首付340万，中介说最多贷多贷呢？能否贷到400万？

提问：北京，想买二手房。首套、处女贷，首付340万，中介说最多贷304万（组合贷），想再贷多点要缴很多税，请问如何能少税多贷呢？能否贷到400万？谢谢

回答：中介是小白，小白完全不懂坑在哪儿，每一步都是让客户跳坑。

北京买房贷款只有两种方式，只有这两种是对的：

1.用首房首贷，购买满五唯一的标的。

其中以老公房，140平以下低单价的普通住宅，160平以上的非普住宅(因为已经非普，不如大点再便宜点)优先选择，非普住宅老实缴纳增值税，避税的方法是找原值高的标的。

2.没有首房首贷，用全款买进再抵押，买不满五唯一的标的。

其中最好是选择不满二，不满五，不唯一，有土地出让金等额外税费的标的，因为这些额外的税费本身就会让房子卖价更便宜，而你通过最低指导价过户节省了税费。

但是要注意的是，以上的前提都是建立在正确地评估和选筹的基础之上，房子价格必须真的便宜，真的折价，房东没有把不满五唯一的卖到和满五唯一的一个价。

买房就是为了获取房贷，不要因为多了一点税费就不贷款，计算irr，贷款年化在10%以内的，全都可以要。

提问：房姐您好，我还想问下二套160的子弹，我最近也在看房，您看朝阳十八里店和垡头那边建议吗？有几套还行发现首付差点，您建议我们再攒攒钱等等还是现在直接借钱买呢？对于跟房主面谈砍价有什么建议吗？

回答：垡头不建议看，这边最大的问题是价格和地段的落差。 京哈，四环，铁路，河道，绿化带...垡头是一片发展空间十分有限的区域，加上过去本身已经有大量的老房子占据了主要面积，没有空间发展商业，目前只是作为连接的住宅片区。160首付，老公房是主力选筹，投资回报率最大的板块详见知识星球内部分享。

提问：坐标北京，像我这样学历不高，没有任何特长技能的人，做什么工作适合炒菜，办卡呢？ 还有个问题，您建议留够多久月供比较安全呢？

回答：先把自己变得有特长技能，让自己有交换价值。

不建议你立即cf，既然是新手，就要起步第一套必须要赚钱。先对目标城市从15年周期上进行考古了解，搞清楚城市板块轮动，搞清楚各阶层人的口味和看法，去和50个从业超过五年的中介聊天，了解他所在区域的房价走势。

选定重点小区跟盘，能清楚知道未来三套成交顺序，就算出师了。同时做好选盘规划、信贷规划、资金规划，让自己三年自己无压力。

你是富二代 red二代可以无视这段直接买

提问：房姐好，请问天通苑露台面积能按几折算。谢谢。

回答：露台面积3折入手，6折出手

提问：在外地是有一次贷款记录，北京无房，北京买房算贷款二套，北京社保5年，未婚，外地两套房，有过一次贷款，现北京买房算贷款二套，目前有50万理财到明年2月到期，到期后和家人可凑够200万首付买320内的一居，希望离中关村和马甸桥距离近，在什么地方买合适。现在情况是流水不够、收入证明只能开出一万六七，每月还贷只能到八千。1、现在就想上车，理财的50万没到期，首付缺口50万，能否跟房主先签，到明年2月再办理过户。2、流水不够，怕贷不够或批不下贷款，到时定金和中介费都退不了，有没有什么办法可以规避这块的风险。还望百忙之中抽空给点建议，谢谢您

回答：贷款真正需要的流水或者材料和官方说法或者和你所理解的不一样。200万首付操作得当，可以买到460万左右的房子，建议不要买一居 流水证明有办法解决，我们都会提前根据你的情况进行分析规划，和银行沟通进行确认后才开始下一步行动。当然，市面上的中介不会做这些，因为贷款是买家的责任，贷款是成交的阻碍。你不问，中介绝“不会提”；你问，答案都是「没问题」。

海淀区都带学位，会增加一个学区溢价。再加上距离近北京+二手房+中介费，环境好，基本总价要1000万起（2居）。460万的前提是回避溢价，做好评估和贷款，如果按照你的思路大概对标海淀一居（划重点：错误）老破小大约350万。

