“市场”稳楼市、保主体，重构行业发展新模式 ——关于房地产短期稳定与长效机制的思考

今天，很高兴为大家分享来自易居研究院的稳楼市、保主体，重构行业发展新模式 ——关于房地产短期稳定与长效机制的思考，如果您对稳楼市、保主体，重构行业发展新模式 ——关于房地产短期稳定与长效机制的思考感兴趣，请往下看。

当前房地产市场形势不仅复杂而且严峻，市场低迷程度已经创下了本世纪之最，投资和成交都达到本世纪最低迷的时候，信心也达到了本世纪最低迷的时候。当前我们急需再次强调“稳楼市就是稳经济”的观点。通过国际经验发现，十次危机九次地产，化解房地产风险刻不容缓。

对于当前及今后房地产的可持续发展主要可从两个方面探讨：一是短期稳定；二是长效机制。短期稳定在于建立新的市场平衡，当前的政策与市场之间并未建立平衡，因此需要更及时、更有针对性、更大力度的应对措施。而关于长效机制，我认为在对行业进行重构的过程当中，要顺应房地产行业发生的大变局，前些年易居研究院提出房地产进入后开发时代，去年我们提出房地产正在进入大变局。我们需要站在全面、系统、可持续发展的视角，重新构建行业新发展模式。

01|短期稳定在于建立新的平衡

近期，短期政策几近应出尽出。全国有245个省市累计出台了469次政策，从放松“四限”到财税托底政策购房，但是市场依旧是“不太买账”。通过70城二手房价格环比的数据可以看到，二手房价格环比当前经历了12个月的负增长，易居50个大中城市房地产景气度指数连续13个月在负值区间，所以当前房地产市场不仅是不景气，而且是相当低迷的。

房地产的短期稳定在于建立新的市场平衡。中央之前提“三稳”，稳地价、稳房价和稳预期。现在这个时点“三稳”远远不够，需要更大的力度，所以在此着重提出要“三保”：保交楼、保需求、保主体。

1、保交楼是底线

根据易居研究院数据，2022年上半年全国重点50城的烂尾率为5%左右。从城市分类情况看，25个一二线城市烂尾率为5%，而25个三四线城市烂尾率为4%。全国房地产市场中，一二线城市体量大约为35%，三四线则为65%。按此权重计算，2022年上半年全国住房市场烂尾率为3.85%，对应的烂尾楼面积为2.31亿平方米。相关计算结果显示，2022年上半年全国烂尾楼涉及的房贷规模为0.9万亿元，占全国房贷余额的1.7%。

从烂尾楼涉及的房贷规模上看它并不大，但是它对整个市场信心形成了重创，我们要站在恢复市场信心的角度去做保交楼的工作。当前中央专项用于“保交楼”2000亿元全国性纾困基金已启动。纾困基金本质是救项目而非救企业，而且基金运作模式既要讲社会责任，更要讲基金的盈利性，所以当前符合条件的项目有限，例如郑州停工楼盘达上百个，房地产纾困基金成立两个月，纾困基金落地项目仅有7个，具体效果还有待进一步观察。

建议后续“保交楼”还需加强力度、多措并举，例如返还土地款、放松预售资金监管、托管、代建等。

2、保需求是核心

中国什么时候到了大家都不太愿意买房了？现在就出现了这样情况。当前居民购房需求十分低迷，全国商品房成交面积年初累计同比增速是典型的“L”形走势，目前从这个形状来看似乎好像是触底了，但是走出底部还需要更强的刺激政策。同时，4月百城新建商品住宅成交面积的增速已经跌到了-61%，5、6月随着各个地方出台相关的放松政策，市场略微有些企稳，但是到了7、8月份市场又在往下走。当前这个市场真的是很难判断未来的走势。

建议要加大保需求的力度，要用足用好政策工具箱。以下提出五点建议，有些地方政府也做了，但是建议力度还需要加强。

①放松部分地区限购政策，增强市场信心。最近又出现苏州、青岛限购政策“一日游”的现象，要让地方政府认识到728政治局会议的精神，“稳定房地产市场”是放在“房住不炒”前面的，地方政府放松政策既要敢做又要敢说，敢做有利于市场见实效，敢说有利于市场信心快速恢复。

