看300小区跌价排行榜:武汉二手房到底多难卖 长达15年「武汉房价未来走势」
来源： 2023-02-19 18:17:16
微博上曝光的武汉2月二手房挂牌价下跌最大前300的小区，成功引起了拼拼姐的兴趣，抓紧点开，看看有没有自家小区。
（拼拼姐发现实际网上能查询到的小区均价其实比表中呈现的高不少，表格中展示的价格可能是小区的最低挂牌价）
二手房怎么选
通过上表中的信息可以反映出不少问题：首先，在降价的300个小区中，其中远城区是“重灾区”，占了半数以上。对于二手房来说， 地段依旧非常重要。
（图片来源于长江日报摄影队）
其次，房龄也是影响二手房的重要因素。在上面表格中，武昌区、江汉区等跌幅较大的小区建筑年代都比较早。比如武昌区丁字桥的几个小区，离地铁2号线很近，周边有商业有医院有学校，是成熟居住区，地段非常好。
但因为有20年左右房龄，二手房价还是上不去。而且“老破大”比“老破小”更难出手。
接着，还有一些别墅和豪宅也榜上有名，例如光谷的力高雍华年（别墅，3万 /㎡），还有江岸的华发外滩荟（4万 /㎡）。单价高、户型大的豪宅房源，流通性不太行，有价无市，更适合自住不太适合投资。
像洪山的保利中央公馆（别墅，4万 /㎡），别墅虽然在降价榜中，但同小区高层成交量2021全年超过200套，带看超过万次，霸榜年度成交量第二名。
最后，表格中有不少是公寓。公寓户型小、总价低，上车容易，不过缺陷明显。除了产权年限较短以外，公寓不能落户、不带学区是硬伤，价格想要上去很难。
二手房选择总结：
1.选地段，优先主城区；
2.房龄太久的慎选，不要老破大；
3.别墅自住，有价无市；
4.公寓想转手价格没戏。
武汉二手房周期
这么多二手房都在降价，武汉行情这么差吗？
除了去年楼市政策频出之外，这还和大量二手房库存积压有关，楼市规律：量在价先。成交量先行回落，后再带动房价松动，最后量价齐跌。
严政之下，市场开始僵持，买卖双方博弈，都在观望中，很快楼市冷下来，在价格岿然不动的情况下，成交量逐步下跌。买房人一般是“追涨杀跌”，持续一段时间后开始断崖式下滑。再过一阵，一些炒房客经不过资金压力，不得不降价抛售。
（2022年1月全国68个城市二手房挂牌均价）
武汉的二手房到底有多难卖？拼拼姐研究了下武汉不同板块二手房的去化周期。
去化周期最短的是洪山区，为近51个月，大约4年多。在去年的成交周期TOP榜单中，成交最快的是洪山区的水域天际，成交周期仅34天，排名第一。
东湖高新区表现也非常亮眼，在2021成交周期TOP20的榜单中，东湖高新区霸占13席，占比超6成，民族大道、关山大道、金融港、光谷东等板块全面开花，光谷果然还是热度顶流。
（去化周期依据挂牌总量和成交量大致估算，仅供参考）
江岸区、汉阳区等主城区，去化周期基本在4-6年左右的时间。其中汉阳去化周期较短的板块是钟家村、王家湾和四新，这也是汉阳为数不多还有关注度的主力区域。
江夏区、东西湖区、黄陂区等远城区，去化周期普遍在8年甚至是10年以上。蔡甸区的去化周期最长，长达189个月，接近15年半。
写在最后
最后，拼拼姐想说，买房对大多数普通人来说都很重要，即使是自住需求，我们也不希望将来想要换房的时候，卖不动或卖不出价。如果选择二手房，一定注意两大关键因素——流通性和保值增值能力。
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