浦东新区陆家嘴投资大厦「上海金融小镇最新进展」

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司主营业务为在浦东新区，天津红桥区及苏州高新区等地从事以城市综合开发为主的房地产综合开发业务。主要产品有包括土地批租、房产销售、房地产租赁、酒店、物业管理；金融产业、工业、商业、城市基础设施等项目的投资、管理，投资咨询，企业收购、兼并等。

2021 年度营业收入 138.72 亿元，其中：房地产业务收入 109.32 亿元；金融业务收入29.40 亿元。2、2021 年度房地产业务成本 36.14 亿元；金融业务成本及管理费用 5.16 亿元。3、2021 年度的项目开发投资支出 48.82 亿元。4、2021 年度实现归属上市公司净利润 43.11 亿元，与 2020 年度相比增长了 7.45%。

一、简易资产负债表

资产

负债

类现金

174.54

有息负债

490.95

应收款

62.85

经营性负债333.72

应付211

生产资产51.37

固资39

合同40

经营资产

存货311.94

所有者权益

384.22

投资资产608.14

长期股权132

投资房产385

合计

1208

共计

1208

生产类资产占总资产比重为4%，净利润占生产类资产为98%；类现金无法覆盖有息负债；应收占总资产比重为5%；有息负债占总资产40%。

二、资产变化、所有者权益变化、负债变化

企业的总资产由1013亿增至1208亿，增量位195亿；所有者权益由337亿增至384亿，增量为47亿；负债由675亿增至为824亿，增加149亿（有息负责增加了81亿，应付款加其他应付多了76亿；合同负责多5亿）。

从总资产增量为15亿，我们可以大概拆分几个部分：①货币多了98亿；②长期股权多了45亿；③存货多了6亿；④投资性房产多了17亿。

三、负债情况

有490亿有息负债，应付账款总计211亿，共占类现金400%,无法覆盖有息负债和应付款项。

四、利润表：毛利、营利率、净利润含金量、费用占毛利润等

2021

2020

毛利率

70%

70%

营业率

44%

44%

净利润含金量

74%

0%

费用占毛利润

16%

14%

存货周转率

0.13

0.15

应收周转率

17

26

净利润含金量相当不稳定，费用控制很好。

五、现金流量表：净现金流、投入持续性经营开支的资金等

净现金流量为37.14亿，销售商品、提供劳务收到的现金为123亿，营收为138亿，增值税所约为13%，所以应该收到现金为155亿左右，实际回收占79%。

购买固投、无形、长期支付等为28亿，自由现金流量约为9亿。现金流非常不理想。

六、净资产回报率分析：净利润率（净利润/销售收入）×总资产周转率（销售收入/平均总资产）×杠杆系数（平均总资产/净资产）

2021

2020

净资产收益率

20%

21%

净利润率

36%

34%

总资产周转率

0.12

0.15

杠杆系数

3.15

3

杠杆系数很高，证明负债资产占比很大，根据上面的分析，负债中有息负债占比相当高，近60%左右。

七、整体企业情况

每年的加权ROE为20%以上，很优秀。毛利很高，房地产销售毛利达80%。

负债率很高，800多亿的负责其中490亿都是有息负债。

5年累计利润为183亿。营收开始下滑。

经营现金流累计为25亿，占净利润为13%，就是赚的都是账面的钱没有真的收到钱。

投资很猛，近三年投了162亿。

八、近三年主要会计数据和财务指标

九、 2021 年分季度主要财务数据

十、 非经常性损益项目和金额

4个亿的利润通过公允价格变动实现。

十一、 2021 年经营工作分析。

1、经营收入分析。

（1）物业租赁收入。

① 合并报表范围内长期在营物业租金现金流入，合计 38.63 亿元。办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2021 年度租赁收入 32.35 亿元，比 2020年增加 1.8 亿元，同比增长 5.7%。

目前公司持有长期在营甲级写字楼共 23 幢，总建筑面积 191 万平方米。截至 2021 年末，上海成熟甲级写字楼（运营一年及以上）的平均出租率 85%，平均租金 8.09 元/平方米/天。天津甲级写字楼的出租率 81%，平均租金 3.45 元/平方米/天。高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地----上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴金融航运大楼。截至 2021 年末，长期在营高品质研发楼总建筑面积已超过 32 万平方米，出租率达到87%，平均租金 6.26 元/平方米/天。

商业物业。2021 年度租赁收入为 4.54 亿元，比 2020 年增加 1.44 亿元，同比增长 46.4%。商业物业主要包括陆家嘴 96 广场、陆家嘴 1885、陆悦坊、陆家嘴金融城配套商业设施以及位于上海、天津的两个陆家嘴 L MAll。截至 2021 年末，商业物业总建筑面积 46 万平方米，其中：在营的陆家嘴 96 广场出租率为 93%；陆家嘴 1885 出租率为100%；上海陆家嘴 L MAll 出租率为 95%；天津陆家嘴 L MAll 出租率为 89%；陆悦坊出租率为 74%。

