恒大在太仓的项目文旅城究竟还能不能买？！

根据上海地铁2050版本规划，轨交1、7号线北延伸至浏河在30年之内希望都是渺茫！这对距离上海仅一水之隔的浏河板块来说，非常遗憾！

只有29号线最远会修到宝山的罗泾，不过距离浏河至少也有7公里。该条地铁线路从13号线的江宁路出发，向北可换乘3、4、18、20、22、26、33号线。

所以未来30年的光景，浏河的轨交规划都是一片空白！不仅如此，沪苏通、南沿江高铁、北沿江高铁、苏州轨交S2线都是过浏河家门口而不设站，都被娄江新城霸占而去！

而且，投资浏河还有一个“危险因子”，那就是这个板块被恒大一家独大！由于恒大“尿性”的存在，使得这个板块“很难涨价”。

近日，恒大四川南充的一个项目被曝出精装卖到2600元/m²，引发“崩盘式”降价潮，随后被当地房管局叫停。

无独有偶，太仓恒大项目文旅城，前几天也推出了部分“特价工抵房”，在原本均价1.4万/m²的基础上直接打折到1.1万/m²，降价3000元/m²疯狂甩卖。

恒大打折卖房已经不再新鲜，也有几年的历史了，只是今年打得似乎更厉害了，全国各地项目都在大幅降价，已经引发外界对其资金链、债务问题的深度担忧。

那么恒大在太仓的项目文旅城究竟还能不能买？首先，如果是自住，无需关心涨跌，但换作投资就需要思考一二了。

恒大滨江悦府去年就卖1万5，今年还是这个价，由于工抵房的推出，价格更是出现了“断崖式”的下跌。加之浏河三十年都无一条轨交规划，以后这个板块涨不涨，就要看恒大的“脸色”了。

太仓恒大文化旅游城实拍

本身恒大在这里打造的就是长江口旅游度假文旅盘，不要指望它以后能涨多少，买来度假养老还是不错的，项目隔浏河与上海宝山对望（房价差3、4倍），距离的近、性价比的高是两大卖点。

这个度假文旅盘体量固然大，原本确实也不好卖，但大行情一来就变了，目前已无房源在售，本周末会进行加推，可以关注。

除了恒大文旅城，浏河我更看好这一个项目：中南春江云锦，精装均价1.57万/m²（中央空调+新风系统，户型75/89/108㎡），比恒大更有品质因此稍贵，但距离太仓市区、高铁站更近，居住环境更好、周边配套也更成熟，旁边就是浏河汽车站。去年刚开盘时有三个九九折的优惠，现在全部都收回了，相当于涨价500-800元/m²。

浏河原本在太仓属于“第三世界”（娄江新城是“第一世界”，科教新城是“第二世界”），但在未来形势不明朗（某大扛不住了传言越来越多、未来30年都缺乏轨交）的情况下，这次在淡出太仓“第三世界”后，浏河只能回落为“第四世界”，未来的“第三”只能让位于太仓港区。

如今看来，浏河黯然失色，除了离上海近，没有其它可圈可点的。但坐拥国家级经开区、吞吐量江苏第一/全国第三/全球前50、贡献全市半数以上税收的太仓港区就不一样了，有可能成为后起之秀！

太仓港作为国家级经开区，名义上隶属太仓市，经济大权实则归省里直管，与太仓市委平级，不仅是太仓的“钱仓”，也是未来产业、人口高度集聚的区域。就这一点，直接把旅游还没发展好的浏河比了下去。

且在轨交规划方面，太仓港区今后要比浏河板块优先规划、优先发展，至少领先个30年！未来港区的房价和涨幅都将超越浏河！

苏州轨交S2线经苏州、昆山、太仓到达港区

对于港区轨交，近期优先落地的会有苏州轨交S2线，线路从苏州园区出发、经过昆山南部进入太仓科教新城、娄江新城，最终抵达港区。S2线将与在建的S1线在昆山东部交汇对接，直接盘活了苏、昆、太发展轴。

苏州轨交S1线走向示意图

对于苏州S1线，已经在建了，同样是从苏州园区出发，不过走的是昆山北部，在城东就转向南下花桥，与上海11号线对接了起来，全线通车时间预计在2023年，这也意味着规划中的S2线也不远了！

苏州轨交S3线走向示意图

对于S3线，苏州也开始规划了，走向疑似苏州南出发，经淀山湖、青浦进入虹桥，与上海17号线对接，主要盘活的是苏淀沪发展轴（后期可能演变成为苏淀沪城际），可见S2、S3线离落地都很近了。

