黄山的房子下半年会不会下跌「湖州楼市有升值空间吗」

导读

2017半程已过，黄山楼市依然火爆，“量价齐升”。楼市火爆背后的原因何在？业内人士怎么看，有关部门有何措施？黄山楼市的下半年会怎么走？

半程数字：“量价齐升”楼市“高烧”

7月19日，市统计局发布上半年房地产最新数据，今年上半年，全市房地产投资53.2亿元，同比增长10.3%，商品房销售面积85.3万平方米，同比增长23.3%，商品房销售额46.3亿元，同比增长48.4%，平均销售价格5427元/平方米。其中中心城区商品房销售面积35.8万平方米，同比增长43.5%，增速较上年同期提高12个百分点，比全市平均水平高20.2个百分点。商品房销售额25.2亿元，同比增长90.7%，商品房平均销售价格7048元/平方米，同比增长32.9%。

对比2016年上半年，黄山房地产新建商品房销售面积87.07万平方米、8103套、销售额39.73亿元，每平方米均价4248元；中心城区1-6月份销售新建商品房面积31.52万平方米、2751套、销售额17亿元、每平方米均价5147元，“涨”声一片。

专家解析：黄山楼市“涨”声何来？

黄山市是一个四线城市，常住人口仅100万多一点，不及皖北的一个大县的人口。但就是这样一个小城，房价已经连续12个月上涨，中心城区涨幅高达30%以上，均价已“破5”，中心城区已“破8”，今年以来部分楼盘开盘即售罄，二手房中介如遍地开花，二手房价直冲万元，黄山楼市为何“高烧”不退？

黄山市房地产职业经理人彭勇涛认为，黄山楼市“量价齐升”的背后，除了受一二线城市上涨的溢出效应外，还受到了合肥、安庆、景德镇、衢州等市内外周边城市房价上涨的影响，当然黄山房价上涨的最主要原因与当前实施的棚户区改造有直接关系。从2016年下半年政府启动中心城区棚户区改造以来，黄山市中心城区房价在开发商、中介公司、房主的多方合力下，犹如脱缰的野马疯狂上涨。

他说：”在这一轮房价上涨的大潮中，政府的本意是去库存以及解决棚改户的安置房问题，为此政府做了充足的准备，并专门建立了棚改货币化安置房源信息平台，中心城区可供市民用购房券购买的商品房有24个楼盘，另外还有28个政府安置楼盘。但是棚改政策一出，被多方曲解，房产中介看到了棚户区改造的巨大商机，中心城区200多家中介公司抢滩二手房市场，拿棚改作文章，夸大无房可售，制造房荒，趁机抬高房价，曲解货币化补贴形式，导致购房需求迅速膨胀，出现一房难求的局面。其次是二手房价格的快速上涨，让更多的人加入到炒房的行列，中心城区不断上演炒房获利几十万元一夜暴富的神话，外来投资者纷至沓来，全民炒房热火朝天。再次，中心城区近年来商品住房开发总量锐减，导致楼市供不应求房价急涨。2016年之前中心城区商品房年去化量一直平稳，2015年销售商品房5822套，2016年销售商品房6438套，房价基本保持平稳的态势。但近两年，中心城区土地拍卖多数地块流拍，新开发楼盘、开发面积相应减少，导致房源吃紧（尤其是好房源），楼以稀为贵，助推房价急涨。”

关于黄山楼市之现状，记者还采访了将于下半年开盘的号称城门大盘的黄山旅游集团天都地产总经理张治国，他认为：“黄山楼市在去年至今的这一轮上涨中幅度虽然有点高，但总体在合理区间。黄山目前的房价不能用现在的尺子去量20年前的房价。因为黄山城市发展过去相对是滞后的，水平不高，这些年发展得比较快，比如说新安江延伸段没开发前，城东的房价是很低的。换句话说前些年的黄山房价存在价值的洼地，现在的价格到了合理的区间，却由于参照物不一样，给一些市民心理上造成落差。”

张治国称，黄山房价上涨一方面与棚改驱动有关，与日益改善的大交通有关，与黄山优质的人文和自然资源有关，更加宜居的黄山城市必定会吸引更多的人置业、购房和投资。”

黄山房参谋创始人梅峰说：“黄山楼市自从去年10月份以来，一直处于上涨的态势，截止目前，上涨的势头似乎还未得到控制，当然黄山房价的暴涨只不过是三四线城市房产市场的一个缩影，因为放眼全国的三四线城市楼市都十分火爆，综合原因与国家对三四线城市去库存的大政方针以及一二线热点城市史上最严限购政策的挤压旁出有关，房市出现了大量的投机人群。”

梅峰说：“结合黄山房产市场特点来看，黄山市本轮过热的房产市场一是受益于去库存政策的利好，比如，低门槛的首付，优惠的契税政策以及银行非常低的基准利率等刺激有关，但其价格上涨的核心原因还是黄山房产市场供求关系严重失衡导致。去年7月份之后，黄山一手房面临断供状态，再受周边城市合肥、杭州等二线城市暴涨的拉动，原本平衡的供求关系失衡，特别是黄山本轮土地供应不足，新盘开发饥渴的状态下，再加上城市棚改推进、二胎政策放开等多种因素组合下形成恐慌性的看涨预期，率先导致二手房价格出现暴涨的局面，最后演变成全民买房的市场乱局。