提问：房姐老师，目前北京两套老破小，重庆两套都是前两年建仓，大概总价1000万，小赚了200多万。现在想继续扩张，贷款还多抵押不用想了，信用卡自己的基本开发完了，父母年龄大了，家里的现金基本都支援我打完了，请教您这种情况还有什么办法扩张吗？还是说先休息？祝您春节快乐！

回答：从操作的情况看，你应该属于行动派，而且基本功都完成的不错。接下来怎么做，很大程度上取决于你的心境。如果依然斗志昂扬，现金流都算的清楚，那么可以再进一步，有赚钱效应，讲讲故事，开发多核，让父母去亲友吹耳边风，买房首付放在理财还有半年，先借点钱垫垫。如果家庭压力比较大，个人感觉已经到极限，那就顺其自然，开发多核，凑到一个重庆或者沈阳再加一套，如果北京或者重庆又涨一轮，就抵押出来自循环。

提问：房姐，怎么才能零首付和低首付呢？例如，找到8折笋盘，但是合同成交是按8折成交的。银行在贷款的时候是看合同成交价和市场评估价孰低原则，sfsd的话，贷款是8折的70%，不能做到零首付或低首付啊。

回答：对啊，所以一切都有成本。缴税按照过户价，贷款按照评估价，评估一般低于售价。想要高贷，一般人想到的是，去硬拉评估价。但评估是客观的，选筹是客观的，大多数房子评估价低于售价，尤其是北京，基本没有硬拉空间。所以，想要评估和售价拉开价差，真正的关键在选筹。

提问：房姐，听说天通苑和回龙观以前是垃圾填埋场，大家都不买是有原因的，这个怎么解释？

回答：1.土建有基本要求，能盖房首先符合对人体无害的要求。

2.天通苑只有部分区域填埋垃圾，不是全部。

3.北京不仅垃圾填埋场非常多，工厂坟地也非常多，二环以外到处都是工厂和坟地，今天有许多高端楼盘都是建在这些地块之上，如果真的影响，楼盘就开不出CEO的价格了。

提问：怎么看欢乐谷游乐场？对房子有配套加分吗？

回答：如果两个板块所有条件都一样，唯独其中一个多了一个欢乐谷，那么欢乐谷/游乐场对于这个板块是有提升作用的。但是，如果这个板块本身面积不大，或者被交通切割，导致腹地较小，再被占去一大块作为游乐场，对板块发展是限制。

因为欢乐谷这种场所一般会建在外环或者郊区的交通主干道出口上，所以更有可能导致对区域的合围。北京的欢乐谷就是类似的现象，不如一路之隔的北工大，虽然欢乐谷房子更贵，但是价值不够北工大一带扎实。

提问：房姐好，看上套西山华府一层带院子的楼房平层。可是两个产证，打算至少自住10年，如需还买房可用小孩或老人指标。可入手吗？考虑到低出生率，10年后出售此房我脚着限购应该早就成昨日黄花了。您怎么看？

回答：由于码农的存在，几个海淀板块成为一个半封闭市场，这个市场的供不应求以及支付溢价能力在北京远比普通情况要高得多。导致马连洼后场村一带基本都是溢价，西山华府正好是其中比较厉害的区域。一般我们说，自住是消费，消费就不做要求，自己喜欢就好，投资回报不能指望的。未成年是不能贷款的，老人65以上基本也不能贷款。大资金找张二套房票全款抵押选择回报率的投资标的是正道。北京限购限贷至少5年内看不到明显取消的迹象。

提问：我是卖了海淀翠微南里的一个小两居，考虑购买自住兼投资的大三居，想在年前把房子订下来。具体位置偏爱西三西四环，在海淀区附近，看过丰台14号线，郭庄子中粮假日，丰台青塔万科，大成郡，但整体价格下来也上千万了。均价7.8.考虑这些是十年以上的房子。周边配套还不齐全，有些纠结。近期又看了青龙湖精装合院项目，期房价位还可以，目前可支配的首付600左右， 请房姐帮我分析，可以帮我推荐几个吗？

