动迁板块里的商品房 能不能买了「出让动迁房是不是商品房」

不知道大家对于动迁板块内的新房，是如何看待的

最近位于浦东曹路的一个新盘引发了不少人讨论，此新盘价格网上有消息宣称要到5万7

虽未证实，但是这个价格传言也让很多人不太能理解，认为价格有些过高了

原因就在于这个新盘的位置，位于曹路这个大型动迁基地中

这其实不是一个新盘的问题，已经有越来越多的新盘，在传统的动迁板块内出现了

因此，我们很有必要来认识这么一个现状，这些动迁板块内的新房，它们已经成为了广大刚需不可忽视的一个产品

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上海动迁板块内的新房，都在哪里

在说这些新盘之前，我们先要明确的是，这些新盘位置的特殊性

2009年，上海决定在郊区建设六个保障性住房基地，也就是我们俗称的动迁基地，来给当时拆迁安置的居民进行居住

分别是：浦东的曹路、浦东原南汇周康、宝山的顾村、嘉定的江桥、闵行的浦江和松江的泗泾

因此，那里第一批动迁房普遍是2009年开工、2011年左右竣工的，至今已有十年左右的房龄

也有后期持续建设的二期、三期左右的动迁工程，在2014、2015年左右竣工

早一点建成的房子是这样的

晚一点建成的房子是这样的

无论是11年左右的老房子，还是14年左右的新房子，全部都和现如今的商品房外立面有一定的差距

而最主要的差距是，动迁房主要目的是安置、保障用，所以和商品房相比，几乎没有产品力，早期的动迁房没有太多的设计，近期的稍微规划了一下小区内的景观

不过即使后期有一些规划，动迁房还是不能和商品房相比，目的就不是为了做产品，同样的，动迁房的质量也经常是引人诟病的一点

这六大动迁基地中，存在大量这样的动迁房，所以一旦某个动迁基地有新房出现，就会有些格格不入，不管从外表还是品质，都和这个版块的原生基因不太吻合

但是我们发现，越来越多的新房都在动迁板块出现了

据不完全统计，在上海2022年第二批次中，曹路、江桥、顾村这三大动迁基地都可能有新盘入市（一些纯叠墅项目不计入内）

而这些新盘的价格，普遍要比动迁房的价格高出不少

那么，我们购房者，到底要不要买这些动迁板块内的新房？

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最明显的，这里所见所得有成熟的配套

别觉得动迁板块内的新房不好，它有一个最大的优势，是很多楼盘比较新的板块无法比拟的——大部分的生活配套已经成熟

比如我们买新盘时，经常会有人告诉你，这里未来要建造个什么，但是在动迁基地板块，不用考虑这些。所有配套基本上都建好了，应有尽有

比如小学和幼儿园。一般在大型动迁基地范围内，学校都是早早备齐的，而且不只一所

像是浦东的曹路板块，更是从幼儿园到大学各层次的教育资源都有，而且学校之多在浦东中都属于罕见的

医院也是如此，由于动迁户中有很多老年人的存在，所以医院也是比较早备齐的

虽然动迁区的学校、医院，可能并不是顶级的，比如松江泗泾医院的级别是二乙，但是满足人们基本需求是没问题的

而很多比较新的板块，虽然后续都会备齐基本配套，但是需要等一段时间，而且人气也不足

动迁板块最基本的商业配套都很成熟，像是菜市场、银行、邮政、便利店等等都很多，生活气息比较浓重，找不到什么缺失的地方

这里稍微提一下，有些新板块，像是便利店、菜市场很容易找，但对老人来说比较方便的银行等则比较少配备

即使是大型商业，动迁板块也是不缺少的

一直以来，我们对动迁板块存在一些误解

过去，很多人以为的动迁板块是城乡结合部，脏乱差，那是刻板印象

这是泗泾，街道都很干净，有河有树，绿化也很好，生活环境非常好

其他的动迁基地也都跟各自的位置有关，不能笼统的认为动迁基地的城市界面都不那么好

而且，对于新盘来说，自己所在街道的基础环境才是最基本的，至于动迁基地区域的环境如何，我认为不是很重要的因素

动迁小区一般都是规划在一个区域的，方便集中管理，因此它们的环境只影响那一片区域，更不用提整个板块了

比如图上所示的泗泾新凯家园动迁基地

也因此，基本上动迁板块内的新盘，所在的位置其实和动迁房都有一定的距离，或是临近动迁房，与动迁房中心距离甚远

