北京房价拦腰斩「未来房价走势」

来源： 2023-01-11 14:16:42

京房会拥有十年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问：京总您好！我丫头目前在潘家园那块上班，将来工作地点会有变动，可能是通州或西城。她目前是北京集体户口，个人首房首贷。购房首付有400—500，总购房资金700—800。四环外、望京、海淀、南边、回迁房、无燃气房不考虑。购房需求是：优先居住环境、人员素质、未来能升值，能带点学区更好。想请教您：

1.该预算是买1居次新还是二居的老公房，请问东城有能够上的房源吗？2.曾看过富力城、凤凰城、水星园、时间国际的1居（特别优质的房源可增加一些预算），太阳宫社科院、西坝河东里的2居、三居等，目前丫头选择了社科院小区2居，我则纠结在富力城、水星园或凤凰城1居（朝向北），请您帮忙分析我们的选择；3.孩子喜欢太阳宫和三元桥板块，不喜欢双井这边，请您帮忙权衡推荐一下适合的房源。期待您的回复，祝您一切安好！

A:回答：您好,感谢信任!1、关于户型选筹上,700-800建议优选2居;1居有点奢侈,从北京的购买群体特征看，购买一居室的客群大多为刚需客，这部分客群的特征是观望情绪比较明显，楼市必须大热时才有一个好的涨幅，核心地段的品质开间是值得投资的;网上关于分析北京的一居室不值得购买,这个观点太过于绝对,忽略了投资周期的问题,但两居室在市场上成交占比较高,2021年的成交数据可以达到52%,北京每个月成交10000套房子的话,有5200套是2居室,所以如果能买2居的情况下尽可能往2居上努力,核心地段的一居室投资也可,兑现周期会比两居长一些;

2、关于产品选筹上,在有条件的情况下建议首选居住体验较好的次新产品,市场上投资客越来越少,大家更多关注的是自身的居住感,当下市场涨幅的规律也都是核心地段品质盘、次新盘、溢出板块刚需次新的轮动规律;老旧小区一般是在等同区域品质盘涨过后喘息的时候才涨,并且涨幅的周期很短,只能吃到板块的行情尾部;

3、关于区域选筹上,太阳宫和三元桥包括双井都属于优质板块,太阳宫的品质盘学区溢价稍高,房价有下跌的趋势,三元桥的凤凰城属于板块内的标杆楼盘,时间国际属于商住一体,不建议考虑这个盘,水星园建筑年代稍旧,这个区域值得关注的楼盘只有凤凰城和裘马都,这个预算这两个盘只能买一个一居室,

如果想考虑2居建议扩大范围,朝青和望京保值增值属性不比三元桥差,望京属于产住结合,区域内产业聚集,购买力和区域内产品正向匹配,朝青属于承接国贸东部最优质的刚需兼改善板块,虽然这两个区域属于四环外,但房价的增长速度不次于四环内, 甚至比四环内还要更可观,好地段的特征是;

高新产业聚集稀缺性配套好的品质.品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的人群结构;

整个北京老公房产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，大量的需求一次次推高了优质区域次新的价格。一个区域内有充足的购买力，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，

从而一次次将房价推高;东三环国贸以北有断层缺陷,往南比较优质的区域大望路、双井;国贸以北一直到三元桥无优质商圈,全是老房子,东边是朝阳公园豪宅盘,往东就是朝青,配套成熟,品质次新盘扎堆儿,加上仅靠国贸天然优势,朝青发展成最优质的刚需兼改善区域是这个区域的自然规律,除非把国贸以北的断层缺陷解决了,否则朝青会永远是吸收购买力最强的区;

望京的发展史最早是外企起家,后续移动互联网入场,两者无缝衔接，20年的时间吃了两大波时代的红利,这个时间足够让一个区发展透，整个北京除了东西海的学区房最贵就是望京了。即便北京有全国最严的限购政策,但望京常年领涨并非学区溢价，足以证明这个区背后的购买力.整个朝阳区主要的高新产业聚集地一个是国贸,一个就是望京,国贸感觉有点大杂烩什么都有,周边要么是高楼大厦要么是老破小,居住氛围显得就比较落后了.

