北京楼盘降价「北京房子涨价」

来源 / 北京日报、央视财经

金九银十，楼市传统意义上的旺季。不过，今年京城楼市的金九银十似乎显得有些成色不足。尤其是二手房市场，经历了四五月份的成交高峰，楼市开始持续降温，实际交易量连续3个月下滑。

9月15日，国家统计局公布了8月全国70个大中城市房价数据。在全国普遍上涨的情况下，北京新房和二手房价格环比均与上月持平。而据部分房地产经纪机构数据，8月二手房价与上月相比甚至出现小幅回落，热门房源也不再供不应求。

先看一组国家统计局给出的官方数据：

“

8月份，北京新建商品住宅销售价格环比持平，同比微涨0.2%；

二手住宅销售价格环比持平，同比下降2.6%，降幅仅次于厦门。

”

从购房人的感受及经纪机构的反馈看，北京二手房市场也的确处于降温态势。

每隔十天左右，小田微信上就会收到一条中介人员推送的房源。

“每个房源的图片上都用大字写着‘价格可谈’，有的甚至直接写出了降价幅度，五六十万很常见，一百多万也不稀奇。”

小田关注的房源在安定门及和平里附近，看中的是交通方便，配套生活设施也比较齐全。一套长期关注的和平里五区甲院的三居室，半年来已经降了130万，而小田因房屋朝向缺陷仍在犹豫，同时挑选别家。

不用再着急忙慌地签约，不用再一味向房东提出的交易条件让步，现在购房人有了更多”喘息“的空间，从容看房，从容挑选，从容签约。

来自贝壳研究院Real Data数据库显示，北京二手房市场买卖交易周期达历史峰值，成交节奏放缓。买卖双方成交周期环比均延长，客源端成交周期达到79.3天，为2012年以来的历史最高。近3个月以来，带看成交比持续上升至67天，是2018年以来月度最大值。

楼市交易节奏的变化背后，是市场降温的大趋势。

据我爱我家集团研究院数据统计，8月北京全市二手住宅共网签15036套，环比7月上涨1.4%，基本持平。虽然8月份网签量止跌企稳，但从市场实际签单量来看，降温仍是北京二手房市场的大趋势，北京二手房市场实际签单量自5月份以后连续3个月下滑。

根据经纪机构分析，以目前北京800万套左右的存量房、2%的年换手率来看，单月1.5万套左右的交易量仍在既不过热也不过冷的市场交易量的合理区间运行，但是受当下实际签单量持续萎缩，以及九十月份中秋国庆长假的影响，预计九十月份北京二手房市场交易量将持续萎缩，“金九银十”不再。

“8月份，我爱我家在北京区域达成的二手住宅成交均价为57302元/平米，环比7月下跌3.1%，同比2017年8月下跌6.5%，同环比同时下降。”

我爱我家集团研究院相关负责人分析，在今年四五月份北京二手房价短暂回升后，6至8月份北京二手房价进入波动期，这与“317新政”之前的连续上涨，以及“317新政”后的连续下跌有着明显的区别，这说明市场正进入盘整期，房价在新的政策环境、市场环境和供求双方的博弈下寻找新的平衡。

分区域来看，8月份北京西城区二手房价仍是最高，超过10万元每平米，东城、海淀、朝阳、丰台、石景山等城六区次之。

从环比7月的涨跌幅度看，大兴、通州、石景山、房山、昌平、朝阳、东城的成交价格都在回落，其中大兴区跌幅最大，达10.9%。丰台、海淀、西城、顺义的成交价格上涨，下跌区域明显多于上涨区域。

业内分析，需求的萎缩，交易量的持续下滑，是导致房价小幅回落的主要原因，九十月份需求量和交易量的持续低迷，或将引导房价继续小幅回落。当前北京二手房市场在楼市调控持续从紧从严，自住型首置和改善的刚需合理缓慢释放的情况下，未来北京二手房价或将在现有基准上小范围内震荡波动，较大幅度的连续上涨或下跌都将很难再现。

