“房价”全球楼市繁荣走向终结？

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过去两年多来的全球楼市繁荣似乎正走向终结。新冠疫情暴发以来，在全球超宽松货币政策刺激下，全球多国房价飙升至历史新高，房价泡沫风险累积。如今，在美联储等激进加息和全球经济衰退的双重冲击下，全球楼市正在迅速走冷。

牛津经济研究院(Oxford Economics)在近期发布的一份报告中如此描述：“总的来说，这是自2007-2008年以来最令人担忧的楼市前景，未来房价走势可能在温和下跌与大幅回落之间徘徊。”

在亚太及欧美有3万名经纪人的房产科技集团居外 IQI联合创始人、集团CEO卡希夫·安萨里(Kashif Ansari)在接受中新社记者采访时表示，加拿大、澳大利亚、新西兰等国的房价料将领跌发达国家楼市。

利率飙升多国楼市转冷

牛津经济研究院这份报告认为，发达经济体的抵押贷款利率持续飙升，有可能将一些住房市场推入急剧的衰退。未来，随着银行信贷标准的收紧和经济衰退影响深入，房价下跌压力将进一步加剧。

英国抵押贷款机构Halifax日前公布的数据显示，继9月环比下跌0.1%之后，10月英国房价环比下跌0.4%，英国房价正以近两年来最大速度下跌。美国标普/凯斯-席勒房价指数也在7月份出现了自2012年以来的首次月度下降。

此前出现“全民抢房潮”的韩国房价已连续多月下跌。根据韩国房地产委员会7月底公布的数据，上半年，该国交易的公寓数量比去年同期下降了50.6%，创出自2006年以来的最低水平。

新西兰储备银行近日发布的一份报告显示，随着抵押贷款利率的上升，新西兰房价继续下跌，在全国范围内，房价较2021年11月的峰值下跌了11%，惠灵顿和奥克兰跌幅更大。

不难看出，全球楼市“退潮”与利率提高直接相关。以美国为例，近来美国30年期抵押贷款利率突破7%，为2002年以来最高水平，而不到一年前美国房贷利率仅3.2%。

四国房价下跌风险最大

牛津经济研究院认为，加拿大、新西兰、荷兰和澳大利亚的住房市场风险最大。这些经济体2019年四季度至2022年二季度房价涨幅普遍较高，房地产估值高，债务水平高，且浮动利率债务突出。

澳大利亚悉尼知名房产公司Plus Agency执行合伙人Fiona Yang已经感受到了市场的变化。她告诉中新社记者，悉尼公寓受到的影响最大。房产买家和卖家都对不断攀升的利率望而却步，所以进入市场的房源越来越少，每套房源报价也越来越少。“一年前，我们典型房产大致以挂牌价的110%售出，如今转售交易平均为要价的90%左右。”

加拿大不列颠哥伦比亚省温哥华地区知名地产投资顾问Tina Mak在接受中新社记者采访时表示，疫情期间温哥华周边地区房价上涨明显，郊外的大户型房子受到追捧。但今年以来，不少公司恢复上班，通勤时间和油价等成本压力显现，现在城外的房子跌得最多，今年以来已跌去20%。

分析原因，卡希夫·安萨里认为，首先，加拿大、澳大利亚、新西兰等国楼市在疫情期间涨幅最大，楼市涨幅高的地方碰到银根紧缩也最容易跌。此外，与美国大部分买家按揭贷款为固定利率不同，加拿大和澳大利亚等国按揭贷款相当一部分是浮动利率，这意味着房主们要承受利率上调的压力，而这种压力又伴随着物价上涨。

卡希夫·安萨里指出，如家庭负债占家庭可支配收入的比例过高，几个因素叠加在一起，则当地楼市的需求会大打折扣，进而引发楼市交易量价双跌。

2008年次贷危机会重现吗？

卡希夫·安萨里表示，目前业内普遍认为2008年次贷危机不会重现。经过上次的次贷危机，银行在放款时对借款审核更为严格，数据显示，因为还不起房贷而被没收的房子并没有明显增多。

此外他指出，楼价下跌，是在过去两年猛涨的基础上，加拿大、澳大利亚、新西兰三国房价即便跌去20%，也还比疫情前高。人们的财富比起疫情期间会打折，但比疫情前还是有所增加。

牛津经济研究院也指出，一些主要市场的抵押贷款债务占居民收入的比例低于全球金融危机之前水平。此外，采用浮动利率的抵押贷款债务比全球金融危机前少。这意味着家庭面临的抵押贷款利率上升带来的直接冲击较小。

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