所以房价一直不高;而望京现在发展比较成熟,已经向来广营溢出,阿里的新总部马上交付，整个区域不同档次的楼盘都有,所以在朝阳很多刚需改善和终改都会把望京作为首选的区域.中长期看望京的发展空间依然比较大,房价的天花板比较高;综合建议如果首选一居则可以考虑三元桥两个盘,如果期望2居可以不妨看看望京和朝青,这两个区域也都是年轻人聚集的板块,商圈比较年轻活力;建议认真阅读精华栏的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利!

Q:提问:您好想在朝阳王四营中心小学附近找一套开车大概2 3十分钟，近地铁能保值的房子，预算500以下合适600以下勉强可考虑，请问京总有推荐的么（房子如果能南北通透更好）谢谢。

A:回答;您好,感谢信任!距离王四营比较近的商圈豆各庄，这个板块的第一梯队楼盘排序是:富力又一城C区、B区、A区，第二梯队是万科青青家园，青荷里南山园小区，京城雅居，剩余的都为杂盘，豆各庄的不足还是比较明显的，主要配套一般，只有一条地铁，西靠东五环，东临通惠河，区域北侧是小工厂和禁毒基地，居住的人群结构也比较一般，

500-600的预算可以重点淘淘富力城C区90平南北向的2居，其他盘居住体验很差可以对比看看不建议做首选，虽然这个地方的升值属性偏弱，但价格比较低保值性还可，如果能淘到C区低于市场价的盘还是很划算的，区域价值提升后这个盘会是领涨，买入的价格低卖的时候溢价权也在自己手里，

如果要求距离豆各庄较为合适，如果能接受一定距离可以往百子湾板块看看，从区域价值上优于豆各庄，金海国际南区的小两居600以下可以搞定，美丽山500以下但户型差点，百子湾的盘从流通性以及保值增值性都优于豆各庄，如果能在豆各庄富力C区淘到低于市场价的笋盘可以优先考虑富力，如果淘不到可重点看看百子湾。建议认真阅读精华栏的文章，北京房产投资核心逻辑和原理，祝一切顺利！

Q:提问:您好，拜读了一段时间您星球的文章有一些感悟，但就换房的事还是想和您具体聊聊;我们现在有一套远郊的房子市价330万，想置换一下市里的房子，卖出现在这套加上手上的现金，能够620万左右的首付款，可贷200-250万，我家孩子5年后上小学，已有海淀魏公村一带的学籍，但没有周围的住房，有以下几种想法：

方案1:想换魏公村周围韦伯豪、悦园、友谊社区、厂洼、魏公村8号院一带的800～880万的房子，因为本人在魏公村一带上班，这样以后接送都比较方便，生活质量还能保证，这一带只有韦伯豪、悦园是2000年以后的，其它很多都是90年代的房子，这种还能不能买，过十年出手会不会有困难，或者魏公村周围方圆三公里的范围有没有预算合适又能跟上整个大盘的房子，请京总指点一下，谢谢

方案2:因为老公在西南五环上班，想置换北京西边或海淀范围能跑赢大盘或跟上大盘的房子，然后在魏公村附近租一套房子，不知道这样的置换该选什么位置比较合适，但考虑租房子住会不稳定，我们置换的目的是保证生活的情况下换一套起码能跟上大盘的房子，还请京总帮忙分析一下哪个方案更适合我们，以及对应每个方案中具体位置的选择，感谢

A:回答:您好,感谢信任!1、魏公村板块的韦伯豪、悦园很好,韦伯豪的涨幅一直是区域内的领涨盘;孩子未来在附近上学,本人又在这一带工作,完全可以优先这个区域,海淀的核心位置是中关村一带向北延伸,西南部并不是发展的核心;不建议到西南方向做选筹;

2、关于2000左右的房子未来十年甚至二十年好不好出手,这个问题不能用单一的维度去考虑房子的价值,房子只是其中一项因素,真正有价值的是这所房子所占有的区域资源,尤其是不可再生的土地资源,商圈优质,而商圈内80%-90%的楼盘很拉垮,只有几个楼盘的品质还可，

品质指的是建筑年代、物业水平、小区环境、户型舒适度,那么这几个楼盘就会成为这个区域人人都追捧的楼盘，从而一次次将房价推高;如果地段内没有新的住宅供应,那么这类住宅产品的天花板会比较高;这个是微观市场逻辑,按照这个逻辑选房不会错;宏观市场相信房价一定会继续上升,上涨没有尽头,保持这种信念既能吃到行业红利,可阅读星球精华栏文章08#史诗级通货膨胀正在路上,普通人的对与策;祝一切顺利!

