龙华是宇宙中心「龙华宇宙中心概念」

本篇是深房咨询针对深圳行政区介绍的系列文章，目的是希望大家能够通过文章快速了解各个大区的价格体系。

龙华在地产界一直被称作宇宙中心。多年前，龙华仅仅是宝安的一个镇，还曾被戏称“福田北”。

因为工厂多，城中村多，过去，大批人白天在关内打工，晚上回到龙华睡觉，所以，龙华也被称作睡城。

2008年，红山附近最典型的楼盘——城投七里香榭开盘，均价8500元/平。

2018年，红山知名新盘——金亨利首府二期开盘，均价85000元/平。

龙华为何出现十年十倍的奇迹？

本篇结构：

01 龙华介绍

02 核心板块

03 其余及总结

龙华第一次进入大多数投资者的眼中，大概在2010年左右。这2年，龙华发生了几件大事。

发展历程

从睡城、福田北，到宇宙中心，龙华只用了十年。

2010年：连通全国

2010年1月17日，水榭春天一期开盘，开盘价为18000元/平；同期，福田中心区的天健世纪花园二手交易价格为26000元/平。

2011年6月16日，地铁4号线北延段（少年宫——清湖）开通，龙华和福田终于有了地铁。

2011年6月28日，地铁5号线环中线（前海-龙华-罗湖）开通，将深圳东西两侧，通过龙华连接了起来。

2011年12月26日，深圳北高铁正式启用。

2011年12月30日，龙华新区正式成立，发展目标：现代化国际化中轴新城。

2018年：城市门户

2017年1月7日，龙华行政区正式挂牌成立。

此时，深圳北站的客流量，已经高达50万人次/天，若干栋甲级写字楼拔地而起。

2018年，因名校利好，水榭春天五期，成交价达到了80000元/平。

同期，福田天健世纪花园二手交易价为90000元/平，龙华与福田的差距，越来越小。

此时，深圳北站周边也建起了若干栋大厦以及形象公园。往来于全国各地的旅客和商务人士，通过这里留下对深圳的第一印象。

超级城市门户、都市核心区、国际会客厅……龙华因北站而崛起，这些称谓当之无愧。

水榭春天五期

2035年：中轴新城

在深圳市的十三五规划中，龙华定位深圳北中心，未来将努力建成现代化国际化创新型中轴新城。

片区基本面

区域面积：175.6平方公里

区域人口：167.28万，人口密度全市第三

GDP总量：2401.82亿，2018年首次超过罗湖，位列全市第五

最近的7-8年，大量新盘开盘，品牌开发商不断涌入，龙华的价格一路攀升。而随着地铁东西向的不断延伸，加上龙华的居住成本提升，以务工人员为主的流动人口，开始向更远的龙岗、光明、坪山转移，寻求性价比更高的居住空间。

造成的结果是，2015-2018，龙华的户籍人口增速连续三年排名全市第一，但流动人口出现了负增长。

人口大量涌入，同时伴随人口结构重构，最终造成的结果是：

优质人口密度不断升高

如上图所示，福田的人口密度实在太高了（全市第一且差距巨大），而龙华是距离福田最近的区域，所以成为了承接福田人口外溢最大的片区。

人口密度高，尤其是人口结构重构后，优质人口的密度高，是支撑房价持续上涨的核心因素。

产业

龙华属于发展中的片区，目前主要以第二产业为主，知名企业包括长安标致雪铁龙、富士康以及三九制药等。

而龙华倚靠的福田区，第三产业占比早已超过95%。

科普：

第一产业：农、林、牧、渔等；

第二产业：制造、建筑、电力等；

第三产业：金融、房地产、高新技术、文化等；

第三产业占比越高，表示城市发达水平越高。世界三大湾区的第三产业占比都超过了80%。

交通

龙华所处的位置是深圳中轴，因此市政府相当重视，除了将高铁门户深圳北站设立于此之外，未来还将有9条地铁线横竖贯穿于此。

高铁

深圳北站——中轴发动机

深圳北站将公交、地铁、出租、长途客运、小汽车等城市交通形式全部整合进来，旅客在站内就可以享受“零换乘”的便捷。

以北站为中心：

香港广州——半小时经济圈

粤港澳大湾区——1小时经济圈

长沙、武汉、福州、厦门等内地中心城市——4小时经济圈

北站日均人流量超50万人次，其已然成为展示深圳形象的“新窗口”，人流、物流、商流、信息流在此高度集聚。

地铁

现有地铁：

4号线：福田-龙华

5号线：宝安-西丽-龙华-坂田-罗湖

在建地铁：

4号线北延线：清湖——观澜，2020年开通

6号线：光明-松岗-深圳北-科学馆，快线，2020年开通

10号线：福田口岸-岗厦-华为-平湖，2020年开通

规划地铁：

18号线：大空港-光明-观澜-平湖-盐田，快线

21号线：前海-科技园-西丽-白石龙-坂雪岗-布吉-坪地，普线

22号线：福保-观澜，快线

25号线：布吉-大浪

27号线：深圳湾-龙华-坂田

道路

福龙大道/新区大道

——20分钟到达福田CBD/25分钟到达福田口岸

南坪快速/留仙大道

——20分钟到达南山科技园/30分钟到达深圳湾

京港澳高速

——40分钟抵达深圳机场

“英雄难过梅林关”