②取消二手房指导价政策，支持改善性住房需求。当前大部分热点城市实行二手房指导价政策，在二手房指导价政策下，一是成交减缓，中介平台无法公开显示高于指导价的二手房，二手房缺少了重要的推广渠道，成交减缓；二是银行按照指导价给购房者贷款，而指导价仅是市场价的7-8折，居民合理的贷款额度明显受限。比如说市场上值1000万的房子，二手房的指导价只能是700万，什么概念？比方说我要去买房，如果是二套的话按照700万的70%作为首套，只能贷款210万，如果按照1000万的价格作的话可以贷款300万，中间就少贷了90万，这对于购房者来讲实际上增加了他们的压力，增加了他们置换的压力，包括增加了他们改善生活的压力。这个政策可以适时地退出。

③减轻二手房交易税负，满5政策建议改为满2。普通住房满5年唯一是没有营业税和个人所得税，建议可以把满五唯一改为满二唯一，降低二手房交易成本，快速释放改善性需求。9月30日，财政部发布《关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告》，对未来15个月内出售自有住房后1年内在市场重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个税予以退税优惠。这一政策属于创新性的退税政策，主要是针对改善性需求，对原来二手房出售再购买一手房的人群，例如上海出售现住房的个税是1%，如果出售价值1000万元的二手房，在1年内重新购买一手房后，可以享受退税10万元。总体而言退税力度有限，建议出台相关营业税优惠。

④下调首套和二套首付比，房贷利率再打折。减少刚需人群和改善型购房人群的首付压力，并且8月24日国常会提出“灵活运用信贷等政策，合理支持刚性和改善性住房需求”，虽然各地有下调房贷利率，但一般就20-60个基点不等，9月首套主流利率平均为4.15%，二套平均为4.91%，房贷利率还有进一步下调空间。9月29日，央行银保监会发布通知，对于2022年6-8月份新建商品住宅销售价格环比、同比均连续下降的城市，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。这个仍属于部分城市可以放松首套房贷利率，力度不大，效果有限。

⑤房贷抵税再扩大，首套与二套都应纳入抵税范围。目前政策是本人或配偶购买首套住房贷款利息支出，按照每月1000元的标准定额扣除。在支持改善性住房需求的背景下，二套也应纳入抵税范围。

3、保主体是关键

近期，工行、建行、中行等多家大行接到监管部门的通知，要求各地分行加大对房地产融资的支持力度；具体指标是要求每家大行年内对房地产融资至少增加1000亿元，融资形式包括房地产开发贷款、居民按揭贷款以及投资房地产开发商的债券。说明中央已经充分意识到当前保主体的关键性。

过去一年多，房地产企业连续出现爆雷、躺平、出局，失业、裁员已成常态。房企投资空前低迷，部分房企爆雷逐步退出市场，未爆雷房企也谨慎拿地。今年百强企业70%拿地少于20亿，其中拿地企业相比高峰时期，拿地金额腰斩，有些企业膝斩。其中碧桂园今年仅拿地不到100亿，而2019年拿地金额是2256亿。同时，根据国家统计局的数据，房地产从业人数高峰时期达3000万人，随着房企爆雷，不拿地，躺平，今年失业裁员已成常态，保守预计从业人数将下降到2000万左右，1000万人将面临失业。部分企业裁员远超50%。看到这些数据，今年的形势相当严峻。

房企债务的危机还会继续蔓延，会蔓延到明年。今年房企美元债是900多亿，是历史高峰，明年房企的美元债是650多亿，跟2021年美元债的规模差不多。如果政府不及时出手，明年房地产企业还会哀鸿一片，继续爆雷。同时，商票逾期翻倍增长，8月份整个房企的房地产项目公司的商票创了新高，而且房企项目公司的商票已经占到所有企业的67%。

数据来源：wind、易居研究院整理

数据来源：上海票据交易所、CRIC整理

同时，房企的销售额腰斩，投资低迷。百强房企2022年预计权益销售额同比腰斩，影响资金回流；房企投资持续低迷，1-8月累计拿地金额同比下降41%，大部分房企不拿地将会对明年新房供应产生巨大影响，从而冲击明年市场。

数据来源：CRIC

国进民退趋势明显过猛，不利于行业健康发展。2021年一批次民营企业拿地占比超半壁江山，到2022年二批次民企与央国企就形成2:8的格局，央国企托底土地市场，部分地方国企开工率较低，这也会造成明年新房供应的走低。我们需要反思，一个健康的房地产行业应该是一个什么样的企业格局？我认为，应该是国民共进的格局，而不是国进民退的格局。