酒店物业。2021 年全年营业收入为 1.10 亿元，比 2020 年增加 0.34 亿元，同比增长 44.74%。公司酒店物业包括：上海前滩香格里拉酒店、东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店。其中，东怡大酒店配备 209 间房间，2021 年 GOP 率为 29.31%，平均出租率为 55.71%；陆家嘴明城酒店配备 221 间房间，2021 年 GOP 率为 31.23%，平均出租率 98.19%；天津陆家嘴万怡酒店配备 258 间房间，2021 年 GOP 率为 16.48%，平均出租率为 65.29%。上海前滩香格里拉酒店于 2021 年 10 月实现开业，配备 585 间房间。

住宅物业。2021 年度租赁收入 0.55 亿元，比 2020 年减少 0.7 亿元，同比下降 56.8%。公司原用于租赁的东和公寓项目基本完成销售，整体去化率达到 98%。

会展物业。2021 年度租赁收入 3.95 亿元，比 2020 年减少 1.5%。

（2）房产销售收入。

2021 年度，公司实现房产销售现金流入合计 57.60 亿元。

主要来自于东和公寓、锦绣观澜二期、天津海上花苑二期等。2021 年度累计住宅物业合同销售面积 7.86 万平方米，同比下降 24%；合同销售金额 49.23 亿元，同比下降 27%；在售项目的整体去化率为 65%

（3）物业管理及服务性收入。合并报表范围内，2021 年度，公司实现18.66亿元物业管理收入，比2020 年度增加 11.7%

合并报表范围外，上海新国际博览中心有限公司 2021 年度实现2.71 亿元的服务性收入，比2020 年度减少 3.6%。上海富都世界有限公司 2021 年度实现物业管理收入 0.43 亿元，比 2020 年度减少 0.14%

（4）金融服务收入。

2021 年度金融业务实现收入 29.40 亿元，占公司营业收入总额的 21.20%。

2、项目投资分析

续建项目 13 个，总建筑面积 179.76 万平方米，主要为张江中区 73-02 号地块、张江中区 74-01 号地块、张江中区 57-01 号地块超高层办公楼、前滩 54-01 地块、川沙新市镇 C04-12 号地块、

竹园 2-16-1 号地块、潍坊社区 497-02 号地块等。竣工项目 6 个，总建筑面积 33.43 万平方米，主要为前滩香格里拉酒店（前滩 25-02 地块）、苏州锦绣澜山锦园（苏州 14 号地块）、苏州锦绣和陆坊（苏州 9 号地块）、苏州雷丁学校（苏州2 号地块）等

3、有息负债现状。

公司合并报表范围内有息负债（陆金发仅包含其母公司有息负债）主要由五部分组成：短期贷款、超短期融资券、长期贷款、中期票据、应付债券及资产支持证券（CMBS）。2021 年末余额为 506.15 亿元，占 2021 年末公司总资产的 41.87%，较上年末 438.65 亿增加 15.39%。其中：短期贷款（含一年内到期的长期贷款）为 202.7 亿元，超短期融资券 20 亿元，长期贷款为 75 亿元，中期票据为 90 亿元，应付债券（公司债） 50 亿元，资产支持证券(CMBS) 68.45 亿元。

4、经营业绩影响分析。

公司 2021 年度当年利润来源主要由房地产销售、租赁及金融业务组成。其中：长期持有物业出租毛利率为 75.77%；房地产销售毛利率为 81.53%；金融业务利润率为 82.45%。

除此以外，下述项目支出与公司年度利润及现金流有较大相关性：

（1）税金支出：公司 2021 年度共缴纳 43.53 亿元税收（实际支付总额），较 2020 年度减少 3.80%，占营业收入 138.72 亿元的 31.38%。

（2）投资性房地产摊销：根据公司会计制度，2021 年度摊销投资性房地产 7.73 亿元。

（3）现金分红支出：2021 年，公司向股东派发 2020 年度现金红利共计 20.09 亿元（含税），现金分红占 2020 年度归属于母公司净利润 50.08%。

（4）员工薪酬支出：2021 年度合并报表范围员工总数 5689 人，人数同比增加 0.55%，薪酬支出总额为 10.63 亿元，人均 19 万元。

十二、主营业务分析

本期公司筹资活动产生的现金流里增加是由于公司发行资产支持证券(CMBS) 68.45 亿元。

房地产行业经营性信息分析

十三、公司关于公司未来发展的讨论与分析

1、办公物业。

2021 年，上海甲级办公楼的供应保持在高位，充沛供应为各类租户提供多重选择，带动市场愈发活跃，净吸纳量 130 万平方米，较去年增加 80 万平方米；市场供需关系改善，平均租金止跌微涨至 7.2 元/平方米/天。办公楼市场整体企稳，板块租赁需求分化加剧，南京西路、前滩等区域优质办公楼需求旺盛，空置率下行，板块热度预计将持续推高。