Q:提问:京总，你好，现在有个特别急的买房事情咨询一下，工作在朝阳，考虑孩子明年上小学，我家外地有贷款记录，在北京就只能按照二套买房了，有现金600多，近2个月各种请假看房，综合考虑性价比有两个选择，这两个地点都是800多w的：一个是望京的利泽西园建筑面积106平，属于老房子了，小学初中对口的是望京陈经伦分校；还有一个就是东坝的奥林匹克花园建筑面积125平，对口的小学是北师附小奥林匹克花园实验小学，中学以前对口的是八十管庄分校常青藤校区，今年的政策从9月份开始要更名为北京中学第三分校；

这两套房都在我们的总预算内，首先我们主要考虑两个孩子上学问题，其次考虑未来房子的保值增值空间：1、望京是由于阿里总部在附近，不知道还有没有增值保值空间，也不知道望京是不是有溢价，是不是房价会下降；2、东坝小学不如望京陈经纶，居住要比望京这老房子要强很多，我也看过你分析过东坝奥园和常青藤的房子，而且听中介说万达和地铁都是明后年开，也不知道还有没有增值空间。希望京总给指点迷津，在此特别感谢

A:回答:您好;东坝和望京属于不同性质的区域,望京属于北京产住结合发展比较成熟的区域;房价的天花板比较高,这种龙头区域不存在存在溢价的现象,东坝到目前还在卖概念,准确说东坝属于城乡结合部,从投资维度,买城乡结合部的逻辑主要是买被低估的区域,价格比较便宜还存在套利的空间,因为核心区一直在发展，呈现的结果就是房价逐步上涨，老破小的价格基本上接近次新，品质楼盘更是脱离刚需承受范围，而城乡结合部的价格只有核心区的一半，就会有一部分人群不愿意在主城区上车，把方向锁定稍远一些的城乡区域

用牺牲距离换取品质这样的方法买第一套房，城乡结合部一般最好的进场时间是规划刚出炉,有大批一线开发商进驻的时候，这是值得进场的一个风向标,如果这种区域由于政策宣传利好，加上开发商炒作拉动，短期就会存在暴涨的可能性，这种位置的房子表面看的是价格，而最终看的还是价值;城乡结合部的拐点是不断在变化的，买点并不是一直存在;东坝有价值但溢价已经很严重了,已经过了最好的进场时间,现在卖的并不便宜,买的价高就意味着未来涨幅的空间比较小;

其次再说学校也不如望京,学校好不好主要看生源,往深了说是看家长,从区域的人群结构,东坝和望京也是有很大区别,东坝中路以东基本全是保障住房小产权房回迁房和各种福利房.未来会增加区域密度,人口结构复杂,整个区域的成长性会受限制.买房无非就是选地段、楼盘和房源，这三个指标最重要的是地段和楼盘，地段决定未来的天花板有多高，楼盘决定着成长空间有多大，这2个指标只要优质,即便是你选的房源稍差也不会影响未来的升值性.

好地段的特征是;高新产业聚集稀缺性配套好的品质.品质看的是两个方面，一个是楼盘品质，一个是区域品质。楼盘品质看的是居住体验和物业，区域品质看的是整个区域的自身环境和人文环境。有的楼盘品质很高，但是地段一般，缺乏购买力支撑.有的地段不错，但是商圈环境很差,就像潘家园在三环内，距离国贸近在咫尺，但整个区域的房子常年跑输大盘，涨幅还没有五环外的高，核心原因就是这个区域的人群结构,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘.虽然奥林匹克花园的居住体验优于利泽西园;但是从区域的产业结构,人群、东坝不如望京,望京的价值不至于阿里,产住结合是城市发展的一个新方向,现在的亦庄也是在向着望京的方向发展,这个是趋势,建议优先望京;建议认真阅读精华栏的文章81#北京房产投资核心逻辑和原理;祝一切顺利!