比如曹路的某新盘，它实际上是在顾唐路地铁站上盖的TOD，动迁房对它位置影响较小

还有一个优点，是我在疫情期间发现的

由于动迁基地板块内上海人比较多，都会督促居委会，可能是由于人多力量大的缘故，这些板块内的物资发放的次数比较多

比如我所居住的松江泗泾，有接近10次的物资发放，我记不太清楚，但每次发的量都很大

曹路的拆迁户朋友，家里鸡蛋收到了很多，压根儿吃不完

我们泗泾的居委会，甚至还帮我们团购了一次性理发用具，发理发券进行理发

以往可能会觉得动迁板块这种生活气息重的地方，人太多了，事儿也多，但实际上在疫情期间，会发现有很大的便利性

至少因为人太多了，区政府、街道和居委会花很多的力气来保证供给，也会因为人多而享受到一些团购等便利

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配套成熟，是优点，其实也是缺点

优点我们已经知晓，在动迁版块买新房，所有配套立刻能用，但是我们要注意到一点，动迁板块都是2011年左右动迁的

这代表着所有配套已经有了十多年的历史，非常老旧

这最集中的表现就是在商业上，动迁房的商业大部分都是十年前建好的，至少也有七八年历史了，会导致和现在人们的需求不符合

（来源：百度百科）

不知道大家有没有去过泗泾，泗泾站一出来的三湘商业广场就是如此，虽然看着人挺多挺热闹的，但是已经远远落后于现在人们的审美和需求了

很多人都去一站地铁外的佘山宝乐汇来购物

动迁基地商业的初期定位限制住了它的规模，现在十几年过去了，很难在原有的基础上进行改变了

这才是动迁板块内新房最为劣势的一点，和动迁房共享的配套商业非常的老旧，且很难再有更大想象空间

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不可避免的，与将来动迁二手形成价差

就如同人们认为曹路新房价格太高一样，动迁板块内的新房并没有其它区域新房所具备的一二手房倒挂的价格优势

我们来看一下上海六大动迁基地的二手房价格

在疫情之前，曹路是在4万3左右，如果新房要卖到5万多，这明显是不存在一二手房倒挂的

虽然我们都知道，新房的品质是肯定要比动迁房、二手房要好，但是都在动迁基地上车了，那么这里买房的客户基本上都是以刚需客为主

对于刚需客来说，价格是需要考虑的最重要的因素。如果动迁板块内的新房比周边动迁房、二手商品房贵一点还可以，贵出一大截，就很难接受了

贵太多的话，为什么不选择更靠近市中心一点的位置，而非要在动迁基地？

再加上还有一点，动迁板块内的新房，到了卖的时候更是没有价格优势

比如用泗泾新凯家园动迁基地的动迁房和周边二手商品房做一个对比：

我们可以看到动迁房普遍均价为3.9w左右，根据年限有上下波动，商品房每平米足足贵了一万。即使商品房的品质很好，但这加起来一百平也贵了不少

而且动迁房和商品房的价格差不仅体现在房价上，还体现在交易过程中

一手动迁房免征增值税，这就差了不少钱，也就导致了板块内的动迁房没有二手商品房所有的税费高的劣势

动迁房在卖出的价格上完全可以和二手商品房抗争的

即使动迁板块内的新房再优秀，我们也要考虑下，未来卖房的时候能不能竞争的过这些一手、无增值税的动迁房

因为它们的价格真的很便宜，对刚需来说门槛更低

而且动迁板块就是用来解决居民住宅问题的，规划了大量的住宅，同板块内房源太多，房价会比较难涨起来

动迁板块内的新房，既比动迁房要贵，税费还要高，而且价格难涨，未来还不一定好卖，这是我们必须考虑在内的

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当然，这是对所有动迁板块内新房的一个总结，具体到每一个新盘，又有不同

比如曹路的某新盘，它是一个TOD项目，自带一个商业，那就完全可以弥补自己这个板块内商业老旧的不足

再比如很多动迁板块内的动迁房，它可能动迁的比较早，当时的户型不满足我们现在大部分人的需求

比如500万买动迁只能买两房，在这种情况下，某新盘刚好存在五百万的三房会吃香很多，因为客户的总预算只有这么多

这些动迁基地，随着城市的发展，交通配套已经逐步起来，到主城区越来越便利，确实是刚需客低价上车的一个好选择

如果是你的话，动迁板块内的新房，你会不会买？

以上为正文，来自初晓