相较爆发“回血”事件暗示着华润置地华西区域战况并不如意

当前地产寒冬下，相较于民企的“哀鸿遍野”，市场普遍认为国企央企活得更滋润些。

然而华润置地的股票，情况并不尽如此，近期频频爆发的“回血”事件暗示着华润置地的华西区域战况并不如意。

“临近年末，作为头部房企的华润置地也面临着一定的资金回款压力，不得不采取一些手段来加速回款。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄如此说道。

花式回笼资金

华润置地为回笼资金近期频频传出售资产的消息。

11月18日华润置地的股票，华润置地拟以5354万元售出成都锦兴华润置地有限公司51%股权。然而随着市场的发酵，该消息逐渐被误传为“出让华润置地成都公司51%股权”。为此，成都公司连夜发表声明辟谣。

除了这一“乌龙”事件，华润置地还被爆出招投标“捆绑销售”的负面消息。

根据市场消息，华润置地在重庆九龙坡某商业综合体项目招标过程中，要求意向投标者签署购房承诺函。其中包括购买2套指定房源，并一次性付清相应房源的首付款；若未在2021年12月31日前未完成二套认购指标，还将增加一套住宅的认购指标。

“作为本次投标的一个附属条件，如若投标者按要求购买了指定房源，一定程度上就意味着在投标中更具优势。”诸葛找房数据研究中心高级分析师陈霄告诉《国际金融报》记者，虽然这种手法在竞标中比较新颖，但事实上，房企凭借某些优势条件来使得投标企业做出一些妥协行为并不罕见。

盈科上海房产律师郭韧也表达了相同看法，虽然相关法律法规明确规定，招标人不得限制投标人之间的竞争，但房企行业内类似招标的“潜规则”并不鲜见。其进一步指出，若招标涉及的项目与房产交易无关，则该投标要求实则设定了与招标项目的具体特点和实际需要不相适应或者与合同履行无关的商务条件，可能涉嫌违反《招标投标法实施条例》第三十二条“投标人不得限制、排斥潜在投标人或者投标人”的规定。

被“捆绑销售”的项目为华润置地重庆“半山悦景”项目，也是华润置地入渝14年的年度重磅作品，定位为高端住宅。

从地理位置来看，项目紧邻重庆万象商圈、杨家坪商圈，不远处还有华润大厦、华润重庆二十四城项目；交通便利，距离在建的轨道18号线滩子口地铁站仅300米。但值得注意的是，由于地处老城核心，周边建筑老旧，西侧、东侧相邻小区均为老建筑高层，视野相对受限。

华润置地重庆官微图

今年5月，半山悦景首开，推出的首批房源于开盘当日全部售罄。对此，华润置地重庆公司难掩喜悦，宣称“该项目一举揽金约3.59亿元，创2021年6-9月重庆250万-300万级住宅销售面积TOP 1、成交总金额TOP 1、成交套数TOP 1，是当之无愧的一城之冠”。

不过，半山悦景的销售流速似乎是以降价为代价的。

诸葛找房数据显示，该项目于5月-9月间分别成交115套、51套、15套、26套、42套房源，成交价格从5月的21694元/平方米降至9月的17790元/平方米，4个月里降价幅度近18%。

由于该项目地块拿地成本颇高，这也意味着华润置地为了抢回款不惜牺牲利润。

半山悦景地块为华润置地在2020年8月高溢价竞得，土地面积8.75万平方米，规划总建面17.5万平方米。彼时，华润置地与保利、新希望、荣安多家等知名房企同台角逐，最终其以19.3亿元总价、溢价23.28%摘得该地块，成交楼面价11034元/平方米。

跑量冲业绩

在华润置地内部，成都、重庆是其华西大区的主要城市，出售股权、捆绑销售的背后，是华润置地当前在华西市场并不乐观的局势。

半年报数据显示，华润置地上半年实现营收737.42亿元，同比增长63.8%；归母净利润131.25亿元，同比增长15.4%。期内综合毛利率较去年同期下降2.2个百分点至31.3%，究其原因，占总营收超八成的开发物业的毛利率下降是主要因素，较去年同期下降4个百分点；此外，净利率也出现大幅下滑，降幅达8.36个百分点，降低至21.14%。

作为主营业务的开发销售型业务实现结算收入609.3亿元，结算总面积为514.11万平方米。其中，华西大区实现结算收入122.44亿元，占比两成，在华润置地全国七大区中排名第二。

这一业绩主要依赖途径是“跑量”。报告期内华西大区结算面积173.35万平方米，超过总结算面积的三分之一，在各大区中位列榜首。

这也意味着，华西大区的结算价仅0.71万元/平方米，仅为华润置地今年上半年的平均结算价1.19万元/平方米的六折，在七大区域中排名垫底。

这一情况依然在持续……

今年上半年，华西大区实现159.48亿元的签约销售额，占比9.7%，在七大区中排名第五，区内销售价1.17万元/平方米，相较于公司上半年销售均价1.71万元/平方米，依然在“拖后腿”。