同时，嘉闵线、苏锡常都市快线都具备延伸到太仓港区的潜在条件。其中嘉闵线在太仓与上海段同时动工的情况下，继续向东延伸一站至港城，对于做大港区很有必要，实际也是可行的。未来的港区就是太仓“第三世界”，甚至有可能超越科教新城成为“第二世界”。

由此可见，太仓港区对标浏河，轨交领先30年！30年后，浏河都不见得有这样高能级的轨交规划。

再对标临港，太仓港区就是国家（江苏）下一个“自贸新片区”！

目前江苏全省仅有三个自由贸易试验片区，省会南京一片、连云港一片，最牛地级市苏州分得最后一片，三片区加起来（119.97平方公里）才与今日之临港（119.5平方公里）相当。太仓港区的天时地利条件，非常适合升级打造为江苏自贸新片区，成为江苏版“临港”，一旦这个政策文件出台，与轨交规划同时落地，太仓港区马上“飞起来”！

S2、嘉闵线、苏锡常这3条轨交一旦坐实延伸到港区太仓最新二手房，房价分分钟拉涨！就在2年前，很多人都看不起临港，但现在临港已经让人“高攀不起”：房价从2万翻到了5-7万，2年3倍！现在的太仓港区，就像2019年的临港“飞地”，就缺一个突如其来的官宣。现在看不起，以后总有让你高攀不起的一天！

那么太仓港区究竟是怎么样的？哪些项目值得下手？关于港区投资，当前在售项目我们先来梳理一下，过个目。

太仓港区客运站

港区商业核心五洋滨江广场

港区买房只看核心区，当前在售项目大多围绕港区客运站（沪港快线直达美兰湖地铁站）、五洋滨江广场（商业核心）而建，均价普遍1万1、2，港区诺大的产业与人口支撑，房价竟然只有娄江新城的一半、科教新城的2/3，还比要啥没啥的浏河便宜2、3千/m²，确实不应该。

万和四季小区实拍

港区在售项目不多，只有6、7个，有一部分都是尾盘了。海上时光花园还剩3套尾房（价格在1万1、2）。与五洋滨江广场一路之隔太仓最新二手房，万和四季也只有70多套房子了（户型117m²，精装均价1.25万/m²）。

新华联滨江雅苑售楼现场

新华联滨江雅苑，供货充足，精装现房1.25万/m²，户型比较齐全，75m²（一房）、118-127m²（三房）、141m²（四房）。

合生晶萃小区实拍

合生晶萃，精装均价1.28万/m²（户型78-79-83m²）。合生在港区开发的另一个盘合生伴海，处在长江口、港区东北旮咋角，极力不推荐，相对于港城核心就是“渣渣”，因此毛坯均价只卖到9800元/m²。

锦著天逸花园售楼现场

锦著天逸花园，精装均价1.25万/m²，有高层（93-97m²）和洋房（116-130m²）两种户型，已为现房销售，供货充足。

金辉悠步江来小区建设现场

金辉悠步江来，毛坯均价1.1万/m²，户型78m²（两房）、90m²（三房）。亮点是小区自带一个1.3万方的商业综合体，为新开项目。

整个太仓港区，就这些在售项目，为数不多，周边配套大致也差不多，有一定可选余地，价格也比较亲民，对于打算入手娄江新城或科教新城但预算不够的投资客来说，港区是一个好去处。

太仓港区目前引进了26家世界500强、18家央企，已有超过600家企业入驻，按照江苏十四五规划，当前10万人口的规模，未来5年将达到30万。

相较投资客云集的第一世界娄江新城、第二世界科教新城，第三世界的港区基本面更加扎实，本地自住客占到了6成，房价水分最少。港区企业多，除了本地上班刚需一族外，其它约有3成是宝山和嘉定过来投资的。

靠江、靠海、靠上海，太仓港区的位置还是很不错的，扼守长江出海口，斜对岸就是南通打造起来的海门，房价已在2.5-3万区间，作为国内第三的大港，这里的房价却徘徊在1.1万，是太仓少有的一块洼地，未来翻2-3倍到3.5万/m²一点也不过分！

综合看下来，浏河如果不想投恒大的文旅城，那就只有中南的春江云锦可考虑，而对于太仓港区可选项目就多了，未来的港区无论是从人口、还是轨道交通方面，在国家的政策支持下，发展一定是超过浏河的，相对浏河要提前30年发展，非常具有飞地属性。

目前太仓购房政策没那么苛刻，在限购限售的大环境下，依然可以走人才快速通道：大专及本科以上学历缴纳一个月的社保、三无人员3到6个月社保就能办下来人才编码，直接购房上车。

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