北京买房血泪史「北京楼市走向」

来源： 2023-02-18 14:17:08

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

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Q:提问:京总，您好！目前家庭有一套东直门附近的小房（1911前购入，特别小，自住不足），孩子明年入学。预期想今年再入手一套，用于自住，未来小孩上学可接受半小时内车程接送，总价1300万上下三居或两居

无需考虑上班区域，较为自由。期望是品质和周边环境好一些，未来投资价值也是重点关注点.目前看了一下阳光上东、观湖国际，亮马名居的两居，凑一凑可以买到。请教一下有什么比较推荐的区域或者小区？对于目前看的几个小区，有何建议？谢谢！

A:回答:您好,感谢信任!这三个盘观湖国际综合对比更有优势一些,楼盘居住体验好,商圈优质,亮马名居虽然位置不错,但是东三环国贸以北有断层缺陷,就是个别品质较高的商品房楼盘周围全被商业、写字楼包围,这个就会导致居住体验很差,您看一下国贸南侧比较优质的商圈是双井,北侧是太阳宫、再往北是望京,东边是朝阳公园、朝青

所以亮马名居的涨幅不稳定,有时会高一些,但回落也是常有的事.酒仙桥是个很独立的板块，区域特别固化，城中村太多改造难度比较大加上大型的艺术区占据大面积的土地资源,导致整个区域商业的布局不是很合理;很难吸引到外区的人到这里买房。其次电子城是夕阳产业，如果考虑酒仙桥不如看西侧的望京;或者南侧的三元桥,1300的预算可选的楼盘很多,保值增值性要优于酒仙桥,可以关注下三元桥的凤凰城二期、望京的慧谷阳光、季景沁园、上京新航线、臻园、国风上观、国风北京二期

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Q:提问;手中有套天津市中心带校区的房子，打算卖掉置换一套北京海淀带学区房子，孩子刚上小学，希望日后有机会转学对应一流二类小学和优秀的中学。卖掉现有房产有1000的现金打算再贷几百，自己居住周边配套齐全环境不错的小区，三居次新房自住兼投资需求，京总推荐哪个？我看京总很少推荐海淀，假如同样筹码到朝阳，兼顾学区和自住需求，考虑到周边环境，又会推荐哪些小区看房呢？希望能投资到有潜质保值的房产。谢谢

A:回答; 您好,感谢信任!海淀、东城、西城如果不是硬性上学需求,投资我们一般回避学区,准确说应该是回避政策,把投资交给市场,交给选筹技巧,交给时间,不受政策干预是我们比较常用的打法

如果您考虑在海淀上学,可以关注下上地的莱圳家园和橡树湾,上地学区溢价低,有产业支撑,房价相对稳健牢靠;如果考虑朝阳可以关注下太阳宫和望京,同样有产业支撑,房价相对牢靠,但朝阳的学区逻辑和海淀的逻辑不一样,这个您们应该了解,我觉得应该把孩子未来走哪个方向确定下来,是海淀还是朝阳,其次再考虑房子的问题

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Q:提问:感谢回复，您帮忙剔除了学区的因素之外，再去选房子，就清晰许多。承接昨天的问题再咨询。

1.目前的小区19年改造过，楼下的商业（万象汇）和产业（西三旗科技园）明年开业，我现有的房子现在卖出会不会享受不到商业和产业带来的利好？同时搜索“西三旗”，看您过往的答复，有提到过“西三旗这个板块有价值，没必要卖”，所以还想劳烦您再确认下，现在卖出的节点是否最优？

2.您帮忙撇清了娃一岁半不涉足学区房，我的选房思路清晰了许多，即只选优质板块品质次新。但是我对于板块有疑惑，按您之前的说法，常营是不如朝青的

如果我想以5年之后换房为目标，同时5年之后娃正好即将上小学。那么我现在500首付的预算，比如回龙观、朝青、常营、瀛海这些区域，哪块更加看涨呢？或者有无根据我的情况，推荐的最优板块呢？

3.如果增加预算，总价到750左右，有无推荐的板块和小区呢？非常感谢！换房在即，烦请再次答疑解惑。

A:回答:您好,1、有时会出现两种对立的回答,是因为有前置条件,这是出于“机会成本”的考虑;西三旗的优质盘有价值,但是老房子价值相对比较弱,其次西三旗区域的价值中规中矩

如果有更好的选择当然可以选择更好的,如果处于资金或者其他条件不可选,加上北京的交易摩擦成本比较高,不动为价值最大,每个人的情况不同,选择也不同.万象汇、西三旗科技园短期影响不是很大;中长期算是一点利好,但投资是和时间赛跑,因为我们的存款速度赶不上印钞的速度

2、500的首付可以优先朝青、回龙观;常营瀛海属于次级板块,回龙观和朝青属于热点区域,或者可以说属于这个区域范围内的龙头板块,房价的涨幅也是从这些板块开始,总价加到750变化不大

可以重点考虑这些区域,可以关注的楼盘:朝青:青年汇佳园、华纺易城;回龙观:国风美唐、金域华府,如果考虑亦庄这个板块可以看看金域东郡、海梓府,但我觉得可能朝青和回龙观更适合您,比较稳健