之间购房成本节省十几甚至上百万，从而导致大量买家涌入楼市。再加上前期大湾区、先行示范区的利好，购房者对于深圳的发展潜力和长期价值普遍看好，二手成交大幅上升，同时价格也有小幅增长。深圳二手房成交量一鼓作气创下3年来新高。据Q房网最新数据显示，11月，全市二手住宅共过户8013套，仅次于2016年4月的量值。在价格上面，也有所提升。根据中原数据显示，11月全市二手住宅均价为5.55万元/㎡，环比上升1.7%。

而未来深圳楼市的发展，特别是二手房，主要是跟着政策走的。所以在买房这件事上，一定要收集好情报和了解政策，不要被忽悠了。日剧《龙樱》曾经提到，“情报就是力量，知道还是不知道，仅仅这一点的区别就能对自己产生有利还是不利的影响。收集正确的情报，使战斗变得对自己有利。抱着顺其自然的态度，是必输无疑的。”你是想输还是赢？取决于你。

深圳2019年二手房市场，涨！

“你什么都没有，却还为我的梦加油。”这句话，出自于周杰伦2019年发表的歌曲《说好不哭》。村长在这里将这句歌词送给那些一直为深圳楼市担忧的人，你们什么都没有，还要为深圳楼市未来的涨幅操碎了心，这种行为实在是感人。只不过深圳楼市一直坚挺着，2019年也过得挺好的，实在不需要各位这么操心。

村长在这里先总结一下2019年深圳二手房市场，一个字，涨。回看2019年1月份，深圳二手房市场受2018年“731”政策的影响，据中原数据显示，深圳1月二手住宅成交3881套，较前一月回升1.86%。二手均价在“731新政”后连续六个月下滑，1月全市二手住宅均价51092元/㎡，环比下滑0.9%。而二手房价格向来被认为是深圳真实的房价水平。这样来看，2018年年底到2019年1月份，是买方市场，议价空间较大，购房者掌握了主动权，是上车较好的时机。不过，那段时间因新房限价等因素，且有大量新房入市，很多楼盘直接启动三级联动。有业内人士称，限价的新盘对二手客户的分流十分明显。所以，没上车的朋友也别懊悔了，毕竟所有的选择都是基于那个时间点而作出的最好的选择。

只是楼市的历史总是不断重复着上演，我们需要总结经验，复盘2019年。正所谓，“前事不忘后事之师”。来看看2019年深圳二手房市场的数据：2月，二手住宅成交1997套，受到春节假期的影响，创2012年2月以来的最低值。不过深圳中原研究中心监测的深圳二手房房源有近80%出现价格上涨，二手住宅均价为51828元/㎡。3月，二手房共成交5033套，环比增长127.8%；成交面积为40.83万㎡，环比增长120.3%。深圳中原监测得的二手均价为52319元/㎡。4月，二手住宅共成交8296套，重返8000套之上，创16个月以来的新高，同比增加25.9%；成交面积668412㎡，同比增加25.3%。5月，二手住宅共成交7363套，环比下滑2.7%，同比上升10.2%；成交面积60.6万㎡，环比下滑0.7%。

二手均价小幅上升0.2%，为52899元/㎡。6月，二手住宅成交5798套，环比下滑21.3%，同比也下滑了5.1%。成交量连续两个月下滑，二手均价小幅上升0.6%，为53211元/㎡。7月，二手住宅成交7048套，环比上升21.6%，同比上升0.8%。成交量止跌回升，重回七千套以上。二手均价小幅上升0.1%，为53269元/㎡。8月，二手住宅共成交6680套，环比下滑5.2%，同比下滑7.3%；成交面积55.7万㎡，环比下滑6.1%。二手住宅均价为53201元/㎡，环比下滑0.1月，二手住宅共成交7165套，环比上升0.6%，同比上升89.2%；成交面积57.9万㎡，环比上升2.8%。二手均价小幅上升，为54551元/㎡。11月，在豪宅标准调整刺激下，二手房交易税费降低，市场继续升温，成交明显上升。

二手成交量刷新年内新高，二手住宅成交破8000套。全市二手住宅均价为55499元/㎡，环比上升1.7%。12月，截止到30日，二手住宅成交9486套，环比上月上升18.4%，同比上升149.0%，继续创年内新高，也是16年4月以来首次成交过九千套。二手均价也小幅上升，为56376元/㎡。从上面数据可以看出，2019年2月份开始，二手市场就有回暖的苗头。到了三四月，楼市“小阳春”就来了，特别是4月份，二手住宅重返8000套以上，创16月的新高。

在这里，村长要特别说明8000套这个数据。在二手房市场中，素有5000/8000套的月成交量价标准，假如城市当月二手房成交量在5000套以下，则房价下行；成交量为5000-8000套/月，则房价平稳上涨，而成交量突破8000套/月，则房价疯狂上涨。借用马光远老师的话来提醒一句，“对于房价的判断，大家一定要告别一厢情愿。”大家可以参考这个标准和上面给出的2019年各个月份的数据，自己来衡量深圳2019年二手市场的行情。

为什么二手房一直引领深圳市场？

盘点完2019年深圳二手市场之后，我们再来思考一个问题，为什么二手房的成交量这么高？房子的本质是居住，政府对未来房地产的把控就是重点围绕“房子是用来住的，不是用来的炒的”方向。不管市场怎么变，住才是终极目标。而深圳二手房成交量这么高，也是离不开这个核心目的。

只不过有人想上车，有一套自己的房子；而有一些则是想住的更好，换到更舒适的房子里去。像村长的好友标叔去年就想卖房，那套房子只有80㎡，和老婆两个人住倒还好，挺宽敞的。只是等今年把在老家的儿子和父母接过来之后，空间就明显不够了。这不，标叔看着去年二手房的形势一片大好，也动起了卖房换房的念头，中介带看了很多次，终于在2020年到来前一个星期成功把房卖出去了。

在市场上，不仅仅是标叔，还有很多人都有这样的想法。卖房就是为了换房。深圳贝壳研究院曾在《2018楼市大数据》中做了一个这样的调查：您目前卖房的原因是？其中有51.4%的被调查者选择的答案为换房。深圳贝壳研究院院长肖小平也曾在2019年说过，“卖房的原因中，去年换房占约50%，前年占约60%，区域发展，一路向西，西热东冷，一部分人想要跟随热点，更关注自己房产的涨价空间，产生换房想法。