旧改回迁房，村民为什么不卖给开发商呢?(图)

1、什么是旧改回迁房？

开发商旧改过程中，征收土地及建筑物时，赔给回迁户的房子。

2、回迁房是不是红本商品房，产权多少年？

回迁的是红本商品房，在开发商拆迁安置补偿合同条款里有体现。产权和普通商品房一样为70年，拥有学位，回迁后可以抵押贷款。

3、回迁房有什么保障，安全性高不高？

回迁房在深圳是一个非常成熟的市场，有非常成熟、确定性的运作方式，是开发商加快拆迁的产物，是公开的市场行为。第一当然要和原产权人即村民签合同，第二要和开发商签拆迁安置补偿合同，第三要辖区村股份公司确权，第四要在街道办备案，第五在国土资源局的部门备案。合理合法合规，受到政府层面的保护，安全性极高。

4、确定能过户到我的名下吗？

答:确定可以过户到买家的名下，不占名额。具体过户的流程是有买卖双方通过村股份公司向开发商报备，开发商与新业主签署拆迁安置补偿协议后，将会根据协议内的姓名、身份证号码等资料向更新局及不动产登记中心备案。交房后，不动产登记中心会根据开发商提供的资料制作房产证，确定是红本商品房。

5、为什么有人出售？

答:原因就是政府主导城市更新，原产权人即村民必须配合开发商拆迁。回迁房是少量的，并非像新房一样批量出售，它只是部分村民手上有大量的房屋拥有权、又急需用钱时拿出小部分变现，让自己提前财务自由，还能让后代在自己喜欢的领域博弈、学习，所以愿意售出;其次还有些投资客早期收购的农民房，等启动签约时分拆售出。

6、为什么有些项目买不到？

有人卖才能买到，才形成市场，有些项目房源很少，属于稀缺资源;没人卖或是价格太高，也是有价无市。

7、村民为什么不卖给开发商呢?

因为开发商资金成本很高，而且开发资金杠杆率高，所以签约时货币补偿较低甚至不采取现金补偿。而且相比房价，开发商建房成本较低，开发商非常乐意几年后赔偿红本商品房给你!

8、开发商为什么要配合？

因为那些要卖回迁指标的村民都是还没签约的，如果卖出回迁指标，新业主为了安心就会立刻去开发商签约，这样开发商签约率上去了何乐不为呢?

9、旧改回迁房的优势及购房条件

①交易无风险，直接跟开发商办理确权手续和签拆迁安置补偿合同，把风险控制到零;高回报，价格是相当于项目预售价格和周边商品房价格的5-6折，考虑投资周期，一般年化25％至30%的收益率，超高的可见差额利润，是一种稳定增值的固定资产投资项目。

②不受深圳限购政策影响，不用购房名额、不用社保、无需深户、可买多套。简直是为没房票一族量身定做的(目前是异地人士在深圳购房的重点选择，唯一选择)。

10、旧改回迁房有何劣势及风险？

①需要有一定的资金能力，要求一次性付款;不能立即再变现，开发商签约后暂无法在公开市场买卖，需等交房后办房产证下来方可交易。

②部分旧改项目回迁存在周期较长的风险。

11、怎么购买，整个流程下来是怎样的？

一、确定购买的项目面积及价格，支付购买保证金。

二、约原产权人签房屋转让协议、确权（付款给原业主），和开发商签约拆迁安置补偿合同

三、村股份公司---街道办---开发商---住建部---国土局等存档备案(开发商完成)。

四、领取开发商拆迁安置补偿合同。

五、交接房屋之后每月领取开发商过渡安置费(或按季度核算)，即交付新房前的补偿租金。

六、签约完毕，开发商办理原产权注销，确定实施主体，开展拆迁建设工程。

七、等待选房---交房。

八、办理红本不动产权证(可马上交易回迁房房产证几年才办，抵押货款，不限售)请看政策，2020年7月15号。

注:部分项目流程有所不同，一般要求支付定金锁定房源，和开发商签约时支付全部房款。

12、投资成本大概有多少？

一般3万至9万/平方，不同项目价格不同，目前白石洲已经开始拆迁，价格接近9，总价看购买面积和单价，区域及进度不同价格也不同。

13、开发商有哪些补偿给回迁户？

和开发商签约并收楼后，开发商会支付拆迁安置费(过渡期租金)15～70元每平每月，按季度打款，直至交楼为止。另外大部分项目还有签约奖励、搬家费、装修补偿等。

14、回迁房户型怎么选？

答:户型是根据自己需要的面积匹配，比如想买大三房则选100平方左右，届时等户型公开后再来挑选，如果没有100平方的户型可以选择，则选择最贴近100平方的面积，如105或95平方。根据合同的规定，实行多退少补原则。

15、一般多久能分房交房？

①拆迁安置补偿合同一般约定具备开工条件起3年内交楼，一般开盘前分房。

②项目签约率达到80％以上，才容易判断开工时间交楼时间，一般3-7年。有些项目1-2年可交房。

16、万一有钉子户怎么办？

①并不需要全体业主签完才动工，项目可以分期建设。回迁房一期必须建设。

②村委街道办等部门会协调，推动进展，对于钉子户不合理要求，政府相关文件有具体措施，可以通过政府裁决强制征收，或由法院判决并强制执行。

17、如果烂尾怎么办？

答:城市更新旧改的回迁房不存在烂尾。

其一，品牌保证，信心标志。市场从未听闻华润、万科、佳兆业、鸿荣源等大品牌开发商的旧改项目出现过烂尾的现象。旧改项目一般都是大型房企主导，前期项目公司只是区域设立的子公司，有集团兜底。

其二，旧改主导的开发商在对旧改房屋拆迁之前需要向当地政府打10％以上的保证金。万一开发商中途出现了资金危机，这时政府就会拿出开发商早期被监管的保证金进行输血，确保回迁户的房子优先建好，顺利交楼。因此，在实力、品牌、保证金、政府监督等多项措施叠加下，开发商的旧改回迁房根本不存在烂尾的可能性。

最坏的结局项目开发商资金链断裂，已立项的项目也可以溢价转让给同行。如市场行为无法继续，更新局也可以依据政策安排国企接收或者政府主导棚改。

18、已经交房的回迁房项目有哪些?

华润城、万科星城、锦绣御园、佳兆业城市广场、壹城中心、宏发前城等等；未来深圳土地基本由旧改供给。

19、如何选房，回迁房品质是否差些？

①回迁户一般在开盘前进行选房，一般摇号抽签选房，有些项目按签订拆迁安置补偿合同的顺序选房，具体选房流程参考拆迁安置补偿合同。部分项目由回迁户优先选完房之后，剩余的房源开盘销售，回迁房和普通商品房完全混在一起。

②现在的回迁房要求和开盘的商品房一样的品质，拆赔合同有约定，不用担心房子的质量问题。

20、回迁房办理房产证应交哪些费用？

参考拆迁拆迁安置补偿合同相关约定，由开放商负责含契税等所有税费，买方只需要配合提供资料即可回迁房房产证几年才办，深圳2009年城市更新法已经有规定。

21、回迁房红本和商品房的红本有什么区别？

区别于回迁房的房产证上备注那里写的是“拆迁赔偿所得”，而商品房是购买所得，取得途径不一样，法律效益并无不同。市场流通后跟其他的正常商品房一样，可以抵押贷款，有学位，可以交易。