另外，从8月份的支付结构和热门户型结构来看，改善型，尤其是首次改善型购房需求仍是当下的购房主力。业内预计，未来在信贷政策持续从紧的情况下，改善型购房人群仍将面临较高的首付和房贷利率，能够接受公积金和组合贷的二居室房源仍将是成交热门，高总价大户型房源则将面临较大的销售和降价压力。

自2017年3月17日起，为遏制楼市过热的局面，北京出台了力度空前的限购限贷政策，并连续补充出台多项政策组合拳，让北京二手房市场迅速降温，房价连跌11个月。“3·17新政”成为北京楼市的一道分水岭。以“3·17新政”为临界点，全市二手房网签量降幅超过5成。

麦田房产首席市场分析师张叶松指出，预计接下来北京二手房市场走势平稳，受新房集中入市及租赁用房供应量增加预期影响，交易量和价格可能继续微降，但幅度不会很大，今年很难出现传统“金九银十”交易旺季。宏观经济变化与“房产税是否会出台”或将成为影响年底市场走势的变量。

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每平方米“降价6000元”，北京限价房项目扎堆打折卖

国家统计局9月15日发布的数据：今年8月份，北京市新建商品住宅销售价格环比持平，同比上涨了0.2个百分点。

近日央视财经记者却在走访中发现，部分正在销售的新楼盘，纷纷开始打折促销，而这些楼盘其实是“限竞房”项目，也就是土地招拍挂过程中对开发商做了竞价限制的项目。既然已经锁定了价格上限，他们为什么还要急着降价呢？这对北京的住宅销售市场又有哪些影响呢？

北京限竞房项目扎堆打折拼业绩

△央视财经《经济信息联播》栏目视频

从9月份开始，位于北京大兴区的一个限竞房项目就打出了每平方米“降价6000元”的口号，来吸引购房者，销售人员表示，目前的降价只是定价策略，未来的均价一定会涨起来。在房山区正在销售的另一个限竞房项目，整体的售价也比政府规定的要低。

采取类似“降价”策略的并不止记者走访的这两家，位于大兴区的另外一个项目在开盘当天，对所有选房的客户都给出了总房款1%的折扣优惠，并在此基础上再优惠1万元，购房人若购买一套90平方米的小户型，整体的让利幅度在5万元以上；而位于经济技术开发区的另一个项目也在政府53000元/平方米的限价基础上，把某些楼栋的销售均价整体下调至50000元，若购买一套90平方米的小户型，让利幅度达到了20万元以上。这些限竞房项目为什么要急着降价呢？

由于限竞房的价格上限已被锁定，购房人不担心房价上涨，购房时更加从容和慎重，决策周期更长。在多个热点区域内，限竞房项目集中上市，分流了购房需求，销售速度进一步放慢。

根据中原地产研究中心的数据，从7月上旬首批限竞房项目取证入市到9月上旬，16个项目9038套可售房源，已网签的不到1100套，占比仅12%，算上缴纳定金的情况，整体销售去化率也不超过4%。即便是相对好卖的90平米以下中小户型，个别项目开盘两月，网签比例不到20%。销售业绩不理想的项目为了回款，选择打折、降价，而尚未入市的项目闻风而动，也选择提前打折来吸引客户。

66宗住宅建设用地即将入市 商品房供应或将持续放量

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9月12日，北京市规划国土委挂出通知：表示近期将供应66宗住宅类用地，规划建筑面积合计达481公顷，全部用来建设限竞房和共有产权住房，这让沉寂了一段时间的北京土地市场重新热闹起来。

戴德梁行研究部门主管 魏东：今年已经成交了25宗住宅类土地，其中18宗都是在1-2月份，在之后的6个月基本上土地供应出来的速度是特别慢的。截止到今年8月，土地供应量仅为去年同期的60%。

按计划，北京今年将供应650公顷商品住宅用地，此次新增的供应，就是为了完成今年的供地目标。

戴德梁行研究部门主管 魏东：如果完成了今年规划的土地供应目标，明年限竞房的房价还要再降。

但业内人士也表示：今年上半年，土地市场流拍时有发生。此次入市的66宗住宅用地有多少能够最终成交，仍需进一步观察。