数据来源：CRIC

所以在保主体方面还是要加大力度。在“7.28”政治局会议上，习总书记强调“要千方百计把市场主体保护好，激发市场主体的活力，要让市场主体敢干、敢闯、敢投。”实体经济的主体是主体，房地产行业的主体也是主体，就是这些开发企业。现在有相当部分开发企业既不敢干，又不敢闯，更不敢投。保主体建议基于两个原则：一是采取差异化的保，并不是全面保，可以划分企业的等级。现在我们提出了一些示范性的房企，但是这样的名单是远远不够的。优质房企，比如说净资产大于净负债的，并且在积极推进保交楼的业务，这些企业是优质的，也要保。躺平的房企按照市场化的优胜劣汰规则来办。针对保企业要以时间换空间，提供一定的时间窗口让存在问题的企业有自救的机会。基于这样的原则，我们提出以下五点：1）对部分优质房企进行融资支持，官方背书，当前虽有6家示范民企获得增信支持，但现在的融资对他们来讲是杯水车薪，不解决根本问题，所以我们要在融资上给予更大的支持。2）允许部分房企银行贷款的展期，缓解房企短期现金流的压力。3）鼓励优质企业拿地，部分优质企业拿地可以适当缓交土地出让金。4）对部分房企给予合理的并购贷款、并购债支持，在行业内部通过并购重组化解风险，防止风险的传染与扩大。5）对部分房企进行减税降费，缓交土地增值税等。

02|长效机制在于构建新的模式

从长期来讲，尽管当前形势严峻，但我们要相信房地产业依然是中国经济的压舱石和稳定器；中国的城镇化率虽然增速下降但仍有持续上升空间，仍将是房地产业最大红利；我国的城市群的发展还有进一步集聚空间；当前房地产产品还无法充分满足人们对美好生活的向往，住房的改善性需求依然是未来几十年房地产业升级的强劲推动力；产业链及其形态的重塑，为房地产业增加了内生的动力；虽然全国大范围的棚改进入尾声，但当前新一轮的城市更新将成为房地产发展的新动能……

基于以上判断，为了顺应行业发生的大变局，需要结合行业的重构，科学稳妥推进长效机制。房地产行业重构主要发生在五个方面：市场结构、流通方式、空间布局、商业模式、产业属性。

1、市场结构的重构，要有序推进城市更新与存量盘活

我们要清楚地认识到房地产行业发生了哪些重构。过去的房地产是增量为主的市场，未来将变成存量为主的市场。我们摸排了一下当前城镇的存量住宅大概是400亿平米，按照自然更新的速度每年有8-10亿平米的存量住房需要更新，这说明未来房地产市场的发展潜力依然巨大，所以说城市更新是中国经济与房地产行业发展的新动能，我们要有序推进城市更新与存量盘活。

2、流通方式的重构，要重点关注新市民，坚持租购并举

过去是以销售为主的房地产市场，未来将会演变成租售并举的市场。这个过程中我们要重点关注新市民，要租购并举，发展租赁住房市场。中国的城镇化尚未结束，每年仍有上千万人口进入城镇地区。我国总体上有3亿左右的新市民，推动租购并举的关键在于要住有所居，“租购同权”落地难度太大，建议积极推进“租购同享”；另外要让参与租赁市场的主体形成商业模式，加快金融支持，扩大公寓REITs的上市，形成良性循环。

3、空间布局的重构，推动都市圈城市群战略

根据世界人口大迁移的经验，人口往都市圈城市群迁移集聚是基本规律，人随产业走，人往高处走。根据我们的研究，中国未来要长期聚焦九大城市群25个核心城市的房地产市场发展。

另外，推行新增常住人口与土地供应挂钩、跨省耕地占补平衡与城乡用地增减挂钩，如东北和西部地区售卖用地指标，可以有效解决目前东北、西部三四线城市用地指标大量浪费的问题，以及东南沿海一二线核心城市用地指标短缺的问题。

4、商业模式的重构，企业打造持续增长的现金流是关键

过去房地产行业是以资本利得为主，主要是销售收入，未来将转型成为以现金流收益为主的模式，所以过去说企业拿到土地就赚钱的时代已经过去了，未来企业要打造持续增长的现金流是关键。

5、产业属性的重构，要建立行业新发展模式

过去房地产更多的是提供有形的产品，看得见，摸得着，现在更多地提倡要以服务为主，类似于服务业的行业，在这样的转变过程当中，我们要重视数字化与信息化，包括代建、物业管理、商业运营，结合人口老龄化、健康养老地产、文化旅游地产等等，这些都是行业新发展模式，政策要鼓励企业从提供有形的产品到提供专业服务的改变，从而建立行业新的发展模式。

好了，关于稳楼市、保主体，重构行业发展新模式 ——关于房地产短期稳定与长效机制的思考就讲到这。