回答：西边全部溢价区域 青龙湖的位置和门头沟的地位差不多。出了上高速方便，爬山方便，其他的都不太方便。价格，收益的确定性，增幅预期不是很好 丰台虽然也溢价但整体还是比西边好点，可以主看7以内的盘

回报率最高的楼盘，详见知识星球内部分享。

提问：老师：东北三环北京花园的房子品质、位置及价格您评价一下如何？谢谢

回答：北京花园的品质很好，基本都是一梯两户的大平层洋房。安家楼的地段也很不错，主要的缺点是东风桥和亮马桥两个地铁隔得有点远，中间都还有点距离，往前推10年亮马桥路很繁华，今天渐渐有点沉默，需要时间等国力恢复。目前市场报价大概10万，对于大面积的标的来说有点贵了，不过也说明一些老点的大面积低单价豪宅存在被市场低估的情况。

提问：为什么海淀上林溪那种破位置，都可以买到7万，而大望路CBD只有8万不到？想不通。同理还有西山林语之类，都进山了……

回答：在北京经常能看到一些板块或者板块内部出现反常的价格，呈现出一种价格混乱的现象，但仔细思考，还是可以总结出原因的。

回答：北京的价格错位，通常有这样几个因素导致：

1.学区因素

这一点大家的都明白，如果没有了学区，东西城老破小就是6万不到的水平，太阳公元就会向土星园看齐。

2.新房癌因素

中国是一个新房癌十分严重的社会，即使房价贵如香港，也有无数的人买新房；对于北京来说，老公房一类产品占到市场一半的比例，导致次新产品十分稀缺，不管是上车还是置换的人群，宁愿花5万买5环外新盘\/次新小两房，不愿意花5万买3环老破小三居，大量的需求和供应的稀缺推高了新房和次新的价格，很多次新房在最近5年的价格表现十分突出，直到溢价。

3.对比因素

一个地段内部如果有充足的购买力人群，但地段内的住宅产品大多是老公房或者老破大，只有少量的次新或者品质改善产品，就会产生产品的对比效应，譬如十里河的山水文园，完美对应了附近有点小钱却在附近无好房可买的小老板，山水文园的填补了市场的紧缺，实现了精准的产品的溢价；对比因素并不局限于一个板块内，本质逻辑是产品与人群的精准匹配，比如泛海，比如上地学区房。

4.土豪因素

土豪的因素和对比因素有些类似，区别是土豪的消费喜好占绝对主导，哪里有土豪看上的产品，哪里就会疯长一波北京+二手房+中介费，如果哪天土豪口味变了，也可能就此长期横盘。

提问：老师，有看到您对首都机场生活区的意见，小白想问顺义裕龙三区作为上车盘合适吗？报305万。谢谢！

回答：上车盘要么选城区老破小，要么远与市区通勤的地铁次新房。顺义都不是。15号线开通前，顺义人还不认为自己是北京人，今天虽然有15号线，我也不认为顺义完全融入了北京，除非价格特别便宜到可以对冲风险。而且北京的郊区，开始空心化。另外，判断房价有三个最基本条件：楼盘，面积，单价。

提问：房姐老师，如何看通州这个区域的房子？前景如何？我看了下，新盘也都不便宜啊

回答：北京各个方向郊区目前最成熟的是东边的通州。通州的缺点是政府画了很大的饼，同时限制人口进入和交易，一方面炒作导致新盘上涨，一方面削减后劲，这两个是主要的风险。目前新盘二手的价格都不便宜，一般回避。

提问：房姐您好，最近中介推荐了一套朝青板块的小区—润枫水尚，南北向三居，面积166，目前报价1030，单价6.2万，房子在顶层。满五唯一的，请问值得入手吗？

回答：润枫水尚以前是典型的溢价盘，不过近半年价格略有回吐趋势，单价6万+可以拿下。不过顶层比其它楼层折价5-10%左右，如果价格能再砍一刀，降30万，单价6万左右入手是最好了。

具体谈多少，看业主卖房的紧急程度，你跟中介配合下，砍砍价。详见知识星球内部资料《二手房砍价50万实操技巧》

后台每天会收到很多提问，但是房姐精力有限，无法一一回复。