业界预测：下半年黄山楼市或将退烧

7月18日，国家统计局官网发布的6月份城市住宅价格统计数据显示，70个大中城市新建商品住宅价格环比增幅已连续6个月回落，其中，15个一线和热点二线城市新建商品住宅价格同比涨幅全部回落，9个城市环比下降或持平。相关网站观点称，今年上半年全国楼市出现逆势分化，三四线城市接替一二线城市，成为房价上涨主力。业内预计，信贷政策是决定未来楼市走向的关键因素，预计未来信贷仍将收紧，下半年全国楼市整体降温仍会持续。

对2017年下半年黄山楼市将呈现何种景象？彭勇涛认为：“2017年下半年房价仍会小幅上涨，黄山楼市上涨一年，购房人的心态已经平稳，购房也更加趋于理性，近期黄山二手房市场出现了成交低迷，有价无市的情况，购房的需求明显减少。但是二手房市场目前处于卖方市场，价格居高不下，市场行情混乱，建议刚需购房人要慎重考虑，在买二手房时要多了解房源的用地性质、使用年限、产权归属、贷款事宜等。切勿贪图便宜轻信上当，一定要货比三家，多方求证，尽量找正规中介公司。”

彭勇涛说：“下半年一手房的预售楼盘将集中上市，如中心城区城东的天都江苑、新安印象、金瓯徽府、润城豪园；阳湖的栢悦南山、优山美地；黎阳的广宇·桃源里、恒大滨江左岸、依云红郡；汽车站区域的玉屏·齐云府等。这些楼盘的备案价格已受物价部门限制，政府主管部门有控价措施，限制开发商不得任意涨价，因此房价总体可控，不会出现大涨。

彭勇涛说：“决定下半年楼市走向的关键因素有两个杠杆，一是政策杠杆，二是金融杠杆。十九大的召开，政策层面的影响，房子是拿来住的，防范房产泡沫和金融风险都将被放在较高位置。同时对金融的收紧会使房贷政策发生变化。行政的密集调控正好与金融市场的强监管相叠加，会与流动性紧缩的市场周期相叠加，一定程度上会对市场形成冲击。”

梅峰认为，黄山市中心城区本轮房产市场过快过热上涨，势必提前消耗了大量的购买力和刚性需求，其实对于一个城区只有17万人口的后期房产市场增长是十分不利的。而从目前的购房人群来看，购买主体绝大部分还是黄山市内本地人群，异地的投资客有，但不多，虽然价格一直处于一个过热的局面，其风险还是可控的。当黄山本轮房产市场本地购买需求消耗至一定程度，价格平稳是必然趋势，恐怕会带给未来市场房价比较长的一个横盘期（价格几年不变）。

房管部门：楼市目标从“去库存”到“控房价”

市房管局相关科室工作人员说：“上半年的黄山楼市从投资到销售，从面积到房价全面上升，去库存率已从去年年底的30多个月降到现在的20多个月，空置房面积已大部去化，只有非住宅（店面）商业用房仍需要去库存。房价的上涨幅度也确实大，达到了30%多。但主要在中心城区，全市并不平衡，如黟县和祁门，还有‘2字头’的房子。”

这位工作人员称，楼市火爆有多重因素的叠加。主要因素包括供需关系的失衡，因为前几年的土地供应量小，开发量不足（2014年土地供应创了7年来的新低），随着需求量上升，可选房源少，房价自然上涨；其次是当前全市全面铺开的棚户区改造，大量的货币化安置驱动了市场；三是大城市调控带来的溢出效应。其次还有高铁、城镇化、置业（上学）、投资渠道、恐慌心理和一二线及杭州上海、合肥、芜湖等周边城市的挤压等等。

针对当前的楼市形势，市房管局相关科室工作人员说，一是供；要适当增加土地供应量，督促已拿地但未开工项目抓紧开工，推进工程进度，加大市场供应量，面对市场推出更多新房源，平衡市场的供需关系；第二是控；由物价部门引导开发企业合理定价，合理利润，参照同类型、同地段、同品质的新开发楼盘，同等区域、同楼型的房屋、预售价格不能超过同地段周边现有楼盘的销售价格。这位工作人员坦言，目前中心城区楼市泡沫是有的，因此根据中央的要求，原来的目标是“去库存”，现在是“控房价、稳市场、防风险”，防范金融和市场风险。不过这位工作人员又说，控房价并不是打压房价，而是防范市场潜存的风险。

房管局工作人员称，下半年的楼市销售恐难再现之前一房难求的景象，恐慌性购房和投机性购房会大大收敛。房价涨幅也不再会像之前那么大，一方面是下半年的开盘量大、房源多，二是去年以来的爆发式购房已经透支了黄山楼市“全身的力气”，因此下半年的黄山楼市无论是销售还是房价都将退烧。

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记者手记：

2017年中央经济工作会议上，去库存的提法被“长效机制”取代。按照中央政治局会议的提法：“要加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。”而纵观黄山楼市当前形势，“去库存”已转向“控房价”，而探索建立符合市情、适应市场规律的房地产平稳健康发展的机制，实现市场供求平衡、摆脱大起大落的宿命，让百姓有房住，让房子回归到居住第一属性恐怕是保障百姓满足感的重要课题。

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