住在龙华工作在福田，若是开车上下班，最痛苦的莫过于经过梅林关了，这是龙华最大的痛点。

而深圳市政府针对这一点，开展了梅观高速市政化改造工程，计划增加节点&拓宽车道，现有15条节点但南密北疏，另外再设双向14条车道，预计2021年完工。

此外链接罗湖坂田龙华的坂银通道也即将在2019年年底完工。

片区定位

五大总部基地之一

福田中心、深圳湾、后海中心、留仙洞、深圳北站

深圳北站商务区这一片，是深圳五大总部基地之一，实际承担了深圳市级中心的功能。

深圳市重点建设片区之一

整个深圳北商务中心总投入超过2000亿元。其中，规划建筑面积接近997万平米，超过福田CBD。

在过去，很多人从内地来到深圳，第一印象就是罗湖火车站，而自从深圳北开通以后，这里就成为了代表深圳城市形象的门户片区！

片区配套

龙华分为四大街道，但最好的配套，全部集中在民治街道。包括大型的商业综合体、三甲医院、市级名校等等。

商务中心区——深圳北

深圳北站周边将盖起超过60栋的甲级写字楼，其中规划有400米高的写字楼。这个片区未来将提供超过25万的就业岗位。

整个片区的形象设计进行了全球招标，最终荷兰麦肯锡建筑事务所的方案获得了冠军，顶层设计相当高级。

但概念设计虽然早已落定，可目前建设完成的仅有北站两边的两三栋大厦，其余部分的具体规划都暂未决定。

好消息是，9月13日深圳市政府宣布深圳高铁总部拟落户北站商务中心区，规划确实在逐步兑现，但写字楼群的形成恐怕还需要较长的时间。

商业中心——红山6979

红山6979是龙华最重要的商业及行政配套，被称作龙华升级版欢乐海岸，容积率仅1.6。包含公寓、购物街区和若干市级文化配套，建成后，这里将成为红山以及深圳市的又一文化地标。

深圳市美术馆新馆

——深圳规模最大、规格最高的美术馆，深圳的形象工程之一

深圳市图书馆调剂书库

——全市藏书量最多的图书馆

展览馆&演艺馆

——与南山保利剧院体量相当，并且已签约开心麻花。

龙光玖钻

与红山6979隔了一条4号线，同样是一个大型商业综合体，包含写字楼、公寓、五星级酒店以及超过10万方的商业，总建面超80万方。

购物中心、学校以及医院

商业集中，且民治街道包含两所深圳四大名校的分校区：

深圳高级中学北校区

深圳外国语学校龙华校区

以及两所在建的三甲医院：

新华医院

深圳市第二儿童医院

均为2020年建成

这样密集的“高配”，在其它副中心是罕见的，可见政府对龙华重视和支持力度。

购买力分析

龙华目前已经上升为深圳超级城市门户，所有资源在此集中。除了吸引福田强大的购买力之外，距离龙华一路之隔的华为人也非常喜欢在红山置业，由于5号线的开通，还吸引了众多南山的置业者来此。

龙华各板块分化较为明显。红山-上塘以及深圳北-梅林关片区，由于规划整齐，漂亮，拥有名校以及众多市级配套，均价在7-10万，而其余片区由于城中村多，旧改仍在进行中，单价均在5万上下。