此外，2021 年上海大宗交易市场重返千亿量级，其中办公、研发办公的物业类型交易占比约 46%，买方以信息科技、金融、生物医药等自用型超级买家为主，市场活跃的背后是投资者对于国内经济基本面长期向好态势的肯定。由于国际环境日趋复杂，且国内大循环主体作用持续增强，预计未来内资买家仍将主导市场。

目前，公司主要在营办公物业总建筑面积达 224 万平方米，其中长期在营甲级办公楼总建筑面积 191 万平方米，大多位于上海陆家嘴区域世纪大道、花木及前滩区域。未来三年，公司将另有超 72 万平方米的办公楼宇新增入市，主要位于前滩、张江、川沙等地。

2、居住物业。

上海区域

从 2021 年上海商品住宅新增供应来看，供应量较去年更稳定，但供应节奏采取了按批次集中上市的方式。2021 年新增供应量802.7 万平方米，同比上涨 6.5%；其中公寓市场供应量 762.2万平方米，同比上涨 23.5%；别墅市场供应量 40.5 万平方米，同比下降 70.2%。

从上海商品住宅成交情况来看，2021 年新房市场整体呈现供需双高的态势，但成交均价获得了有效控制。2021 年商品住宅交易量与 2020 年相比涨幅明显，2021 全年商品住宅成交面积为1063.76 万平方米，在供应量上涨的情况下，成交量同比上涨 19.7%；成交金额 5862.49 亿，同比上涨 15.4%，成交均价 5.51 万元/平方米，受政策调控影响，成交均价同比下降 3.7%。市场去化速度为月均去化 88.65 万平方米，相比 2020 年月均去化 74.1 万平方米，同比上涨 19.6%，整体市场呈上升态势。从开盘情况来看，上海 2021 年共计开盘 259 次，73987 套房源入市，中高端项目放量明显且普遍去化优异。

天津区域

2021 年，天津商品住宅供应面积 1137.85 万平方米，同比下降 12.9%，成交面积 1246.18 万平方米，同比上涨 2.4%，成交均价 17262 元/平方米，同比上涨 4.1%。2021 年，天津商品住宅主力成交总价段为 120-250 万，总占比达 44.6%；天津市内六区商品住宅主力成交总价段为 250-500 万，总占比 57.2%；600 万以上成交住宅仅占 11.3%，高总价房源去化难度较大。

截至 2021 年 12 月底，天津市商品住宅存量为 2108.25 万平方米，同比下降 1.1%，去化周期约为 20.3 个月；市内六区存量 266 万平方米，同比增长 3.5%，去化较慢，去化周期高达 31 个月。2021 年三、四季度部分高端项目相继开盘，主力总价在600-1200 万的热点项目亮相开盘，户型功能升级、精装、全屋智能化成为各个高端项目的标配，预计 2022 年天津的高端市场将全面迭代。

苏州区域

2021 年全市商品房供应面积 976.9 万平方米，同比下降 17%；成交面积 1009.4 万平方米，同比上涨 11%；成交均价 25343 元/平方米，同比下降 2.1%；2021 年苏州市场整体供销平稳。从全市各区供销量表现来看，园区价格依旧为大市标杆，整体供不应求；姑苏区供销平稳，改善需求稳定；新区在狮山板块成交带动下，均价逼近 3 万元/平方米；吴中、吴江区依托供货量及价格优势成为主力成交片区。

十四、整体总结和估值

企业是上海的区域地产龙头，重要的经济活动区在浦东区，经营着陆家嘴的高端CBD。总体上看，未来如果上海都不行那中国别的地方肯定是更加悲观，那如果上海浦东都不行那别的区肯定更死。所以基本盘肯定是没问题，租金一年有38亿，今年应该还算是比较差的年份，剩下的商业、酒店、会展一共有大概10亿左右，接着就是房地产销售。

房地产分个部分，上海的房产去库里很好，天津的一般。

估值：整个企业的有息负债有500亿左右。类现金有170亿，物业甲级有157万平方，研发有31万平方，这里收入38亿，给十倍市盈率变卖，大概为380亿。商业、酒店、会展一共9亿左右，还不是净利润，大概估90亿。

总体物业大概估值是470亿，卖楼一年50亿左右，物业18亿，金融服务业20亿左右。后面大概估880亿左右。打个8折合计1080亿。加上类现金再减掉有息负债减掉应付，估值大概为550亿左右。现在没有明显的估值优势，如果是275亿~300亿介入可能会有更好的收益。