Q:提问:您好！本人最近刚落户北京，媳妇名下有一套70平左右的住宅在新源里星源汇，目前闲置未住人，装修较好不想出租，全家三口人跟岳父母一起住。最近准备在大兴义和庄未来云城购入一套三居新房，2024年底交房，准备给自己及自己父母住，偏刚需兼带投资，

关注点：一是临近京雄高铁大兴站以及黄村火车站地铁站，后续还有s6号线规划，本人后续可能去雄安上班，为高铁通勤做准备，即使不去雄安，坐高铁去西客站通勤上班也看似也方便。二是赌一下大兴新城规划，义和庄一带应该会发展潜力较大。请教：一是这个时刻买入大兴高铁站的新房是否明智？二是星源汇的住宅如何处理比较好？

A:回答:您好,环京区域和北京几个边界区域就是卫星城市的概念,这些区域流入的人口购买力很弱,本地有没有核心产业支撑,未来上涨空间也很小,大兴这条线的涨幅是从最北侧西红门依次轮动高米店、枣园、最后天宫院;西红门已经属于通勤居住板块了;大兴新城规划的再好,最终还要看产业的落地情况,

东边有亦庄,什么产业会到西红门发展;比如互联网新媒体,什么产业会到亦庄;比如中金;物以类聚同样的道理产业也分为一二三流;前段时间网上曝光的中金工资,这只是被大家看到了极其一小部分,亦庄随便一家高新企业拉出一个普通员工,年薪过百是很正常的,不过百的证明没有拼命干,这种产业性质的购买力和卫星城的购买力有很大差别,

投资不是赌博,投资房产是搭乘这座城市、这个区域的经济增长,得到确定的回报,买入大兴高铁站不是很建议,不确定性太多,或者说大概率会亏损,投资是机会成本,效率优先原则,搭乘这座城市最快的经济列车才能得到确定丰富的回报,如果有条件当然选确定性更强的板块,不如看看亦庄核心或者溢出板块,如旧宫、瀛海;新源里如果没有更好的投资品或者资金需求留着即可;建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我提问

Q:提问:京总好，由于最近感到房价上涨，但我自住的房子价格上涨明显低于其他地区，有换房打算。在头条读到您的文章，对于产业和住宅的关系分析很是认同，赶紧加入了京房会。我们在2016年首套首贷，最高贷款额买了丰台南宫（与房山长阳一路之隔）156平米的新房，目前能够售出的价格大概在500左右。与我同年，同事在清河290万购二手房，目前价格比我的房子价格还要高。深刻感受到房价分化，所以计划换房，目前南宫房子已经挂牌，并不好卖，但我下决心，即使降价也要尽快出手。

去年继承了一套西城的老旧央产房，目前也在挂牌出售。现在我们的想法是手里房子全部清仓后，现金大概500万左右。之前有商贷记录，再次购买均算二套，只能贷款140万左右。计划购买一套两居一套一居，这样相对灵活一些。因为家里有3条狗，所以我们计划买一套一层带院子的房子，之前去回龙观看了一天的房，发现500多万两居带院子的房子品质不好，小区比较混乱。针对这个情况我们调整了计划，想请您指点一下，是否合适。

首先决定投住分离，我们可以在房山长阳租万科带院子的房子，继续享受远大新。问题一、我们想购买一套500万左右（350 150），二套250万左右（150 100），您看这样分割资金购买是否合理？还是应该集中资金购买？问题二、看了回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店几个地区，目前比较倾向回龙观、朝青、常营、亦庄。但有点担心回龙观已经涨2年了，是否比不上其他地区有潜力？

问题三、一套的选择有：回龙观两居（新龙城、领秀慧谷AB、万润家园、龙博苑），清河一居（清缘东里、强佑清河新城），朝青一居（天鹅湾LOFT、华纺易城、青年汇佳园），朝青两居（国美第一城），常营两居（柏林爱乐、富力阳光），请问哪个版块潜力更大些？版块内的小区选择是否合适？问题四、二套想购买亦庄的中信悦海苑的一居室，看起来价格还比较低，是否合适？以上是我们自己琢磨的计划，想请您评判一下，提出合理的建议。因为换房的问题思考有一段时间了，所有问题比较多，请京总海涵，谢谢。