一图看懂民治街道规划

深圳北-梅林关

深圳北-梅林关片区，是最临近福田的片区，由于深圳四大名校之一——深圳外国语在此处设立了龙华分校，并且划分为大学区，因此这里的楼盘价格均存在一定的学区溢价。

其中新区大道以西是豪宅区，西面有塘朗山，南面临牛嘴水库，以圣莫丽斯、莱蒙水榭山为代表，包含别墅、洋房和少量大平层，单价在10-16万之间。

略微尴尬的是，全深圳最大的安居房——龙悦居也在这个片区，这里住了4万人，生活气息相当浓厚。

新区大道以东，沿着地铁线是这个片区的几个主要住宅楼盘，商业主要依赖星河cocopark。

三房四房可考虑万科金域华府和龙光玖龙玺，星河盛世由于底楼自带大型商业，非常受年轻人的欢迎。

外国语的学区上车盘，可考虑书香门第·上河坊，这里以小户型为主，楼下的上河坊购物乐园有众多美食，购物吃饭都相当方便，租金也相当不错。

红山

号称宇宙中心的龙华，其实指的就是红山。由于政府早期在此处预留了大片空地，因此有足够的时间进行高规格的设计，红山就是这样集万千爱于一身的片区：

地铁口、名校、楼盘集中、商业集中、市政配套集中、新三甲医院……

第一梯队

带深高北学位的三个楼盘：水榭春天5、6期，汇龙湾、金亨利首府1、2期，单价均在10-11万左右，以三房四房为主，上车盘最小面积为水榭五期的75平两房，最近成交价660万。

第二梯队

距离地铁口以及红山6979较近的水榭春天1-3期、中航天逸、华业四季玫瑰等。单价7-8万/平。这几个楼盘所带学校是龙华实验学校，刚刚建立，相信这样的生源，未来考试成绩也不会太差。

第三梯队

距离地铁口超过1公里以上的两个大盘：金地梅陇镇以及世纪春城等。学校都比较一般。目前单价5万/平左右。

上塘

民塘路被龙华人称为黄金大道，因为在这条道路的两边，集中了龙华最出名的几个地王。

中海锦城、金茂府

两边还有恒裕的旧改和恒大的岳盟旧改，其中恒大这块地内包含一所九年制的学校。

由于旁边就是豪宅金茂府，这所学校也被万众期待由名校来挂牌。

整个上塘全部以住宅大盘为主，除了金茂府以外，恒裕也是出了名的豪宅开发商，在深圳的代表作是深圳湾恒裕滨城，因此上塘一直受到万众瞩目，目前金茂府就是龙华的天花板，而即将开盘的金茂府，当年楼面价高达5.76万元/平，今年是否能在仍然限价趋严的大环境下开出12万的高价?

民治

民治过去也主要以厂房、城中村为主，脏乱差，但随着民治文化艺术中心以及深圳市第二儿童医院（三甲）的建立，加上万科梅林关的大体量旧改，这里的居住环境得到了较大的改善。

平安路以北是著名的梅花山庄，老旧的别墅群，但据说里面卧虎藏龙，业主大多是早期的深圳官员。

民治的住宅主要集中在平安路以南，楼盘较少，楼龄相对较老，单价4-5万，适合预算不多的朋友上车。

龙华老城区

深圳体量最大的旧改项目——鸿荣源壹城中心，均价6万，我曾多次拿壹城中心当典型案例——三年不涨，买了就站岗。

很多同学表示不理解，总问为什么不能买？为什么不涨？

其实看上图就明白了。

壹城中心已经是整个龙华老城区最贵的楼盘，购买者主要以本地居民为主，生源一般，再加上学校黄了，不是什么名校，第二实验而已。此外，最大痛点是没地铁，仅有一条在远期规划，连开建时间都未定。

龙华本地购买力有限，购买力较强的华为富士康都去红山买房子了，看不上这儿，所以短期内站岗是理所应当的。

除了壹城中心，清湖附近的几个次新楼盘价格在6万左右，这一片不仅是新华中学（龙华前三）的学区，也拥有较集中的市政配套，例如龙华文化广场、星河ICO、文化艺术中心以及在建的体育中心，倘若在龙华自住，买不起红山的情况下，清湖附近倒是一个不错的选择。

观澜及大浪

*蓝色是观澜旧改

*绿色是观澜特色——有轨电车

观澜是旧改体量巨大的一个片区，也是龙华区政府所在街道。这里总共有37个旧改项目，占了龙华总旧改的30%，并且集中了各个知名品牌开发商，例如万科、鸿荣源、绿景、合正等等。未来将供应大量住宅。

观澜定位科技片区，超级产业走廊，以制造业为主，工厂多，因此产权简单，容易旧改。此外，观澜空地多，容易从零开始规划，目前市政府附近道路整齐划一，市容市貌都相当漂亮。

随着民治街道、龙华中心区的崛起，龙华的财政投入正逐渐往观澜片区倾斜，目前观澜在交通、产业、文体设施方面都有新进展，片区环境未来将迎来极大改善。

需要注意的是，观澜旧改体量大，效率高，也意味着未来供应量较大，整个片区的质变相对比较远期，投资周期较长。

至于大浪，在龙华只能排老幺，等其余各区发展差不多了，才会逐渐开始大浪，目前并没有什么大动作，投资回避。

总结：

福田的高密度人口导致强大的购买力外溢，而龙华自身的位置足够核心，加上政府预留了大量空地，有条件进行高起点规划承接人口，因此，十年十倍是必然，不是偶然。