A:回答:您好,感谢信任!1、投住分离正确;丰台南部房山没有投资属性,或者说投资属性很弱;犯错概率大大增加,避免错误的最好方法就是远离这种区域;到确定性更高的区域;只要选筹不太烂,总能吃到红利;犯错概率大的区域即便是我们精心选筹;做了很多功课,但结果还是输的,这就是战略上的选择错误,用战术去弥补并不能解决实际问题;

2、建议集中资源选一套优质盘,保留一张房票,房子上涨后可继续建仓;如果把2张房票全部用完,未来再想买会很麻烦,其次资金有限,无论是在哪个商圈大概率只能选到尾部的盘,别人吃肉我们吃能喝汤,集中资源选一套头部的盘,把区域行情全部吃掉才是王道;而不是追求数量;

3、回龙观、朝青、常营、亦庄、西红门、高米店这几个区域还是有不同的,回龙观、朝青、亦庄、属于区域内的龙头商圈,常营、高米店属于次级溢出板块,西红门属于大兴西线的领涨板块;从房产选筹的维度和当下的市场变化;您是投住分离应该优先选回龙观、朝青、亦庄;资金够面积够用毫不犹豫选这种区域;选次级板块的前置条件是家庭刚需,有孩子或三代同堂,自住为首要条件,不得牺牲距离换取面积;

4;亦庄、回龙观、朝青这三个板块都可,涨幅都比较稳健;从资产配置的角度,市中应该有一套住宅;其次才考虑远郊;华纺、青年汇佳园很好,国美属于朝青的上车盘,流通性比较大,但品质不如华纺、青年,从长持的角度这两个盘自身的成长性更有优势;建议认真阅读星球精华栏的文章《81#北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利

Q:提问:京总好，看的提问学习了很多知识。目前总预算400左右，在展览路上班，想入手一居或者小两居，怕以后房价上涨，主要想保值。目前考虑沿着6号线和16号线区域，根据您推荐重点关注朝阳的常营、朝青、四惠，丰台区的太平桥、丽泽。几个问题向您请教：

1、朝青、丽泽板块部分您推荐的小区已经报价到9万一平了，这种盘还有入手空间吗？2、丰台太平桥区域看作丽泽的辐射区域吗？是否有保值价值？这一块整体生活感觉比较方便，除了少数小区，大多数也比较老了。3、可以接受买房后换租在单位附近，这种情况四惠板块和常营板块您更推荐哪个板块;4、顶层您怎么看，能入手吗？特别是老小区的顶层？平改坡了之后会不会好一点？向您请教，感谢您。

A:回答:您好,1、关于一些热度比较高的板块房价是否到顶,这个问题很多人提问过,从宏观市场看房地产属于金融业,房价上涨的唯一动力是纸币通胀;从微观市场看这些区域的优质盘需求量会永远大于供应量,直白说只要货币供应量继续增加，这些位置的房价上涨没有尽头;价格只是个信号,认为这些位置房间到顶的人必然会一次次错误板块红利

2、并不是说受产业直接辐射就一定会涨价,还要看自身是否争气,举例:潘家园在三环内距离国贸直线距离3公里左右，但整个区域的房子常年跑输大盘，核心原因就是潘家园自身不争气,这样的区域即便是在核心地段也难跑赢大盘;我经常把潘家园说事是因为国贸是北京的地标性建筑,大家的认可度较高,这种例子大家更容易接受,太平桥区域在周围并不算优质商圈,或者说北京西站这一带很难发展出优质商圈,丽泽比较近的优质商圈西局算一个,菜户营,草桥,玉泉营都算是,总预算400左右可以往玉泉营、草桥方向看

3、四惠和常营都可,从增长空间常营优于四慧,400能在常营选一个还不错的盘,顶层能不能买主要看价格,正常价格肯定不要,如果低于小区正常成交价可以考虑,买的低未来在卖的时候溢价权也把握在自己手里,建议认真阅读星球置顶的文章《北京房产投资核心逻辑和原理》祝一切顺利,有问题可再向我咨询!

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